Материал: 3879

6

1. Недвижимость и ее характеристики

Профессиональная деятельность на рынке недвижимости все больше приобретает международный характер, который предполагает совместное согласованное решение многочисленных теоретических, практических, методических и научных проблем в сфере юриспруденции, экономики, управления недвижимостью. Такого рода вопросы находят отражение в рамках деятельности различных организаций правительственного и неправительственного уровня, создаваемых чаще всего по профессиональному принципу. Одной из таких организаций является Международный комитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ), созданный в 1981 году, членами которого состоят профессиональные оценщики недвижимости более 40 стран-участниц, в том числе Российской Федерации. Основным документом, содержащим совокупность общепринятых категорий, норм, принципов, понятий на рынке недвижимости вообще и в оценке недвижимости является Международный стандарт оценки 1-4 (МСО) 24.03.1994 г. Каждый из стандартов описывает некоторый ряд профессиональных ситуаций и формулировок, относящихся к процессам на рынке недвижимости и являющихся общеобязательными в определении отдельных фундаментальных понятий.

Согласно п. 3.1 МСО-1 недвижимость (объект недвижимости, real estate) определяется как физический участок земли с относящимися к нему, выполненными человеком улучшениями (в том числе и постройками). Это материальная, осязаемая “вещь”… в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также над или под ней.

Следует заметить, МСО не исключает, а предполагает существование особенных в каждой стране основных принципов различения движимого и недвижимого имущества. При этом особенности экономической обстановки и местного законодательства периодически накладывают специфические требования на прикладные практические аспекты деятельности на рынке недвижимости. Но основы методов и процедур, как

7

утверждает МСО, для разных стран мира, по сути, ничем друг от друга не отличаются.

Законодательно закрепленное определение недвижимости в РФ (ст. 130 ГК) выглядит следующим образом:

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Несмотря на внешнее различие этих двух определений, они содержат как минимум две основные общие составляющие, характеризующие объект недвижимости:

Основой недвижимости является земля, ее отдельный участок как физический, материально существующий объект, а также пространство над ним и под ним.

К “улучшениям, выполненным человеком”, следует относить любые действия по застройке участков земли, проведению различных коммуникаций, разработке месторождений полезных ископаемых, благоуст-

ройству и т.п.

Ввиду того, что категория “недвижимость” всегда должна рассматриваться в контексте взаимоотношений различных субъектов экономики по поводу обладания, распоряжения, управление объектами, следует сформулировать данное понятие с точки зрения экономико-правового положения недвижимости:

“Недвижимая собственность” (real property) – система юридических норм закрепляющих, регулирующих и защищающих права, интересы, привилегии, связанные с принадлежностью недвижимости определенному субъекту.

Следовательно, понимание категорий “недвижимость” и “недвижимая собственность” предполагает их исследование:

во-первых, как физического объекта, существующего в пространстве,

8

обладающего определенными характеристиками и параметрами; во-вторых, как объекта права, отражающего различные аспекты взаи-

моотношений лиц - участников гражданского и хозяйственного оборота недвижимости.

Кроме того, следует сразу заметить, что существование права собственности на любой объект недвижимости затрагивает интересы многочисленных групп собственников (юридических и физических лиц), государственных органов управления (федерального уровня, уровня субъектов РФ и местных администраций), инвесторов и т.п., может быть представлено одним из следующих трех видов прав [14, с. 4]:

1. Владение – фактическое и юридическое обладание объектом недвижимости, позволяющее производить непосредственное воздействие на недвижимость (реконструкция, модернизация, ремонт) и операции с ней (продажа, обмен, залог).

2. Пользование – возможность использования объекта в соответствии с его основным функциональным назначением и получения дохода, приносимого им.

3. Распоряжение – возможность определения юридического состояния объекта недвижимости через совокупность имущественных отношений.

Кроме этого, существует ряд вещных прав, которые могут быть реализованы в процессе жизненного цикла недвижимости: право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право постоянного пользования и ряд иных прав.

Тем не менее вся данная сложная структура прав на объект недвижимости в связи с необходимостью соблюдения интересов государства может быть существенно ограничена или даже присвоена в зависимости от функционального назначения, типов, места расположения и прочих особенностей недвижимости. В литературе выделяются следующие виды ограничений прав собственности на недвижимость со стороны органов государственной власти и управления [5, с. 12]:

 право принудительного изъятия или присвоения недвижимости с выплатой компенсации владельцу;

9

право законодательного регулирования имущественных отношений рынка недвижимости в целях обеспечения обороноспособности страны, благосостояния граждан;

право передачи объектов недвижимости во временное владение, хозяйственное ведение, оперативное управление, аренду;

право экономического регулирования рынка недвижимости путем налогообложения, установления цен и тарифов на коммунальные услуги и т.п.

Недвижимость как экономическая категория может быть рассмотрена с двух новых позиций:

 во-первых, обладая определенным набором натурально-вещественных

свойств (потребительских качеств), недвижимость является материальной основой предпринимательской деятельности (производственные здания, торговые и складские помещения, офисы и т.п.), личного существования граждан и удовлетворения индивидуальных потребностей (жилые и дачные строения, гаражи, хозяйственные постройки);

во-вторых, недвижимость как товар представляется объектом граждан- ско-правового оборота, осуществляемая через операции с недвижимостью (в том числе торговые), обусловленные интересами различных субъектов и направленные на установление, изменение или

прекращение определенных имущественных отношений в отношении конкретных объектов недвижимости.

Оценивая понятие “недвижимость”, следует указать на ряд общих и особенных характеристик, которые присущи объектам недвижимости в силу специфичности их природы и свойств.

1. Уникальность. В отличие от обычных товаров, являющихся в основной своей массе продуктами серийными, унифицированными и стандартизированными, каждый объект недвижимости неповторим в силу двух основных обстоятельств:

территориально-пространственное расположение двух внешне одинаковых объектов по отношению к другим объектам, транспортным и инженерным коммуникациям и прочим элементам внешней среды всегда отлично от прочих и индивидуально для каждого;

10

сооружение даже типовых зданий уже в процессе строительства предполагает их физическое различие и конструктивную разнородность – по состоянию и элементам фундамента, внутренней и внешней отделке

ит.д.

2.Полезность. Любой объект недвижимости в общем смысле представляет собой совокупность потенциальных и реальных свойств и качеств, способных удовлетворить те или иные конкретные потребности владельца или потребителя. Следует указать на тот факт, что в МСО 1-4 (п. 7.2) определяет полезность как “относительную (сравнительную) категорию, т.к. для некоторых видов недвижимости оптимальная полезность достигается в том случае, когда объекты выступает как отдельно взятые элементы, другие являются более полезными в качестве части группы объектов. Например, полезность земельного участка может быть оценена количеством и качеством получаемого на нем урожая (плодородность), коммерческим или производственным эффектом, если планируется застройка. Таким образом, полезность недвижимости зависит от ее вида, характера ее использования, срока службы, функциональной и экономической связи с другими объектами, условий рынка, политической и экономической ситуации, что может влиять на ее увеличение или умень-

шение. При этом измерение полезности предполагает, что часть недвижимого имущества фирмы может быть использована альтернативно, законсервирована, реализована, что также подтверждает относительность данной категории для конкретного периода развития.

3. Длительность создания. Процесс создания недвижимости, начиная от разработки проектного решения и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию, включает в себя множество действий управленческого, производственного, коммерческого, юридического характера и занимает более длительный по сравнению с другими товарами период. При этом реализация строительного проекта всегда сопряжена с проблемой ограничений по техническому заданию, срокам выполнения отдельных этапов и работ, объемам финансовых, материальных, трудовых ресурсов. Несоблюдение каких-либо параметров строительства влечет за собой замедление темпов сооружения объекта, рост объемов незавершенного