Материал: 3879

11

строительства, потерю качества и преждевременный износ отдельных составляющих объект элементов.

4. Длительность функционирования. Учитывая стационарность недвижимости, особые свойства исходных материалов при возведении фундаментов, перекрытий, конструкций, долговечность объекта недвижимости означает возможность сохранения его потребительских свойств и функционального назначения в течение значительных периодов времени, носящих название нормативных сроков службы и достигающих в соответствии со СНиП 150 лет.

5. Подверженность износу. Как большинство вещественных товаров, обладающих конкретными пространственно-физическими параметрами и характеристиками, объекты недвижимости также подвержены потере потребительских качеств и снижению его стоимости – износу. Причем физический износ объекта обусловлен как временем его функционирования в соответствии с назначением, так и фактором воздействия окружающей среды – природно-климатических, экологических и иных процессов. Моральное старение недвижимости связано с разработкой и производством новых технологически, экономически, эстетически более совершенных конструкционных, строительных и отделочных материалов, архитектурных и градостроительных решений и т.п.

6. Высокая капиталоемкость. Каждый объект недвижимости, являясь сложной структурой с точки зрения конструкционных составляющих, содержания технологических операций по строительству, ремонту, эксплуатации, обслуживанию, нуждается в значительных объемах материальных, финансовых и трудовых ресурсов на всех стадиях жизненного цикла. При этом капиталоемкость недвижимости многократно превосходит капиталоемкость иных товаров, что прямо влияет на ряд специфических особенностей развития рынка недвижимости: количество продавцов и покупателей, ликвидность, время экспозиции, значительный уровень конфиденциальности информации.

7. Разнородность материальных составляющих. В зависимости от конкретного назначения объекта количество материальных ресурсов, комплектующих, оборудования может достигать нескольких десятков и сотен

12

наименований, составляющих конечный продукт и предопределяет технологическую сложность производственно-строительных операций, особый режим производства работ и эксплуатации.

8.Особые требования к безопасности. Каждый объект недвижимости

впроцессе функционирования должен отвечать конкретным условиям прочности, сейсмоустойчивости, долговечности, экологичности и иным параметрам, что, в свою очередь, отражается на стоимости объекта, сложности его возведения и особенностях эксплуатации.

9.Инвестиционный характер. Сочетание таких характеристик недвижимости, как длительность срока службы, высокая капиталоемкость, позволяет относить данный товар к финансовым активам [3, с. 5], т.е. форме вложения капитала, способного в перспективе приносить доход от функционирования объекта недвижимости в виде основы ведения бизнеса, аренды помещений и т.п. При этом с учетом действия рыночных факторов стоимость недвижимости во времени чаще всего потенциально возрастает ввиду инфляционных процессов, дефицита свободных площадей и т.д.

10.Управляемость. Как любая сложная стуктурированная система, объект недвижимости нуждается в совокупности управляющих воздействий со стороны многочисленных субъектов: проектировщиков, подрядчиков, собственников, органов государственной власти и управления - при этом управляющие воздействия могут носить различный характер: производственно-технические (эксплуатация, ценообразование, платежи), правовые (правительственные решения, законодательство), в той или иной степени регулирующие создание и функционирование недвижимости на различных этапах жизненного цикла.

Классификация объектов недвижимости

Процесс распределения и группировки всей существующей совокупности объектов недвижимости по элементам сходства и различия в зависимости от определенного признака, свойства или характеристики существенно усложняется в силу того, что каждый элемент общего

13

признака классификации в свою очередь включает сложную соподчиненность частных видов, подвидов и групп недвижимости.

В данном разделе классификация объектов недвижимости будет проводиться по наиболее общим признакам недвижимости 1-2 порядка, не включающим подробной углубленной совокупности детализированных особенностей и не имеющим определяющего значения для организации коммерческих операций, но достаточных для анализа рынка.

1. По виду объектов недвижимости выделяется:

земельные участки;

здания и сооружения;

леса и многолетние насаждения;

участки недр;

водные объекты;

предприятия;

имущественные права.

Всвою очередь, например, земельные участки могут делиться на категории:

земли сельскохозяйственного назначения;

земли под объектами промышленности;

земли населенных пунктов;

земли водного фонда;

земли запаса;

земли природно-рекреационные;

зараженные земли.

Как видно из данного признака классификации, один и тот же вид не присутствует в различных ступенях группировок. Другие объекты недвижимости также подразделяются на множество подвидов.

2. По функциональному назначению объекта недвижимости делятся на:

14

3.По возможности воспроизводства (восстановления) недвижимость в наиболее общем смысле разделяется на:

воспроизводимые – искусственные и частично природные объекты, способные после определенных усилий восстановить свое функциональное назначение или внешний вид; невоспроизводимые – природные объекты, не подлежащие восстанов-

лению в прежнем виде (природные комплексы, участки недр и т.д.).

4.По степени готовности к использованию (эксплуатации) объекта недвижимости могут находиться в следующем состоянии:

объекты, вводимые в эксплуатацию;

эксплуатирующиеся объекты;

объекты незавершенного строительства (реконструируемые, модернизируемые объекты и объекты капитального ремонта).

5.По отраслевой специфике (сфере функционирования) объектов недвижимости выделяют:

 промышленные;  строительные;

 жилищно-коммунальные;  сельскохозяйственные;  транспортные;  культурно-бытовые;  военные.

6.По форме зарегистрированной собственности (принадлежности определенному собственнику) объекты недвижимости могут быть:

 частные;  совместные, коллективные;

 государственные;  коллективно-долевые;

 объекты общественных организаций.

15

По более частным характеристикам и параметрам потребительских качеств, свойств и показателей недвижимость предполагает возможность ее группировки по следующим разновидностям:

1)по степени капитальности (долговечности и особенностям использования):

 капитальные;  временно используемые;

2)по виду строительного материала:

металлические; деревянные; бетонные; кирпичные; другие;

3)по температурному режиму:  отапливаемые;  частично отапливаемые;  неотапливаемые;

4)по виду освещения:

естественного;

искусственного;

совмещенного;

5) по этажности:

одноэтажные;

многоэтажные;