Материал: 3879

51

5. СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ,

ИХ КЛАССИФИКАЦИЯ

В соответствии с действующим законодательством под торговой (коммерческой) сделкой понимается соглашение между сторонами, явля-

1. Сделка объективна, что обуславливает торговый ее характер независимо от субъекта заключающего сделку.

2. Сделка субъективна, что обуславливает торговый ее характер, т.к. в ней участвует предприниматель (коммерсант) с коммерческими целями.

Кроме того, сделкам с недвижимостью присущ ряд специфических особенностей, которые отсутствуют на рынках прочих стандартизированных товаров или проявляются на них иным образом:

1.Форма, виды и условия сделок в значительной мере различаются между собой в зависимости от формы собственности на объект недвижимости и сегмента рынка (функционального назначения объекта).

2.Наличие многочисленных принудительных и добровольных ограничений прав собственности на объект обуславливает сложность проведения сделок и необходимость определенных условий согласований, уточнений.

3.Каждая сделка на рынке недвижимости должны быть заключена в письменной форме и зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.В силу сложного правого статуса объекта недвижимости и специфичности взаимоотношений сторон будущего договора необходимо правовое сопровождение сделки на всех этапах ее проведения.

52

5.Каждая сделка и договор как ее правовая форма должны обеспечивать защиту прав собственников недвижимости и других участников.

6.Имущественные сделки на рынке недвижимости и их многообразие (покупка, продажа, обмен, мена, дарение, аренда, ипотека и т.д.) отражаются на необходимости специфического правового обеспечения и регулирования.

7.Участие в сделках финансово-кредитных организаций и структур, обусловлено высокой стоимостью предмета сделки, необходимостью рассрочки платежей и т.п.

8.Каждый предмет имущественной сделки на рынке недвижимости должен быть оценен профессиональным сертифицированным оценщиком недвижимости с целью определения точного размера рыночной стои-

мости объекта.

Характер отношений между участниками сделки на рынке недвижимости обусловлен прежде всего целями, преследуемыми сторонами и соответственно специфическими формами договоров, регулирующих эти отношения. Выделяются три основные группы договоров, применяемых в предпринимательской деятельности на рынке недвижимости и характеризующих происходящие на нем сделки:

1.Имущественные договоры: сделки по правам собственности, правам пользования, правом распоряжения.

2.Договоры на оказание услуг: комиссионные сделки, сделки агентирования, кредитования, страхования, консультирования и т.п.

3.Договоры на выполнение работ: строительства, ремонта, технического обслуживания, благоустройства и т.д.

Вболее общем плане сделки на рынке недвижимости можно классифицировать следующим образом:

1.Сделки по правам собственности: купли-продажи, приватизации, обмена, мены, дарения.

2.Сделки по правам пользования: аренды, субаренды, ипотеки, совместной деятельности, сервитута.

3.Сделки по правам распоряжения: хозяйственного ведения, траста.

4.По форме совершения: аукционные, конкурсные, обычные.

53

5.По числу сторон: односторонние, двухсторонние, многосторонние.

6.По характеру предмета сделки: с государственным, частным, коллективным недвижимым имуществом.

7.По характеру лиц, участвующих в сделке: сделки, заключаемые лично заинтересованным субъектом; сделки, заключаемые уполномоченным представителем.

8.По законности содержание: действительные и недействительные

сделки.

Следует особо указать, что в зависимости от принадлежности объекта недвижимости, состава участников сделок, форма их проведения может существенно различаться. Особую специфику имеют сделки с объектами недвижимости федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности. В первую очередь это относится к сделкам купли-продажи и аренды недвижимого имущества, проводимым в форме аукционов и конкурсов.

Аукцион – форма публичной купли-продажи объектов недвижимости путем организации торгов на основе принципа прямой конкуренции потенциальных покупателей. В настоящее время проведение аукционов с объектами недвижимости регулируется Постановлением Правительства РФ № 356 от 27.03.98 г. “Об утверждении положения о продаже на аукционе Государственного или муниципального имущества” (в редакции Постановления Правительства РФ от 17.09.98 г. № 110).

Целью аукционной формы сделок является получение максимально возможной цены за объект недвижимости.

К основным особенностям аукционов в сфере недвижимости следует отнести:

1)инициаторами организации аукционов выступают владельцы недвижимого имущества или органы, обладающие соответствующими полномочиями (например, Комитеты по управлению государственным имуществом администраций субъектов РФ);

2)гарантией участия претендента в аукционе является внесение задатка в денежной форме на счет организатора аукциона;

54

3)аукционная комиссия, образуемая продавцом (организатором) недвижимости, выполняет строго определенный перечень функций, не связанных с принятием решений об установлении стартовой цены продажи, шага аукциона, переходе права собственности и т.д.;

4)информационное сообщение о проведении аукциона публикуется в срок не позднее 45 дней до объявленной даты проведения аукциона;

5)проведение аукциона предполагает полную открытость по составу участников;

6)процедура аукциона допускает использование организатором аукциона открытой или закрытой формы подачи предложения по цене со стороны претендентов;

7)аукцион может быть признан несостоявшимся или объект недвижимости (лот аукциона) снят с торгов в случаях, если после троекратного объявления начальной цены заявлений о покупке объекта со стороны претендентов не последовало либо когда организатор аукциона предполагает ценовой сговор среди участников аукциона;

8)договор купли-продажи между продавцом и победителем аукциона в соответствии с действующим законодательством должен быть заключен в срок не позднее 5 дней после утверждения протокола об итогах аукциона;

9)условиями участия претендентов в аукционе являются оформленные соответствующим образом и представленные вместе с заявкой на участие следующие документы:

- копии учредительных документов претендента (юридического лица),

заверенные в установленном порядке; балансовые отчеты за последние три года деятельности; согласие федерального антимонопольного органа (его территориального органа) на приобретение претендентом (покупателем) имущества, продаваемого на аукционе (в установленных законодательством случаях); документы, подтверждающие наличие (отсутствие) в уставном капитале претендента доли Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований;

- платежное поручение с отметкой банка об исполнении, подтверждающее внесение претендентом установленной суммы задатка;

55

-письменное решение соответствующего органа управления претендента (юридического лица), разрешающее приобретение имущества, если это необходимо в соответствии с учредительными документами претендента и законодательством страны, в которой зарегистрирован претендент;

-справка налоговой инспекции, подтверждающая отсутствия у претендента просроченной задолженности по налоговым платежам в бюджеты всех уровней по состоянию на последний квартал;

-предложение по цене продаваемого на аукционе имущества в запечатанном конверте – при закрытой форме подачи предложений (может быть представлено в день подведения итогов аукциона);

-иные документы, представляемые претендентом в соответствии с требованиями законодательства и учредительными документами претендента;

-подписанная претендентом опись представляемых документов (в 2-х экземплярах).

Конкурс – форма публичной продажи (сдачи в аренду) объектов недвижимости путем организации торгов среди потенциальных покупателей,

впроцессе которых достигается возможность получения максимальной цены за объект при одновременном соблюдении инвестиционных или социальных обязательств со стороны претендентом.

Проведение конкурсных процедур с объектами недвижимости государственной и муниципальной собственности регулируется Постановлением Правительства РФ № 1311 от 19.11.98 г. “Об утверждении Положения о продаже на коммерческом конкурсе с инвестиционными и (или) социальными условиями государственного или муниципального имущества”.

Целью конкурсной процедуры сделок с объектами недвижимости является достижение наиболее оптимального сочетания максимальной цены за объект и выгодных условий его функционирования в будущем. Иными словами, собственник недвижимого имущества, кроме возмещения стоимости объекта, обеспечивает его функционирование в прежнем или улучшенном режиме определенное время за счет ряда условий.