Материал: Строительство и недвижимость научный журнал. Мищенко В.Я., Мещерякова О.К

Выпуск 1(5), 2020

significant pricing factors. Monument buildings require an individual methodology, therefore, three approaches were considered that are used in calculating market value and their applicability to these objects, based on an analysis of the main characteristics and potential commercial potential. Thus, the authors concluded that when determining the value of buildings-monuments, the expert is faced with a laborious task, the solution of which requires a fairly extensive analysis of the object from its technical condition to the possibility of modern use in order to generate income in the conditions of competitive new objects. percentage of mortgage lending, as a tool and lever to increase the pace of construction.

Key words: buildings-monuments, forensic examination, valuation of buildings-monuments.

Здания-памятники – это культурно-историческая ценность, главной характеристикой которой является три составляющих: объект недвижимости, созданный человеком, внесенный на основании нормативно-правового акта уполномоченного органа в Единый государственный реестр объектов культурного наследия и находящийся под особым режимом охраны государством. Среди разнообразия прочих зданий именно здания-памятники выделяются как архитектурно-планировочными решениями, исторической ценностью, так и имеющие определенную нормативно-правовую базу эксплуатации.

Исходя из этого при производстве судебной экспертизы, направленной на установление стоимости объекта, являющегося зданием-памятником, важным является точное исследование индивидуальных особенностей, свойственным таким объектам, что является достаточно трудоемкой задачей.

На первой стадии исследования производится идентификация исследуемого объекта. Авторами были разработаны основные факторы идентификации, отличающие зданияпамятники от других объектов, которые представлены на рис. 1.

Рис. 1. Факторы идентификации зданий-памятников

Проанализируем каждый из представленных факторов, применимо к проведению исследования и рассмотрим непосредственное влияние их на стоимость объекта.

1.Фактор времени создания в первую очередь влияет на количество аналогичных объектов в районе расположения исследуемого объекта, а именно: если возраст здания большой, то, как правило, такие здания представлены в ограниченном количество или вовсе отсутствуют, что может повысить стоимость ввиду его уникальности. Понижение стоимости связано с увеличением возраста объекта, проявляется необходимость проведения ремонтновосстановительных работ и реконструкции. Данный фактор используется для отнесения зданияпамятника к определенной эпохе и стилю.

2.Фактор авторского решения используется в основном при отнесении здания к зданиям-памятникам, влияния на стоимость проявляется при уникальности здания, выполненного известным архитектором и представленного по индивидуальному проекту. Также данный фактор позволяет отнести здание-памятник к определенному статусу, который определяет его сервитуты и престижность.

116

Выпуск 1(5), 2020

3.Фактор конструктивного воплощения - в данном факторе рассматриваются критерии уникальности здания, архитектурно-историческая ценность, внешний облик, объемнопланировочные решения.

4.Фактор внешнего воздействия подразумевает не только учет градостроительных, исторических факторов, но и множество других, как понижающих, так и повышающих стоимость.

5.Фактор местоположения влияет на повышение стоимости при использовании зданияпамятника как доходоприносящего объекта, расположенного в историческом центре деловой активности.

Авторами на основе анализа различных ресурсов были выделены основные ценообразующие факторы зданий-памятников в дополнении к основным факторам, которые представлены на рис. 2.

Рис. 2. Ценообразующие факторы зданий-памятников

В общем случае при проведении исследования необходимо определить текущее использование здания-памятника и исходя из определенных схожих критериев, отнести его к одной из условных групп:

-объект, использующийся под коммерческую деятельность;

-объект, использующийся для социально-культурного назначения;

-объект не используется, текущее состояние требует полной реконструкции.

При определении рыночной стоимости объектов недвижимости принято использовать три подхода к оценке, так как в силу уникальности зданий-памятников в каждом индивидуальном случае в результате анализа состояния такого объекта и текущей его эксплуатации, эксперт, вправе отказаться от одного или нескольких подходов, при этом обосновать свой отказ. Так одной из существенных причин отказа от сравнительного подхода является недостаточно развитый рынок объектов-аналогов (образцов для исследования), в большинстве случаев здания-памятники могут использоваться как социально-культурные объекты, что не позволяет найти аналогичные объекты на открытом рынке [2].

Доходный подход применим к зданиям-памятникам, которые относятся к доходоприносящим объектам, как правило, данные объекты были приведены к современному использованию (приспособление зданий - памятников как один способов их сохранности, согласно действующему законодательству [1]), при этом учитывается его текущее техническое

117

Выпуск 1(5), 2020

состояние и необходимость проведения ремонтно-восстановительных работ, а также анализируется рынок аренды, сопоставимых объектов с исследуемым.

Затратный подход применяется в большинстве случаев при оценке зданий-памятников и сводится к определению двух величин: расчета полной восстановительной стоимости на основании сборников Ко-Инвест и определения физического износа. Данный подход обладает наибольшей точностью при расчете стоимости исследуемого объекта, но при развитом рынке аналогичных объектов не отражает в полной мере состояния рынка [3].

Исследования зданий-памятников и расчет их рыночной стоимости в контексте производства судебной экспертизы требует нестандартного, индивидуального подхода. В настоящее время отсутствуют отработанные методологии по определению рыночной стоимости зданий-памятников, поэтому в ходе проведения расчетов есть возможность подойти творчески к данному вопросу, и как следствие появляется большая доля экспертных суждений, которые увеличивают вариативность определения рыночной стоимости и снижает ее достоверность.

Невостребованность зданий-памятников на открытом рынке, а также представленное ограниченное их количество дает несоответствие расчетных и реальных рыночных данных. В большинстве случаев на продажу выставляются объекты, требующие вложения для приведения их в работоспособное состояние и для поддержания культурно-исторического облика.

Также здания-памятники в ходе эксплуатации во многом уступают современным зданиям, так как их архитектурно-планировочные решения приводят как к большим теплопотерям, а как результат к большим операционным расходам, так и не позволяет использовать по максимуму площадь пригодную для аренды, таким образом, проявляется функциональное устаревания таких зданий.

Определенные факторы могут, как повышать их стоимость, так и понижать. Так повышающие факторы могут привести к повышению обременений в эксплуатации зданияпамятника: чем выше возраст здания, тем он ценнее, вместе с тем увеличиваются затраты на его содержание [4,5].

По результатам проведенного анализа авторами предложена классификация и идентификация зданий-памятников и сделан вывод о том, что для получения достоверных результатов исследования необходимо использовать несколько подходов и методов, которые выявляют рыночные тенденции и все факторы, влияющие на стоимость таких уникальных объектов как здания-памятники.

Список литературы

1.Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия

(памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (ред. от 21.02.2020) [Электронный ресурс]: Режим доступа: URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37318/.

2.Луков, А.В. Комплексная оценка зданий-памятников истории и культуры на рынке недвижимости [Текст] / А.В. Луков, И.Л. Владимирова, В.В. Холщевников // Научноучебное издание. – Москва: Издательство АСВ, 2006. - 342с.

3.Яскевич, Е.Е. Теория и практика оценки зданий-памятников культурного наследия // Имущественные отношения в Российской Федерации. - №6(93).

4.Круглякова, В.М. Особенности постановки задачи определения стоимости объектов

недвижимости, являющихся памятниками истории и архитектуры [Текст]/ В.М. Круглякова, Ж.В. Стрижакова // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова.- 2013, №4. С. 36-39.

5.Лещев, К.В. Совершенствование методических подходов при проведении судебных строительно-технических экспертиз по определению видов, объемов, качества и стоимости выполненных строительных работ / К.В. Лещев, И.А. Шипилова // Студенческий. 2018. № 12-1 (32). С. 14-16.

118

Выпуск 1(5), 2020

List of references

1.Federal law of 25.06.2002 N 73-FZ "on objects of cultural heritage (monuments of history and culture) of the peoples of the Russian Federation" (ed. of 21.02.2020) [Electronic resource]: access Mode: URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37318/.

2.Lukov A.V. Complex assessment of buildings-monuments of history and culture in the real estate market [ Text]/ A.V. Lukov, I. L. Vladimirova, V. V. Kholshchevnikov/ / Scientific and educational publication. - Moscow: DIA Publishing house, 2006. - 342c.

3.Yaskevich E. E. Theory and practice of assessment of buildings-monuments of cultural heritage. Property relations in the Russian Federation. - No. 6 (93).

4.Kruglyakova V. M. Features of the problem of determining the value of real estate objects that are monuments of history and architecture [Text] / V. M. kruglyakova, Zh. V. Strizhakova // Bulletin of Belgorod state technological University. V. G. Shukhov.- 2013, No. 4. p. 36-39.

5.Leshchev, K.V. Improving methodological approaches during judicial construction and technical examinations to determine the types, volumes, quality and cost of completed construction work / K.V. Leshchev, I.A. Shipilova // Student. 2018.No 12-1 (32). S. 14-16.

119