Материал: Строительство и недвижимость научный журнал. Мищенко В.Я., Мещерякова О.К

Выпуск 1(5), 2020

5 млн. человек — это 6% трудоспособного или 3,4% всего населения страны. Но что чаще всего покупают в кредит? Малогабаритные двушки и студии. Особым спросом сегодня пользуются квартиры в 17, 14 и даже 11 метров. Эти приобретения отдельных граждан, пожалуй, и скрашивают статистику.

При детальном анализе структуры метража на каждого жителя выявляются интересные явления как «мертвые» и «замороженные» метры. «Мертвыми метрами» у нас заполнены малые депрессивные города и вымирающие поселки. Это жилье, не имеющее никакой ценности. Многие, кто переехал из малых городов и окраин в более крупные центры, не имеют ничего в собственности кроме этой обесценившейся недвижимости. «Замороженных метров» у нас тоже много. Например, в хрущевке собственнику принадлежит метров пятнадцать, а родственники, проживающие в ней, собственниками не являются. Но с большой долей вероятности этот собственник не сможете в ближайшее время получить свою долю деньгами, чтобы оформить ипотеку, ведь финансовых средств у родни, скорее всего, нет, а продавать эту квартиру родственники не станут, потому что жить им негде.

Ещё одной болезненной проблемой строительной сферы является незавершённое строительство, объём его считает председатель правительства РФ Дмитрий Медведев «колоссальным». Как он заявил в ходе рабочей встречи с главой Счетной палаты Алексеем Кудриным. Со своей стороны, Кудрин отметил, что «десятки объектов не сдаются вовремя и переходят на следующий год». «К сожалению, даже в течение одного года, как правило, не завершаются », — посетовал глава Счетной палаты. «Сумма, которая на сегодняшний день общая и по открытым, и по закрытым статьям, составляет 5,3 трлн. рублей ресурсов, которые касаются незавершенных объектов», — подсчитал Кудрин. Всего на сегодняшний день насчитывается 71,3 тыс. недостроенных объектов. Сейчас проходит инвентаризация этих объектов, но медленными темпами, признал Кудрин [ 3].

Строительная отрасль остается самой проблемной в российской экономике, полагают эксперты Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики Высшей школы экономики (ВШЭ), «Несмотря на рост индекса предпринимательской уверенности в строительстве, наблюдаемый третий квартал подряд, отрасль по-прежнему сохраняет статус самой проблемной среди базовых видов экономической деятельности». Эксперты ВШЭ констатируют, что российская строительная отрасль находилась

всостоянии постоянной стагнации в течение всего текущего года, маневрируя темпами роста на уровне статистической погрешности — от 0% в апреле до 0,3% в феврале. По итогам прошлого года строительство жилья в России уменьшилось на 4,5% (было введено 75,7 млн кв. метров жилья) после снижения на 1,4% в 2017 году [4].

По статистике Росстата, за август 2019 года в России было введено 5,8 млн кв. метров жилья, что на 11% превышает результат такого же периода прошлого года. Спустя 8 месяцев этого года в стране введено 42,1 млн кв. метров жилья (плюс 7,4% к аналогичному периоду годом ранее).

Как всё более становится ясным, жилищное строительство ведет себя совсем не так, как ему предписано национальными проектами. Планы по наращиванию ввода жилья не исполняются, и уже сейчас понятно, что к 2024 году целевые ориентиры нацпроекта вряд ли будут достигнуты. О весьма скромных перспективах роста жилищного строительства в ближайшие годы заявил глава Минстроя РФ Владимир Якушев. Скорость ввода жилья в России

в2021–2022 годах может замедлиться, сообщил министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев на форуме «Цифровая трансформация строительной отрасли для устойчивого развития» [5].

Согласно паспорту нацпроекта «Жилье и городская среда», на 2019 год целевой показатель по строительству жилья установлен на уровне 88 млн. кв. м, на 2020 год – 98 млн. кв. м, на 2021 год – 94 млн. кв. м, а в 2024-м должны быть построены впечатляющие 120 млн., это поспособствует улучшению жилищных условий 5 млн. семей. Однако еще с начала года чиновники, отвечающие за отрасль, стали намекать о том, что нацпроект в заявленных объемах

105

Выпуск 1(5), 2020

в ближайшие годы выполнить трудно. Вице-премьер Виталий Мутко, отвечающий за нацпроект, в августе заявил, что объемы возведения жилья на ближайшие два года могут быть заморожены на достигнутом в 2018 году уровне в 75,3 млн. кв. м. [7]. Также в начале октября он заявил, что в правительстве ожидают рост по итогам 2019 го до 78–80 млн. кв. м. А Владимир Якушев подтвердил, что в этом и следующем годах динамика ввода жилья в России будет позитивной, а в 2021 и 2022 годах – упадет. Впрочем, эта проблема имеет отношение не только к строительной отрасли. Правительство признало, что примерно четверть национальных проектов находятся под угрозой невыполнения, а участников процесса предупредили об уголовной ответственности за срыв работы [4].

Пока идет переходный период и значительная часть жилья все еще строится по договорам долевого участия. Заместитель председателя правительства РФ Виталий Мутко сказал свое мнение об этом «Очень непростой переход, прямо скажем, хотя все необходимые для плавности этого перехода мероприятия мы сделали». По его словам, в настоящее время «в стройке 123 миллиона квадратных метров — где-то 30% получили право строить по старым правилам, процентов 7 только перешли на новую модель, остальные — и не туда и не сюда» [3].

Закон обязывает застройщиков использовать эскроу-счета при привлечении денежных средств на долевое строительство многоквартирных домов. С 1 июля 2019 года это требование распространяется на все объекты, на новые и на уже реализуемые, при этом, в соответствии с поправками, которые вступили в силу, дом должен быть построен на 30% и иметь 15% реализованных квартир. Однако воспользоваться деньгами дольщиков застройщики могут только после передачи объекта в пользование и регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права собственности на квартиру.

Переход на эскроу-счета призван быть средством защиты интересов застройщиков, но на наш взгляд, новый механизм финансирования строительства не в полной мере защищает покупателей жилья. В случае проблем у застройщика или нарушение им сроков строительства у дольщиков остается риск не получить квартиру и потерять на обесценении за то время, пока деньги лежали на счете, а если средства были взяты в кредит, то и все уплаченные проценты. Кроме того, у покупателя нет возможности выбрать банк отдельно от проекта, а также самостоятельно сменить банк даже в том случае, если у банка возникли проблемы.

Есть серьёзные основания считать, что рынок новостроек с переходом на эскроу-счета изменится, объем предложений сократится в ближайшие пять лет, а цены значительно вырастут. Основное различие для покупателя между старыми и новыми моделями продажи новостроек заключается в финансовых условиях. Основная выгода объектов, работающих без эскроу-счетов — финансовая. Те организации, которые обязаны получать проектное финансирование от банков, закладывают стоимость кредита в цену своих проектов, соответственно, они дороже для клиентов. Переход на эскроу приведет к жесткой монополизации на рынке, так как не все застройщики могут себе позволить работать по новым правилам, в результате рынок уже отреагировал на изменения. Так, в III квартале 2019 года в России отмечен резкий скачёк цен на вторичку, этому способствовало также снижение ипотечных ставок [5].

За минувший год некоторые застройщики уже ухитряются обходить новые правила. В Петербурге, например, девелоперы выкупают сами у себя нужное количество квартир, чтобы обойти эскроу-счета стороной, не нарушив при этом закона, а затем продают их по переуступке прав собственности. Используются и другие схемы, которыми пользуются недобросовестные застройщики, чтобы обойти закон. В их числе предварительный договор купли-продажи и вексель, которые значительно облегчают жизнь застройщикам, позволяя брать деньги напрямую, но ничего не гарантируют дольщикам в случае банкротства.

Ещё одним важнейшим фактором, регулирующим работу отрасли в новых условиях является процентная ставка по ипотеке. По данным ЦБ РФ, средневзвешенная ставка по ипотеке к началу октября 2019 года составляла 9,68%, то есть она вернулась к минимальным за всю новейшую историю показателям, достигнутым впервые летом 2018 года. А снижение

106

Выпуск 1(5), 2020

ключевой ставки Банком России в конце октября сразу до 6,5% годовых заставило аналитиков ждать дальнейшего снижения ставок по ипотеке. Вот только может получиться так, что россияне не смогут брать новые кредиты. Выдача новых ипотечных кредитов в регионах за первые три квартала упала более чем на 13%, до 350 тыс. ссуд. Уменьшение числа выдаваемых ипотечных ссуд отмечено в 90% регионов страны.

За первые 9 месяцев текущего года средняя сумма ипотеки в РФ поднялась на 7% до 2,5 млн рублей. Рост связан с многими факторами, в том числе с ростом цены на квадратный метр недвижимости. Также росту средней суммы содействовал рост срока ипотечного кредита, что при постоянном уровне дохода позволяет клиенту получить большую сумму ипотечного кредита. Кроме того, исследование показало, что средний срок ипотечного кредита, выданного в III квартале 2019 года, достиг 16 лет и 3 месяца, что почти на 2 года опережает показатель за подобный период предыдущего года. Причина такого значительного роста срока ипотечного кредита кроется в политике банков, которые пытаются максимально снизить угрозу для себя, что в текущих условиях может быть достигнуто исключительно за счет продолжительности срока кредита. Так считают аналитики бюро кредитных историй (БКИ) «Эквифакс» [6]. В конце октября стало известно, что средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях впервые с января упала ниже 10% годовых, составив в августе 9,91% после июльских

10,24%.

Впрочем, еще в начале октября аудитор Счетной палаты Светлана Орлова констатировала, выступая в Госдуме, что приобрести недвижимость в ипотеку могут только 30% россиян. По ее словам, российские семьи неохотно пользуются таким инструментом решения жилищной проблемы из-за очень низкого уровня доходов и высокой закредитованности. Ипотечный долг россиян увеличился до абсолютного рекорда, превысив 7 трлн. рублей, если сравнивать с началом 2014 года совокупный долг по ипотечным кредитам вырос втрое или на 2,6 трлн рублей. Аналитики подсчитали, что количество сделок с новостройками, заключенных с привлечением ипотечного кредита, уменьшилось в России за 12 месяцев на 17%, такие результаты показала аналогия объемов выдачи за I полугодие 2018-го и за I полугодие 2019 года, а в денежном выражении выдача жилищных кредитов снизилась на

9%.

Отрицательная ипотечная динамика фиксировалась на фоне общего роста количества сделок с жильем: спрос в значительной степени обеспечили потребители, располагающие средствами на стопроцентную оплату стоимости.

Подводя некоторые итоги анализа состояния строительной отрасли и оценивая результативность её работы в новых условиях можно сделать следующие выводы: перейти на проектное финансирование пока смогли около 30% компаний, как только новые условия работы станут понятны всем участникам отрасли, ситуация с объемами ввода жилья может измениться. Доходы подавляющего большинства российских граждан не позволяют им купить новое жилье ни сразу, ни в ипотеку, какими бы низкими ни были ставки. В данный момент нет поводов к росту потребительской способности населения, а низкие ставки по ипотеке могут скоро выработать свой ресурс. Доходы населения с начала кризиса упали на 14%, ожидаемый правительством их рост на 1–2% – это в лучшем случае начало восстановления доходов, которые повышаться начнут еще не скоро, потому что рост экономики не даёт оптимистических прогнозов. К тому же рост стоимости материалов и топлива вряд ли положительно повлияет на ускорение ввода жилья.

Но есть и очень оптимистический прогноз: Минстрой РФ подготовил новую стратегию развития строительной отрасли в России, которая будет «ориентирована на человека». Об этом 27 сентября 2019 г. заявил министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев на II Градостроительном форуме в Ярославле. По его словам, к разработке стратегии, рассчитанной на период до 2030 года, привлекались эксперты.

107

Выпуск 1(5), 2020

«Впервые пришли к выводу, что главной идеей нашей стратегии должна быть ориентированность на человека», — указал министр, пояснив, что необходимо не только «строить новые современные квартиры, но и менять среду, в которой живем».

По словам Якушева, «перед министерством стояла задача: "родить" документ, который реально отражает все тенденции, существующие в строительной отрасли, чтобы этот документ действительно был актуален и самое главное — правильно сформулирован, и чего же мы хотим и к чему мы должны стремиться».

Список литературы

1.Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 25.12.2018 N 478-ФЗ (последняя редакция)

2.Власов, В.Б. Малоэтажное строительство в России - объективное требование времени / В.Б. Власов, О.А. Леонова // Строительство и недвижимость. 2020. № 1 (4). С. 150-154.

3.Лента новостей [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www vz.ru› ›2020/9/30/1000477.html, свободный. (дата обращения: 01.10.2020)

4.РОСБАЛТ [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www rosbalt.ru›business/2020/10/07/1806475.html свободный. (дата обращения: 11.10.2020)

5.Независимая газета [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www ng.ru›economics/2020-11-18/4_7729_buildings.html, свободный. (дата обращения: 19.11.2020)

6.ТАСС [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www .tass.ru›nedvizhimost/7112921 свободный. (дата обращения: 20.11.2020)

7.Власов, В.Б.Современные проблемы инновационного развития строительного комплекса / В.Б. Власов, И.Н. Фомина // Студенческий научный вестник Воронежского государственного архитектурно-строительного университета. Серия: Управление строительством и недвижимостью. 2016. № 1. С. 131-134.

8.Чеснокова, Е.А. Анализ строительной отрасли на основе исследования результатов её развития / Е.А. Чеснокова, Э.О. Хатунцева // В сборнике: СОВРЕМЕННЫЕ ТЕНДЕНЦИИ СТРОИТЕЛЬСТВА И ЭКСПЛУАТАЦИИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ сборник научных статей по материалам научно-практической конференции. 2017. С. 156-161.

9.Понявина, Н.А. Анализ факторов влияющих на изменение спроса и предложения на рынке жилой недвижимости (на примере г.Воронеж) / Н.А. Понявина, Е.А. Чеснокова, Ю.В. Зубарева, Е.Н. Письяукова // Строительство и недвижимость. 2017. № 1. С. 45-51.

List of references

1.The Federal Law "On Amending the Federal Law" On Participation in the Shared Construction of Apartment Buildings and Other Real Estate Objects and on Amending Certain Legislative Acts of the Russian Federation "and Separate Legislative Acts of the Russian Federation" dated 25.12.2018 N 478-ФЗ latest edition)

2.Vlasov, V.B. Low-rise construction in Russia - an objective requirement of the time / V. B. Vlasov, O.A. Leonova // Construction and real estate. 2020.No 1 (4). S. 150-154.

3.News feed [Electronic resource] Access mode: http: // www vz.ru ›› 2020/9/30 / 1000477.html, free. (Date accessed: 01/10/2020)

4.ROSBALT [Electronic resource] Access mode: http: // www rosbalt.ru ›business / 2020/10/07 / 1806475.html free. (Date accessed: 10/10/2020)

108

Выпуск 1(5), 2020

5.Independent newspaper [Electronic resource] Access mode: http: // www ng.ru ›economics / 2020-11-18 / 4_7729_buildings.html, free. (appeal date: 11/19/2020)

6.TASS [Electronic resource] Access mode: http: // www .tass.ru ›nedvizhimost / 7112921 free.

(Date accessed: 11/20/2020)

7.Vlasov, VB. Modern problems of innovative development of the building complex / VB. Vlasov, I.N. Fomina // Student Scientific Bulletin of the Voronezh State University of Architecture and Civil Engineering. Series: Construction and Real Estate Management. 2016. No. 1. S. 131-134.

8.Chesnokova, EA Analysis of the construction industry based on the study of the results of its development / E.A. Chesnokova, E.O. Khatuntseva // In the collection: MODERN TENDENCIES OF CONSTRUCTION AND OPERATION OF REAL ESTATE OBJECTS collection of scientific articles based on materials of a scientific and practical conference. 2017.S. 156-161.

9.Ponyavina, N.A. Analysis of factors affecting changes in supply and demand in the residential real estate market (for example, Voronezh) / N.A. Ponyavina, E.A. Chesnokova, Yu.V. Zubareva, E.N. Pisyaukova // Construction and real estate. 2017. No. 1. S. 45-51.

109