Материал: Строительство и недвижимость научный журнал. Мищенко В.Я., Мещерякова О.К

Выпуск 1(5), 2020

правообладателей. С учетом всех особенностей и масштабности планируемых проектов оценка ущерба при изъятии земель у собственников становится обязательной процедурой, позволяющей рассчитать размер компенсации. Однако, большинство граждан не имеет полного представления не только о том, как рассчитывается размер возмещаемой компенсации, но и о том из чего же состоит процедура изъятия, а также об основных причинах приводящих к нему.

В Статье 49 ЗК РФ указано, что все земли изымаются только в том случае, если отсутствуют альтернативные варианты строительства или реконструкции, а так же сказано, что изымаются земли абсолютно любых категорий, кроме отнесенных к особо охраняемым природным объектам. Возникает проблема обоснованности применения процедуры изъятия земельных участков, для решения которой, прежде всего, необходимо не только проанализировать процесс и условия изъятия земельных участков, но и к тому же рассмотреть основные проблемы этой сферы и в дальнейшем выявить всевозможные пути их решения [1].

Процесс изъятия содержит не только всевозможные формы, но и жесткую процессуальную инструкцию по проведению расчетов стоимостной величины причиненных землевладельцам и другим пользователям земельного участка убытков и возможных потерь. [2]. В зависимости от использования земельного участка и прав на него и определятся методология расчета ущерба в связи с изъятием земельного участка, но для начала необходимо произвести сбор и анализ всей доступной информации по земельному участку [3,9].

Ниже рассмотрим круг лиц, который может претендовать на компенсации в случае изъятия земель рис.1

Рис. 1. Правообладатели земельных участков согласно законодательству РФ

Прежде чем перейти к рассмотрению вопроса о расчете ущерба, рассмотрим порядок проведения самого процесса изъятия. После того, как принято решение об изъятии земельного участка, уполномоченный орган исполнительной власти должен в течение 10 дней довести информацию до сведения заинтересованного круга лиц, а именно путем публикации на своем официальном информационном ресурсе. Затем копия такого решения обязательно направляется в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), собственникам изымаемого земельного участка и организации, подавшей ходатайство. Решение об изъятии может быть обжаловано и имеет свой срок действия, а именно 3 года со дня его принятия.

О принудительном изъятии речь может идти только тогда, когда уполномоченному органу не удалось договориться мирным путем с правообладателем имущества. В этом случае соответствующее решение может оспариваться в суде.

Рассмотрим основные причины, по которым сторонам не удается достичь мирного соглашения. Возникает множество вопросов об основных причинах, вследствие которых возникают споры связанные с изъятием. Первой и скорее всего единственной причиной возникновения судебных споров по изъятию земельных участков, в случае обращения в суд собственника, является неверное определение величины ущерба или сумм выплат, которые предусмотрены процедурой изъятия земельного участка. При рассмотрении данного вопроса на этапе подготовки к изъятию проводится первичная оценка ущерба. При этом, в случае судебного спора на основании определения суда назначается судебно-оценочная экспертиза, при которой и рассчитывается стоимость земельного участка и улучшений, если таковые имеются на изымаемом участке.

121

Выпуск 1(5), 2020

Размер возмещения убытков, связанных с изъятием земельных участков, причиненных правообладателю определяется в соответствии с Федеральным Законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. На определяемый размер возмещаемых убытков при расчете оказывают влияние следующие факторы [4]:

1.Зачастую изъятие земельных участков подразумевает под собой определенные убытки, возникшие в результате отсутствия возможности использования правообладателями этих земельных участков обязательств перед третьими лицами. Следовательно, в определяемую рыночную стоимость участка, подлежащего изъятию, включается стоимость прав на участок и причиненных убытков правообладателю.

2.При единовременном изъятие земельного участка вместе с расположенной на нём недвижимостью, то в размер возмещаемых убытков включается стоимость прав, подлежащих прекращению, на данные объекты недвижимости.

3.Если существует определенный договор аренды или договор безвозмездного пользования земельным участком , то рыночная стоимость этого права будет рассчитываться на оставшийся срок , указанный в договоре, так как этот случай рассматривается как досрочное погашение договора аренды.

4.Рыночная стоимость земельного участка рассчитывается в обычном порядке если произошло прекращение права постоянного пользования или пожизненного владения

5.В случаях, когда право постоянного пользования земельным участком предоставлено юридическому лицу, рыночная стоимость будет определяться как стоимость права аренды на самый максимальный (предельный) срок, который устанавливается законодательством РФ. Если такое срок не установлен, в расчет принимается срок 49 лет.

6.При изъятии земельного участка, который находится в частной собственности и подлежит образованию, то его рыночная стоимость складывается из разницы между рыночной стоимостной величиной прекращаемых прав и рыночной стоимостью земельного участка, который сохраняется у землепользователя.

По мимо вышеуказанного федерального закона так же существуют специально разработанные методические рекомендации по расчету ущерба в связи с изъятием для государственных нужд. В данном нормативном акте описываются общие положения и рекомендации, а так же перечислена последовательность выполнения работ по расчету с учетом множества факторов, методология расчетов упущенной выгоды и прочих убытков. Например, в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка можно по разному рассчитать упущенную выгоду, если мы говорим о землях сельхоз назначения (незастроенных)

вупущенной выгоде мы будем учитывать потери доходов от возделывания земель, период за которой можно вырастить различные культуры. В случаях, когда земельные участки расопложены под использование коммерческих помещений будут рассчитываться различные затраты , связанные с переездом, перевозкой мебели, затратами на аренду подобного помещения, а так же будет учитываться восстановление упущенной выгоды от годового дохода. В случаях, когда на изымаемом земельном участке находится строение приведены рекомендованные методы расчета для здания и таблицы для определения его физического износа.

Следует отметить, что иногда земельный участок изымается у собственника, если пользование участком осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в том случае, когда использование земельного участка подразумевает под собой причинение вреда окружающей среде, а так же приводит к ухудшению состояния почвы и дальнейшему снижению плодородия или на участке была возведена или создана самовольная постройка.

Обобщая все описанное выше , с учетом всех особенностей расчета убытков при изъятии земельных участков, можно сделать вывод, что при расчете размера убытков туда входят: упущенная выгода; ущерб, в связи с преждевременным прекращением обязательств перед третьими лицами; прочие виды убытков.

122

Выпуск 1(5), 2020

Итоговая рыночная стоимость размера возмещаемых убытков складывается из рыночной стоимости прав на изымаемые земельные участки и размера убытков. Размер прочих видов убытков, связанных с временным занятием земельного участка является составляющей реального ущерба.

Следует отметить, что под реальным ущербом, в соответствии со ст.15 ГК РФ, понимаются расходы, которые лицо, чьи права нарушаются, понесет для того, чтобы восстановить нарушенное право или возместить понесенные утраты [5].

Размер реального ущерба рекомендуется принимать равным рыночной стоимости земельного участка при расчете размера убытков, причиненных:

существенным нарушением почвенного слоя;

существенным загрязнением или заражением грунта;

в случае ограничения прав на земельный участок;

при нарушении прав на используемую площадь земли, каждый правообладатель имеет полное право получить определенную компенсацию.

При нарушении прав на земельные участки обладатели этих прав также имеют возможность получить определенную компенсацию. Расчет размера упущенной выгоды

происходит следующим образом: первоначально определяется период восстановления производства, т.е. тот срок в течение которого могли бы быть достигнуты определенные условия землепользования правообладателем, до нарушения его прав. Таким образом, расчет периода восстановления производства складывается из периода временного занятия земельного участка + период восстановления нарушенных земель + период восстановления прав на земельные участки величины денежного оттока существовавшего до изъятия [6,8].

В случае, если временному занятию подлежат земли сельскохозяйственного назначения, для определения периода восстановления нарушенного производства могут понадобиться проект рекультивации или иной документ, отражающий влияние строительства объектов капитального пользования на уже имеющиеся условия землепользования.

Вторым этапом при расчете упущенной выгоды является определение величины денежного потока, в котором учитываются такие признаки, как:

1.Вероятность использования земельного участка обладателями прав

2.Типичность условий функционирования рынка земельных участков

3.Обоснование сделанных предположений проведенным анализом рынка

4.Отсутствие воздействия негативных и непредвиденных факторов

Третьим этапом рассчитывается дисконтирование денежного потока. Фактор дисконтирования определяется на середину периода и имеет следующий вид:

1= (1 + ) −0,5

где Y- ставка дисконтирования I- прогнозный период.

Таким образом, после получения ЧОД (чистый операционный доход), который рассчитывается как разность между прогнозом денежных поступлений и денежных выплат, с помощью дисконтирования денежного потока определяется итоговая величина размера упущенной выгоды.

На этапе расчётов приведенных выше часто возникает проблема, связанная со сбором и анализом информацией, необходимой для расчета возмещения убытков. Сбор, обработка и анализ информации происходит в несколько этапов:

1. Первым этапом является проведение анализа всех право удостоверяющих и правоустанавливающих документов на земельный участок, при наличии на участке объектов капитального строительства, проводится анализ документов на весь объект недвижимости. На этом же этапе проводится верификация всех предоставленных собственником документов.

123

Выпуск 1(5), 2020

2.Вторым этапом служит проведение полной идентификации земельного участка ( установление границ земельного участка, наличие или отсутствие обременений, полное описание земельного участка)

3.На третьем этапе выявляются основания для изъятия земельного участка и прекращения прав на него или временного ограничения прав

4.К четвертому этапу относится выявление качественные и количественные характеристики земельного участка

5.На заключительном этапе проводится сбор информации по основным социальноэкономическим показателям, а так же анализ политического влияния на основные макро и микроэкономические показатели, используемые при расчете компенсации.

При установлении всех характеристик необходимо учитывать следующие возникающие проблемы, связанные с идентификацией объекта:

- Некоторые земельные участки зарегистрированы без установления границ, что препятствует визуализации и проверки такого объекта на публичной кадастровой карте

- Существует множество земельных участков не привязанные к объекту капитального строительства, т.е. ОКС может быть не зарегистрирован на рассматриваемом к изъятию земельном участке. В этом случае, выявление строений на земельном участке возможно только при визуальном осмотре.

- Технические ошибки в документах при составлении кадастрового паспорта земельного участка или ошибки данных Единого государственного реестра недвижимости.

В современном мире изъятие земельных участком относится к самой обсуждаемой и вызывающей множество вопросов проблеме, вокруг которой не прекращаются споры по вопросам гарантий и порядка возмещений убытков. Однако самым волнующим аспектом является вопрос о порядке проведения процедуры изъятия. В настоящей статье изложена только часть проблематики, связанной с расчетом возмещаемых убытков. Проблемы методологического обеспечения при расчете ущербов остаются актуальными и в настоящее время. Со стороны законодательства Российской Федерации расчет размера возмещения убытков, связанных с изъятием земельных участков регулируется только ФЗ- №135 « Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. Законодательством четко не прописаны основные этапы расчетов, методы, и использование различных формул для расчета рыночной стоимости при разных случаях изъятия. Так же следует отметить, что со стороны органов местного самоуправления отсутствует надлежащий контроль за проведением процедур изъятия земель и проверки достоверности расчетов при определении компенсаций собственникам [7]. Сбор и анализ информации и проверка ее на достоверность является трудоемким процессом, а технические ошибки и проблематика идентификации земельного участка только затормаживают этот сложный и многоэтапный процесс.

Для того чтобы сохранить баланс экономики страны и интерес правообладателей, а также интересы крупных девелоперских компаний и поддержать государственные и инвестиционные проекты эта тема требует особого внимания на различных этапах ее реализации и проработки на каждом этапе.

Список литературы

1.Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 02.08.2020) [Электронный ресурс] : Режим доступа: URL: http://www.consultant.ru/

2.Макарчук, Н.В. Спорные вопросы правового регулирования изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд [Текст] / Н.В. Макарчук // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2012. - № 8. - С. 9.

124