Учебное пособие: Сделки с недвижимостью

Приватизация разворачивается в условиях изменения политической обстановки при переходе от «дирижисткой» модели к «неолиберальной» модели регулирования экономики. Обратный переход может сопровождаться деприватизацией или национализацией. Это подтверждает постоянный характер приватизационного процесса как инструмента государственного регулирования. В России до сих пор не принят закон о национализации. «А он, способствовал бы стабильности гражданского оборота. Отсутствие закона о национализации можно объяснить только страхом появившихся в одночасье миллиардеров потерять полученные в результате приватизации богатства, созданные несколькими поколениями россиян в советский период», отмечает В. П. Камышанский. Камышанский В. П. Приватизация как способ распоряжения государственным и муниципальным имуществом// Закон. 2005, с. 70 - 76

Приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. Предпосылкой для появления подобной новеллы в законе о приватизации явилась норма п.7 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Согласно последней со дня введения в действие Земельного кодекса РФ - приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в нем. В развитие этого постулата п.2 ст.3 ФЗ №178 от 21.12.01. распространил действие на отношения, возникшие при отчуждении земельных участков на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

2. Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю следующих земельных участков:

находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды;

занимаемых объектами недвижимости, указанными в пункте 1 настоящей статьи, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.

3. Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня обращения.

По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет.

Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

4. При приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.

Собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.

Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.

5. Земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Указанный план земельного участка прилагается к акту инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли-продажи земельного участка.

6. Одновременно с принятием решения об отчуждении земельного участка при необходимости принимается решение об установлении публичных сервитутов.

При отчуждении земельных участков право собственности не переходит на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках.

Исключения из данного правила возможны при установлении на земельный участок публичного сервитута, обеспечивающего возможность использования улучшений и принадлежностей в полном объеме.

7. Цена выкупа земельного устанавливается субъектами Российской Федерации в поселениях с численностью населения:

свыше 3 миллионов человек в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

от 500 тысяч до 3 миллионов человек в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

до 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).

До установления цены выкупа земельных участков субъектами Российской Федерации цена соответствующих земельных участков определяется, исходя из указанных в настоящем пункте минимальных размеров.

8. Отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель:

- сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов;

- зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;

- водоохранного и санитарно-защитного назначения;

- общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие);

- транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития;

- предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных и общественных интересах, в том числе земель общего пользования;

- не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Касаясь п. 8 ст. 28 о запрете отчуждения земель водоохранного назначения следует иметь в виду, что новый Водный кодекс РФ предусматривает запрет приватизации водных объектов, которые в настоящее время находятся в муниципальной собственности (прудов, обводненных карьеров). Однако будет разрешена приватизация тех объектов, которые до сих пор не имеют собственника. Водный кодекс допускает строительство в водоохранных зонах коттеджей и других строений при условии оборудования этих объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, истощения вод. Российская газета, 8 июня 2006.

Земельный кодекс РФ, как и Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137 - ФЗ «О введении в действии Земельного кодекса Российской Федерации» Российская газета, 29. XII. 2005, № 294 тоже несколько раз упоминает о приватизации земли. Согласно п. 5 постановления Пленума ВАС от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указал, что исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением. Следует признать, что при таких условиях приватизация земельного участка субъектом права постоянного (бессрочного) пользования этим участком в той его части, которая необходима для использования собственником (третьим лицом) объекта недвижимого имущества, на нем расположенного, не основана на законе, поскольку нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка.

Статья 36 ЗК РФ устанавливает исключительное право на бесплатную приватизацию земельных участков собственникам зданий, строений и сооружений, используемых только для религиозного и благотворительного назначения. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами. Федеральный закон от 24.07.02г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установил, что оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, предусмотренном ЗК РФ и иными федеральными законами, а приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации. В постановлении Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяется положение, что если «приватизация земельного участка сельскохозяйственного назначения имела место до вступления в силу закона о введении в действие ЗК РФ, установившего запрет на приватизацию таких земельных участков, обращение приобретателя участка за государственной регистрацией права собственности на него в период действия такого запрета или действия норм, не позволяющих приватизировать земельные участки сельскохозяйственного назначения, само по себе не может служить основанием для отказа в государственной регистрации».

Сокращение государственного сектора экономики должно иметь свои границы, за пределами которых возникает угроза национальной безопасности. Кроме того, стремление государства избавиться от имущества может свидетельствовать о его неспособности эффективно управлять им. Анализируя последствия сокращения срока исковой давности с 10 до 3х лет, установленных Федеральным законом от 21 июля 2005 г. № 109 - ФЗ «О внесении изменений в п. 1 ст. 181 ГК РФ» В. П. Камышанский указал: «При существующей системе формирования власти такой подход будет стимулировать потребительские настроения временщиков, стремящихся обеспечить свое будущее за период пребывания на политическом олимпе. Вряд ли это будет способствовать устойчивости, стабильности, прозрачности и инвестиционной привлекательности российской экономики». Камышанский В. П. Указанное соч. с. 75

С вступлением в силу Земельного кодекса РФ права граждан на земельные участки, находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении подлежат переоформлению, так как данные права не предусмотрены соответствующими статьями Земельного кодекса РФ. П. 1 ст. 3 Федерального закона 137-43 «О внесении изменений в ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ»// Российская газета 29. XII. 2005, № 294 Для этого следует подать заявление в органы государственной власти или органы местного самоуправления, в ведении которых находится этот участок. Из 44 миллиона земельных участков в РФ фермерские хозяйства составляют 0,3 миллиона, личные подсобные хозяйства - 15,9 миллиона, садовые участки - 14,6 миллиона, 0,1 миллиона составляют гаражные участки, 3,1 миллиона - огородные участки, 4,6 миллиона - приусадебные участки, 6,4 - дачные участки. В отличие от юридических лиц, для которых срок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности (приватизации) или аренды ограничен 1 января 2008 г. предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее представленных им в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение сроком не ограничивается (п. 3 ФЗ - 137).

Таким образом, каких-либо отрицательных последствий для граждан, не переоформивших свои права, не наступят.

Если юридические лица до 1 января 2008 г. не переоформят свое право постоянного пользования землей за плату на право собственности, либо на право аренды, то право на землю у них не пропадет, но участки останутся исключительно на праве постоянного пользования и если впоследствии такие юридические лица захотят стать собственниками, то приватизировать их смогут исключительно по рыночной цене. В то же время Депутаты Государственной Думы готовят поправки по снижению выкупной цены, желая сделать ее еще более льготной.

Заместитель руководителя аппарата комитета Госдумы по аграрным вопросам Николай Калинин сообщает: «в проекте сейчас значится такая цифра: пять процентов от кадастровой стоимости. Если переводить на налог, то это примерно 3,2 % ставки налога. Ставки земельного налога на один метр Солнечногорского района Подмосковья составляет 55 коп. за кв. метр, т. е. 55 рублей сотка. А рыночная стоимость - порядка 600 долларов за сотку. Сравнивайте…». Елков И. Ничьи сотки не отнимут. Сроки перерегистрации проблемных земельных участков продлят на два года// Российская газета, 27 декабря 2005 г. № 297

При наследовании такого недвижимого имущества гражданами будет иметь место не предоставление им участка, а переход права на земельный участок в соответствии со ст. 35 ЗК РФ. При этом наследники имеют право однократно бесплатно переоформить право постоянного бессрочного пользования земельным участком на праве собственности в соответствии с п. 5 ст. 20 ЗК РФ.

В. В. Устюкова обращает внимание, что в п. 3 ст. 35 ЗК РФ говорится о том, что собственник здания, находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка … Однако, к рассматриваемым правоотношениям это не относится. В указанном пункте далее сказано, что если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности применяются правила, установленные в п. 1 ст. 36 ЗК РФ, а именно: приватизация земельных участков осуществляется собственниками зданий в порядке и на условиях, предусмотренных для граждан-наследников п. 5 ст. 20 ЗК РФ». Устюкова В. Земля предков - забота потомков// Домашний адвокат, 2004, № 16, с. 15.

Вопросы приватизации земельных участков решает и Жилищный кодекс РФ. Придомовой земельный участок вошел в число объектов, составляющих общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 36).