Учебное пособие: Сделки с недвижимостью

Условия, относящиеся к предмету договора мены , могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами о купле-продаже , содержащимися в ГК РФ, если это не противоречит правилам главы 30 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать и покупателем товара, который обязуется принять в обмен. Стороны в договоре являются собственниками предметов мены или действуют по уполномочию собственников. При заключении договора мены между государственными и муниципальными унитарными предприятиями в соответствии с этим договором передается или возникает право хозяйственного ведения или право оперативного управления ч. 1 ст. 299. Предмет договора мены - его единственное существенное условие. Предметом мены могут выступать любые не изъятые из оборота вещи, как движимые так и недвижимые, в том числе и будущие.

Законодательство РФ указывает, что при отчуждении здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей прав собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

По договору мены жилого дома можно передать не только право собственности, но и иное право на земельный участок, например, сервитут.

Собственник земельного участка, на котором находится отчуждаемая недвижимость, вправе передать другой стороне договора право собственности либо предоставить право аренды или предусмотренное договором обмена недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Мена жилого дома, находящегося на земельном участке, не принадлежащем стороне договора на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Согласно ст.295 ГК РФ унитарные предприятия не могут осуществлять сделки по отчуждению имущества собственника без его согласия.

Договор мены, заключенный без согласия собственника является недействительным.

Прежнее законодательство предусматривало мену равноценного имущества. Вместе с тем ГК РФ предусматривает возможность заключения договора мены неравноценными товарами. В таких случаях сторона, обязанная передать помещение, цена которого ниже цены жилья, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором ( п. 2 ст. 568 ГК) . «Распространенность на отношения мены общих правил о купле-продаже исключает необходимость подробного рассмотрения положений о субъективном составе и форме данного договора», указывает Ем В.С.Ем В.С. Договор мены. Гражданское право. Том II. Полутом I. 2 издание. М.: Волтерс-Клувер. 2004, с. 336

М.Г. Пискунова и Е.А. Киндеева отмечают специальные правила о мене:

презюмируется равноценность обмениваемых товаров;

обмен неравноценными товарами с оплатой разницы также является договором мены, а не смешенным договором мены и купли-продажи;

установлен одновременный переход права собственности на обмениваемые объекты, если законом или договором непредусмотрено иное».Пискунова М.Г., Киндеева Е.А. Недвижимость: права и сделки. М., 2006, Юрайт, с. 167

Договор мены, как и купли-продажи, является консенсуальным, возмездным, взаимным и в зависимости от субъектного состава и назначения товара, может носить как потребительский, так и коммерческий характер.

Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента регистрации по месту нахождения жилья. Например, при мене жилья, расположенного в городе Самаре, на жилье в Саратове, каждый переход права собственности следует регистрировать отдельно, Соответственно в Самаре и в Саратове.

При оформлении договора мены потребуются следующие документы:

Правоустанавливающий документ на квартиру

Нотариально заверенный договор мены

Все документы, необходимые для любой сделки, связанной с отчуждением недвижимости.

Обмен объектами недвижимости не обязательно должен быть одномоментным. По условиям договора одна из сторон может быть обязана передать жилое помещение ранее, чем другая. В этом случае к исполнению обязанности по передаче товара стороной, для которой договором установлен более поздний срок передачи товара, применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 569,328 ГК)

Большинство специалистов по сделкам с недвижимостью рекомендует обращаться для оформления сделки к нотариусам. «Как правило у практикующих нотариусов существует не только готовая форма договора мены, но и «свой человек» в органах регистрации. А ведь Вам после подписания договора, необходимо сдать его в органы госрегистрации вместе с правоустанавливающими документами. В договоре мены придется указать стоимость квартиры и стоимость того имущества, на которое Вы ее меняете. Нотариус возьмет с Вас 1,5 % стоимости той квартиры которая выше оценивается по справке БТИ», указывает И. Наумова и Я. Михаленко Они советуют кроме того обратить внимание на «маленькую хитрость», «мена осуществляется с доплатой, то об этом у нотариуса можно промолчать, а заложив деньги в банковскую ячейку, заключить договор и передать его в органы госрегистрации. Таким образом вы не станете афишировать сумму доплаты перед налоговой инспекцией, а заплатите лишь госпошлину». Наумова И., Михаленко Я. Сделки с недвижимостью. - Спб.; Питер, 2004, с. 31

Договор мены жилыми помещениями и другими объектами недвижимости заключаются в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы этих договоров влечет их недействительность. Они подлежат государственной регистрации.

Глава XII. Приватизация

12.1. Общие положения. Приватизация государственного и муниципального имущества

В современном мире нет ни одной страны, где бы государство устранилось от хозяйственной деятельности.

В то же время преобладание государственной формы собственности в экономике страны приводит к государственной монополии, которая пагубна для развития экономики, потребителя, населения и чрезвычайно выгодна производителю. Однако, гипертрофированное огосударствливание экономики приводит к стагнации промышленности, препятствуют функционированию рыночных механизмов, обеднению страны и народа.

Н. В. Гарина указывает, что «Приватизация - одно из направлений разгосударствления собственности, заключающиеся в передаче ее в частную собственность отдельных граждан и юридических лиц. Она выполняет две функции. С одной стороны должна стать элементом экономической реформы, ядром радикальных преобразований, а с другой - инструментом государственного регулирования долговременного характера». Гарина Н. В. Основные тенденции разгосударствления и приватизации в странах Запада// Гражданское право № 3, 2005, с. 6 - 10.

Под приватизацией обычно понимается институт, относящийся к сфере правового регулирования права собственности и означающей прекращение права государственной собственности на определенное имущество и возникновение права частой собственности на него.

В. П. Камышанский против отнесения приватизации к основаниям прекращения, либо возникновения права собственности. Он полагает, что такой переход собственности опосредствуется, как правило, договором купли-продажи либо дарения. Поскольку при приватизации всегда идет речь о прекращении права государственной собственности, то подобного рода отношениям присущ публичный элемент. Камышинский В. П. Приватизация как способ распоряжения государственным и муниципальным имуществом// Закон, 2005, с. 70 - 76

Следует отметить, что в подходах к определению понятия «приватизация» нет единства. Ученые выдвигают обширный список действий, которые могут быть квалифицированы как приватизация. Так американские авторы воспринимают ее как «стратегию и методы, имеющие своей целью передачу (трансформацию) системы производства или системы обеспечения общественных нужд от правительственных (государственных) органов к частному сектору. Марченко М. Приватизация: а что у них? Человек и закон, 1992, № 4 - 5, с. 71

Английские правоведы полагают, что приватизация выступает как трансформация государственной собственности в частную, негосударственную.

Следует признать, что приватизация разворачивается в условиях изменения политической обстановки при переходе от «дирижисткой» модели к неолиберальной модели регулирования экономики. Так, в начале 90х г. г. в средствах массовой информации и - в меньшей степени юридической печати дискутировался вопрос о мировоззренческой базе, на которой необходимо формировать законодательство о приватизации. Обсуждалось несколько концепций. Первая - идея бесплатной и быстрой раздачи государственной собственности населению, связывалась с именем Л. Пияшевой.

Вторая концепция - так называемая «директорская» модель. Суть ее заключалась в приватизации предприятий в составе концернов, объединений и прочих аналогичных структур при руководствующей роли соответствующих министерств и ведомств.

Существовала модель, которую отстаивали представители коммунистической партии. Ее смысл сводился к созданию народных предприятий, в которых высшим органом управления являлось бы общее собрание трудового коллектива, и он же декларировался бы в качестве собственника этого предприятия. Однако, была реализована четвертая модель Гайдара-Чубайса - вариант радикальной приватизации, задача которой состояла в приватизации государственного имущества, являвшегося материальной основой производства, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, т. е. не имущества вообще, а лишь предприятий, которые могли выступить основой построения частного сектора экономики.

Законодательной основой приватизации явились законы Российской Федерации от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства» и Закона РСФСР от 3 июля 1991 г., «О приватизации государственных и муниципальных предприятия в РСФСР». В последнем законе было дано определение приватизации, что это « - приобретение гражданами, акционерными обществами (товариществами) у государства и местных Советов народных депутатов в частную собственность предприятий, цехов, производств, участков, иных подразделений этих предприятий, выделяемых в самостоятельные предприятия: оборудования, зданий, сооружений, лицензий, патентов и других материальных и нематериальных активов ликвидированных предприятий и их подразделений: долей (паев, акций) государственных и местных Советов народных депутатов в капитале акционерных обществ (товариществ): принадлежащих приватизированным предприятиям долей (паев, акций в капитале иных акционерных обществ (товариществ), а также ассоциаций, концернов, союзов и других объединений предприятий».

При дальнейшем развитии законодательства, регулирующего отношения по приватизации, содержание понятия приватизации не претерпело серьезных изменений. Так, ст. 217 ГК РФ по существу воспроизводит формулировку ст. 25 Закона о собственности, не внося в понятие приватизации ничего нового. Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и основах приватизации и муниципального имущества в Российской Федерации» от 21 июля 1997 г. практически повторил данное определение, указав лишь, что приватизация - это возмездное отчуждение государственного имущества. Это положение следует отметить, поскольку по предыдущему закону допускалась бесплатная передача государственного имущества.

Следует отметить, что Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества от 21 декабря 2001г. №178-ФЗ (в ред. ФЗ от 27 февраля 2003 № 29 ФЗ, от 9 мая 2005 № 43 - ФЗ, от 18 июня 2005 № 60 - ФЗ, от 18 июля 2005 № 90 - ФЗ) создал необходимые основы для включения земельных участков в гражданский оборот. В законе указано, что приватизацией государственного и муниципального имущества является возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, муниципальных образований в собственность физических и (или) юридических лиц.

В соответствии со ст. 13 Закона установлены следующие способы приватизации государственного и муниципального имущества:

1) преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество;

2) продажа государственного или муниципального имущества на аукционе;

3) продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе;

4) продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе;

5) продажа за пределами территории Российской Федерации находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ;

6) продажа акций открытых акционерных обществ через организаторов торговли на рынке ценных бумаг;

7) продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения;

8) продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены;

9) внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы акционерных обществ;

10) продажа акций открытых акционерных обществ по результатам доверительного управления.

Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178 - ФЗ (с последующими изменениями) термина «приватизация земельных участков» не содержит. Статья 28 Закона, регулирующая отношения по отчуждению земельных участков, поименована как Отчуждение земельных участков», но при этом помещена в главе V Закона «Особенности приватизации отдельных видов имущества». В ней указано: покупателями государственного и муниципального имущества могут быть любые физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений и юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25 %, кроме случаев, предусмотренных ст. 25 ФЗ.