Учебное пособие: Сделки с недвижимостью

Часть 5 ст. 31 ЖК РФ позволяет собственнику досрочно прекратить право бывших членов его семьи пользоваться жильем и нейтрализовать установленное решением суда обременение его права собственности. В развитие общего правила п. 2 ст. 292 ГК РФ ч. 5 ст. 31 ЖК РФ предписывает, что до истечении срока, установленного в порядке ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника. «Следовательно, в случае достаточно сильного ухудшения отношений между бывшими членами семьи, собственник жилого помещения имеет вполне реальную возможность освободиться от бремени, которое наложит на его недвижимость суд. Достаточно совершить с жилым помещением какую-либо сделку, влекущую его прекращение права собственности» Груздев В.В. Конструкция вещных прав на жилые помещения членов и бывших членов семьи собственника// Закон, № 6, 2005 г., с.34.. Чтобы защитить права бывших членов семьи законодатели пытаются «смягчить» ст. 31 ЖК РФ, предусмотрев проект поправок, в том числе, предусматривающих, что в случае продажи жилого помещения собственник обязан обеспечить жилой площадью бывшую семью, если есть решение суда». Невинная И. Жилищный кодекс пошел на смягчение// Российская газета. 11 июля 2006 г., № 148 (4114).

В.В. Груздев полагает, что в новом ЖК РФ получили развитие идеи рыночного либерализма «чистого» права собственности, а ст.7 Конституции РФ, провозглашаемая Российскую Федерацию социальным государством, все больше приобретает характер декларативной нормы.Груздев В.В. Конструкция вещных прав на жилые помещения членов и бывших членов семьи собственника// Закон, № 6, 2005 г., с.35.

11.3 Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд

До введения в действие Жилищного Кодекса, отношения, связанные с изъятием у собственника жилого помещения, находящегося за земельном участке, изымаемых для государственных или муниципальных нужд не были подробно регламентированы, что восполнено новым ЖК РФ.

Следует отметить, что п. 3 ст. 35 Конституции, установлено, что «принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного предоставления жилого помещения(т.е. выделение жилья в натуре либо иной компенсации)».

Необходимо иметь в виду, что в ЖК нет ни слова о том, что за квартиру полагается квартира, а за дом - дом. Говорится лишь о денежной, а не натуральной форме компенсации. При сносе дома лицу, занимающему жилое помещение по договору социального найма, будет представлено другое(с.85,86 ЖК РФ). А собственнику выплатят только денежную компенсацию или, согласно ч. 8 ст. 32 ЖК РФ по соглашение ему может быть представлено взамен изымаемого жилого помещения другое с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Когда речь идет об изъятии земельного участка ЖК предусматривает специальный порядок соответствующего решения. Чтобы местная власть не занималась «самодеятельностью», документ, в котором будет прописан этот порядок, должен быть установлен на федеральном уровне. Пока существуют отдельные постановления Правительства, они разрознены, единого документа пока нет.

Жилищный Кодекс предусмотрел юридические гарантии жилищных прав собственника жилищного помещения в случае изъятия земельного участка, кроме того, что решение власти принимают в установленном на федеральном уровне порядке. Это решение должно быть зарегистрировано в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Орган регистрации должен обеспечить проверку законности такого решения. Например, что изъятия участка производится действительно для государственных нужд (строительства дороги, моста), а не для возведения бизнес центра, аквапарка и т.п.

Причем, в Закон « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество с сделок с ним» в августе 2004 года Федеральным Законом № 122-ФЗ внесены изменения, предусматривающие полную федерализацию системы органов, осуществляющих государственную регистрацию прав. Теперь, в связи с внесенными изменениями, регистрирующие органы являются федеральными, и естественно, менее зависимые от местных властей.

Во-вторых, согласно ст. 13 ГК РФ, если решение государственного органа или органа местного самоуправления не соответствует федеральному закону и нарушает права гражданина или юридического лица, оно может быть судом признано недействительным по требованию собственника.

Кодекс предусмотрел юридические гарантии жилищных прав собственника жилого помещения в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом жилое помещение

также подлежит изъятию, но только путем выкупа с соблюдением норм гражданского и земельного законодательства, а также положений ст. 32 ЖК.

В данной ситуации жилое помещение изымается не произвольно, а по причине указанных выше нужд, и согласно ст. 49 ЗК РФ земельный участок может быть изъят в случаях:

а) выполнения международных обязательств РФ;

б) размещения объекта государственного и муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;

в) иных обстоятельствах, в том числе и выкупа.

Установлены ограничения изъятия земель по отдельным их категориям. Земельный кодекс установил правовой режим разрешенного использования по каждой категории земель. Земли промышленности или иного специального назначения не изымаются. Изъятие земель путем выкупа Земельный кодекс относит по федеральным землям к ведению Российской Федерации по землям субъекта РФ к ведению субъектов РФ, а по муниципальным землям к ведению муниципальных образований.

Решение об изъятии жилого помещения принимается тем же органом, который принял решение об изъятии соответствующего земельного участка, т. е. федеральным органом исполнительной власти либо органом субъекта Федерации, или органом местного самоуправления.

Как и при изъятии земли, муниципалитет обязан уведомить собственников, чьи помещения расположены на изымаемом участке, о принятом решении и дате его регистрации, причем не меньше, чем за год до предстоящего изъятия, что дает возможность последнему обжаловать это решение. Следует иметь в виду, что закон в этих случаях предусматривает для органов власти и местного самоуправления сокращенный срок исковой давности - два года с момента направления собственнику соответствующего уведомления принятии решения об изъятии и об уведомлении об этом орган государственной регистрации.

После принятия решения у собственника появился выбор. Он может согласиться переехать в другую квартиру, если она ему предложена или получить выкупную цену за потерянное жилье.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. Выкупная цена включает, во-первых, рыночную стоимость жилого помещения. И, во-вторых, возмещение убытков, которые несет собственник из-за изъятия его жилья. Жилищный Кодекс, в отличие от Гражданского, а именно для того, чтобы лучше защитить людей, дополнительно уточняет что можно отнести к убыткам. Это средства, потраченные на переезд, на заключение договора с риэлтором на поиск нового жилья. В выкупную цену могут быть включены и расходы на съем временной квартиры, и убытки, которые понес собственник, если, например, он сдавал старую площадь в наем, юристы рекомендуют гражданам включать в выкупную цену стоимость капитального ремонта дома, который не был произведен государством или местными властями в установленное время.

Если предполагаемая цена не устраивает собственника, Жилищный Кодекс предусмотрел новый порядок разрешения спора. Собственнику не нужно обращаться в суд. В суд должен подать орган государственной власти. А собственник представит свои расчеты, свои доказательства. Например, данные риэлторов о том, сколько стоит аналогичная квартира в районе, где проживает собственник, дом которого идет под снос. По мнению Тихомирова М.Ю., рыночная стоимость «может быть установлена только независимым оценщиком по правилам ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Тихомиров М.Ю. Комментарий к новому Жилищному Кодексу Российской Федерации. - М.: изд. Тихомирова 2005, с.89.

Частью 10 ст.32 ЖК РФ вводится новый порядок, устанавливающий обязанность собственников жилых помещений (ими могут быть граждане и другие лица) самостоятельно (своими силами или за свой счет) осуществить снос аварийного дома. В противном случае жилое помещение будет изъято с выплатой соответствующей компенсации. Конечно, граждане, пользующиеся правом на социальное жилье, имеют возможность получить в установленном порядке другое жилое помещение. Другим же гражданам предлагается выселиться из аварийного жилья и самостоятельно его снести. Где указанные граждане в дальнейшем будут проживать, они также должны решить самостоятельно. «Иными словами, закон не предусматривает каких-либо реальных гарантий со стороны государства в части обеспечения права граждан на жилье». Титов А. А. Комментарий к новому Жилищному Кодексу Российской Федерации. -М.: Юрайт. 2005, с. 77. Получил деньги - освобождай жилье и иди куда хочешь...

«Собственникам жилья принадлежит участок под их домом, они вправе им распоряжаться. Если их дом находится в центре города, где земля очень дорогая, они могут на этом заработать», Крашенинников П. Что делать, если крепкий дом назвали «аварийным»// Российская газета. 6 апреля 2005. № 69 (9738). заявляет Крашенинников.

В то же время нельзя не учитывать, что сносу подлежат старые дома, построенные в сталинские или хрущевские времена. Стоимость таких домов значительно ниже стоимости вновь возводимых жилых строений. По данным агентства недвижимости МИАН, средняя стоимость 1 кв. м. жилой площади в «хрущевской» пятиэтажке по г. Москве составляет 1000 - 1300 долларов США, в то время как в домах новостройках эта стоимость равна 1500 долларов США и выше. К тому же, если учесть, считает Герасимов, что «в настоящее время квартиры на продажу сдаются без отделки, да еще их площадь гораздо больше, чем общая площадь квартир в старых домах, то получается, что выселенному собственнику придется доплачивать за новое жилье несколько десятков тысяч долларов США. Вот и остается ему либо идти на улицу, либо обращаться в банк за кредитом для покупки нового жилья. Но в банках за пользование кредитом берут проценты, а кто их будет возмещать покупателю. Из п. 7 ст. 32 ЖК не усматривается обязанность государственных органов возместить бывшему собственнику эту статью его расходов». Герасимов А. Бомж с выкупом// Домашний адвокат. № 5, 2005. Что касается п. 8 ст. 32 ЖК, что собственнику может быть предоставлена возможность получить, взамен изымаемого жилья, другое, то какая при этом должна быть эта площадь закон умалчивает, тогда как в ст. 49.3 ЖК РСФСР собственнику гарантировалось предоставление равноценного (равнозначного) жилого помещения (т.е. по площади, по количеству комнат, благоустройству и др.).

Ежеквартальные данные Госстроя, ссылка на «зачет стоимости предоставляемого жилья в выкупную цену» подразумевает солидную доплату, свидетельствует о размере средней рыночной цене жилых метров по регионам могут использоваться для определения рыночной стоимости конкретного дома, могут также применяться как данные государственных органов, так и оценочных комиссий, независимых оценщиков, чтобы суд определил, какие из них правильные.

Если собственник не согласен с решением об изъятии его жилья или с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене, орган государственной власти или местного самоуправления может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Это осуществляется в течение 2-х лет с момента направления собственнику соответствующего уведомления о предстоящем изъятии жилого помещения. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. Если согласия нет, может быть выкуплено только целое помещение.

11.4. Мена недвижимости

При купле продаже целью покупателя является получение товара в собственность, а целью продавца - получении денег за проданный товар.

Получение денег адекватно удовлетворяет имущественный интерес продавца. В тех случаях, когда продавец находит контрагента, которому нужен его товар и который имеет возможность предоставить в обмен товар, необходимый продавцу, последнему нет необходимости реализовывать свой товар за деньги, чтобы потом на вырученную денежную сумму приобретать товар для себя. Продавец исключает из этой цепочки одно звено -деньги.

Основной целью, которую преследует продавец при заключении договора мены, становится получение товара , а не денег. Поскольку при мене обе стороны являются продавцами, можно сказать, что эту цель преследуют оба участника договора. Получение товара означает, что лицо отчуждает свое имущество на условиях получения взамен другого имущества. При мене получение денежного эквивалента не всегда может удовлетворить интересы потерпевшего. Особенно наглядно это проявляется при обмене индивидуально определенных вещей.

Недвижимость выступает одним из наиболее распространенных объектов договора мены, так как предназначена для длительного пользования. Вместе с тем объектом мены может быть то имущество, которое либо находится у отчуждателя на праве собственности ( или хозяйственного ведения), либо будет приобретено им на этом праве у третьего лица, поскольку отчуждатель не сможет передать это имущество в собственность своему контрагенту.