Курсовая работа (т): Рынок недвижимости (жилья) и проблемы его формирования в России

Данные о первичном рынке собраны сертифицированными РГР аналитиками по 18 городам (рис. 8 и табл. 5).

По уровню средних удельных цен на первичном рынке Москва (215,5 тыс. руб./кв. м) опережает Санкт-Петербург (90,5 тыс.) в 2,4 раза, Московскую область (76,5 тыс.) - в 2,8 раза. В группе с ценами от 65 тыс. до 50 тыс. - 5 городов, от 50 тыс. до 30 тыс. - 10 городов. Ни в одном городе из выборки средние удельные цены на первичном рынке не опустились ниже 30 тыс. руб./кв. м.

По итогам года на первичном рынке жилья городов выборки наблюдалась стабильность. Наибольший прирост цен (выше накопленной инфляции 6,5%) в Омске (12,8%), Тюмени (10,9%), Московской области (8,2%). Снижение номинальных цен к произошло в четырех городах из 18 - в Казани (-2,9%), Нижнем Новгороде и Ставрополе (по -2,6%), Перми (-2,6%). Средневзвешенный прирост цен относительно декабря 2012 года составил 2,8%. Интересно, что вне Москвы прирост составил 6,6%, что несколько выше накопленной инфляции.

Таблица 6

Цены на первичном рынке жилья городов России в 2013 году

Рис. 7. Разность цен вторичного и первичного рынков (декабрь 2013 года)

Данные табл. 6 и рис. 8 демонстрируют, что средняя удельная цена жилья на вторичном рынке ниже, чем на первичном, лишь в Москве (в декабре 2013 года - на 5,7%) и Нижнем Новгороде (на 2,6%). В остальных городах средняя цена на вторичном рынке выше, чем на первичном (в Вел. Новгороде, Ижевске, Петербурге - на 3-6%, в Казани, Рязани - на 25-30%, в остальных городах - на 10-20%). Средневзвешенная удельная цена на вторичном рынке выше, чем на первичном, примерно на 20%.

Факторами, определяющими такую закономерность в соотношении цен, являются:

различия в количественно-качественной структуре жилого фонда на этих рынках по признакам качества проекта и местоположения. Так, в Москве на первичном рынке около половины предложения составляют квартиры в домах повышенной комфортности (бизнес-класса и элитного класса), расположенные, как правило, в центральных и других престижных районах.

отложенное заселение, повышенные риски приобретения жилья, вследствие чего застройщики вынуждены предоставлять скидки (от 20 до 40% от предполагаемой цены квартир после сдачи объектов в эксплуатацию) при приобретении покупателями жилья в виде договоров долевого участия на ранних стадиях строительства;

отсутствие, за редкими исключениями, чистовой и даже черновой отделки.

Соотношение цен изменяется также во времени, в зависимости от следующих факторов:

изменения качественной структуры новостроек в сторону повышения доли массового жилья, происходящей вследствие различных причин: общая политика властей, освоение новых территорий вне центра и на окраинах, изменение предпочтений потребителей в новых экономических условиях;

изменения структуры новостроек по стадиям строительстве объектов вследствие часто встречающегося массированного выхода на рынок объектов в начальной стадии строительства или массовой распродажи завершенных объектов.

.2 Рынок недвижимости (жилья) Пермского края

По итогам ноября 2013 года на рынке многоквартирного жилья Перми (рынок МКЖ) изменение средней цены по отношению к предыдущему месяцу составили порядка 1,9% в сторону снижения.

Рис. 8. Динамика средней цены предложения на рынке многоквартирного жилья [19]

По данным аналитического центра «Медиана», на конец ноября 2013 года средневзвешенная цена предлагаемых к продаже квартир в новостройках Перми снизилась на 2,13% и составила 47,24 тыс. рублей за квадратный метр. Купить квартиру в пермской «вторичке» в среднем стало дешевле на 1,64%, что в абсолютном выражении зафиксировано на уровне 52,88 тыс. рублей за квадратный метр.

Таблица 8. Средняя цена 1 кв.м., тыс. руб., кв.м.

Объем предложений квартир в новостройках Перми на конец ноября увеличился на 10,86% и составил, согласно базе МЛС, 2134 объекта. Количество предлагаемых объектов на вторичном рынке жилой недвижимости в ноябре 2013 года составляет 2384, что на 4,88% превышает показатель предыдущего месяца.

Рис. 9. Объем предложение на рынке многоквартирного жилья г.Перми [19]

Полные данные о ценах в зависимости от количества комнат в квартире и местоположения на первичном и вторичном рынках жилья представлены в следующих таблицах и диаграммах.

Первичный рынок

В разрезе анализа стоимости одного квадратного метра по административным районам можно отметить следующие тенденции: на первичном рынке снижение средней цены отмечено во всех районах, кроме Ленинского и Орджоникидзевского.

На первичном рынке максимальное снижение средней цены «квадрата» отмечено в Мотовилихинском районе - на 3,93%. Максимальный прирост средней цены наблюдается в Ленинском районе: 8,69% за месяц.

Таблица 9

Динамка средней цены, тыс. руб./кв.м. на рынке первичного жилья

В каждом районе складывается своя ценовая ситуация. Самыми дорогими квартирами относительно районирования по-прежнему остаются квартиры в Ленинском районе.

В ноябре 2013 года на первичном рынке жилой недвижимости средняя цена за квадратный метр составила 47,24 тыс. рублей.

В целом по городу по сравнению с предыдущим месяцем наблюдаются снижение средней стоимости одного квадратного метра на 2,13%.

Рис. 10. Средняя цена предложения на рынке первичного жилья в зависимости от района

На первичном рынке жилья лидером по цене за «квадрат» является Ленинский район, где средний показатель составляет 61,96 тыс. рублей. На втором месте находится Свердловский: здесь цена квадратного метра зафиксирована на уровне 51,75 тыс. рублей. Наименьшие цены на первичном рынке сложились в Орджоникидзевском и Кировском районах - 39,2 тыс. руб. и 41,7 тыс. руб. соответственно. В Мотовилихинском районе средняя цена установилась на уровне среднегородской - 46,8 тыс. рублей. Чуть выше оказались показатели средней цены предложения квадратного метра в Индустриальном и Дзержинском районах - 49,03 тыс. руб. и 48,9 тыс. руб. соответственно.

На первичном рынке квартиры всех размерностей продемонстрировали положительную ценовую динамику.

Структура предложения нового жилья в зависимости от местоположения (района) за ноябрь 2013 года выглядит следующим образом

Рис. 11. Структура предложения на рынке первичного жилья по районам

Наибольшее количество квартир в ноябре продается в новостройках Дзержинского района - 31,5% от совокупного предложения, наименьшее количество предложений зафиксировано в Ленинском районе (1,1%). За месяц структура предложения на рынке первичного жилья в разрезе административных районов незначительно изменилась.

Вторичный рынок

В разрезе анализа стоимости одного квадратного метра по административным районам можно отметить следующие тенденции: на вторичном рынке средняя стоимость уменьшилась во всех районах, кроме Кировского и Орджоникидзевского.

На вторичном рынке максимальное снижение средней цены кв.м. отмечено в Ленинском районе (на 12,22%).На вторичном рынке максимальное увеличение средней цены в Орджоникидзевском районе (на 8,79%).

Таблица 10

Динамка средней цены, тыс. руб./кв.м. на рынке вторичного жилья [19]

В ноябре 2013 года на вторичном рынке недвижимости наибольшая цена за квадратный метр присуща сегменту однокомнатных квартир - 55,14 тыс. руб., что больше среднегородской на 4,27%. Самыми дешевыми оказались трехкомнатные квартиры (при пересчете стоимости на один квадратный метр). Здесь средняя цена по районам варьируется от 45,82 тыс. руб. (Орджоникидзевский район) до 58,76 тыс. руб. (Ленинский район) за квадратный метр. Средняя цена в этом сегменте установилась на уровне 51,06 тыс. руб. за кв. м., что ниже среднего показателя по городу на 3,44%. Второе место по цене предложения занимают четырех- и более комнатные квартиры, цена составляет 52,81 тыс. руб. На двухкомнатные квартиры средняя цена установилась на уровне среднегородской - 52,41 тыс. рублей.

Распределение средней цены за квадратный метр в зависимости от количества комнат в квартире приведено на следующем графике

Рис. 12. Средняя оценка предложения на рынке вторичного жилья в зависимости от количества комнат

Нижестоящая диаграмма показывает, как распределились районы в ценовой линейке по средним ценам в зависимости от местоположения

Рис. 13. Средняя цена предложения на рынке вторичного жилья в зависимости от количества комнат

На вторичном рынке жилья бесспорным лидером по цене за квадратный метр является Ленинский район: средний показатель составляет 59,90 тыс. рублей. Наименьшие цены на вторичном рынке сложились в Орджоникидзевском районе - 47,66 тыс. руб. за квадратный метр. На втором месте по доступности - Кировский район (49,55 тыс. руб. за кв. м). Чуть выше оказались показатели средней цены предложения квадратного метра в Мотовилихинском и Индустриальном районах - на уровне 53,91 и 54,10 тыс. руб. соответственно.

Аналогично выглядит и структура предложения вторичного жилья в зависимости от местоположения (района) на конец ноября 2013 года:

Рис. 14. Структура предложения на рынке вторичного жилья по районам

Лидером по количеству предложений является Кировский район (22,2% от общего числа предложений). На втором месте - Свердловский район (21,6%). Примерно на одном уровне установились показатели в Дзержинском, Индустриальном и Мотовилихинском районах - 14,4%, 11,4% и 13,6% соответственно. Минимальное количество предложений присуще Ленинскому и Орджоникидзевскому районам - 8,2% и 8,6% соответственно. В целом за месяц значительных изменений в структуре предложения вторичного жилья не произошло.

рынок жилье законодательный прогноз

3. Тенденции развития рынка недвижимости (жилья)

Федеральная целевая программа «Жилище» и нацпроекта «Доступное жилье» имеет массу противоречий и недоработок.

. Рамки и масштабы проекта не отвечают реальной потребности государства.

. Недостаточно проработан вопрос инфраструктуры застраиваемых территорий.