Курсовая работа (т): Рынок недвижимости (жилья) и проблемы его формирования в России

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам: виду финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и другим показателям.

Таблица 3 Классификация рынков недвижимости фацетным способом

Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации. Сегментация рынка недвижимости - это разделение его на однородные группы покупателей. Различают следующие основные сегменты рынка недвижимости [9, с.104]:

-       Рынок жилья - сложная взаимосвязанная структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на сочетании интересов всех его участников и конкуренции эффективного землепользования.

-       Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке. На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно.

-       Рынок земельных участков. Купля-продажа и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками. Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства, удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса. Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.

В свою очередь каждый представленный сегмент рынка можно подразделить на другие сегменты. Например, рынок жилья подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья, рынок нежилых помещений - на рынок торговой недвижимости, рынок офисов, рынок складских помещений, рынок промышленной недвижимости и т.д.

.4 Факторы, влияющие на рынок недвижимости

На рынок недвижимости влияют определенные факторы: экономические, политические, социально-культурные, природно-географические, демографические и научно-технические. Итак, рассмотрим каждый из данных факторов более подробно.

Политические факторы формируются ограничениями, налагаемыми на деятельность рынка недвижимости со стороны политики, проводимой в стране: например, предвыборная программа; социально-экономическая направленность политики правящей партии; определенные военные действия; политика, проводимая органами власти в экономической сфере; определенная нормативная база, регулирующая деятельность рынка недвижимости; государственное вмешательство в процесс производства и другое.

Экономические факторы представлены экономическим уровнем развития страны, темпами роста валового национального продукта, кредитно-денежной политикой государства, темпами инфляции, колебаниями деловой активности, занятостью населения, покупательской способностью населения.

Социально-культурные факторы включают в себя различные аспекты социально-профессиональной структуризации населения, социально-потребительские аспекты, уровень доходов, условия жизни и многое другое.

Демографические факторы, которые оказывают влияние на деятельность рынка недвижимости, состоят из численности населения, прироста населения, уровня рождаемости и смертности, плотности населения, миграции, степени урбанизации территорий и другого.

Природно-географические факторы - это рельеф, климат, экологические условия, природные ресурсы и другое.

Научно-технические факторы - это факторы, которые влияют на технологию организации строительства.

Каждый из вышеперечисленных факторов может повлиять на рынок недвижимости и на конъюнктурную цепочку «спрос - предложение - цена».

Необходимо отметить, что в каждый определенный период времени конъюнктура рынка недвижимости представлена в виде результата коллективного влияния на нее различных факторов. При этом данные факторы воздействуют во взаимодействии на конъюнктуру рынка недвижимости.

Сложность анализа рынка недвижимости заключается в правильном определении факторов, определении степени важности и влияния на состояние рынка недвижимости. Возможное представление процессов, которые будут происходить на рынке недвижимости под влиянием факторов, позволяет построить экономико-математическую модель состояния данного рынка в будущем.

.5 Правовое и законодательное регулирование рынка недвижимости

Любые акты купли-продажи квартиры <#"826968.files/image001.gif">

Рис. 2. - Динамика среднегодовых доходов населения РФ

Удручающие годовые результаты подтверждают мнение тех экспертов, которые уже давно говорят о стагнации в российской экономике.

Таблица 4. Развитие рынка жилья и ипотеки [18]

Неблагоприятные макроэкономические условия замедлили темпы роста объемов ипотечного кредитования и несколько изменили приоритеты покупателей.

Объем ипотечного кредитования (рис. 3) вырос до 1,3 трлн руб., что на 23% больше предыдущего года (2011 год - 0,7 трлн руб., рост на 90%, 2012 год - 1,0 трлн руб., рост на 40%) и до 770 тыс. кредитов (2011 год - 681 тыс., 2012 год - 870 тыс.). В Москве выдано 35,3 тыс. ипотечных кредитов, что составляет 4,6% от общего числа в РФ, в Тюменской области - 34,7 тыс. (4,5%), в Московской области - 33,1 (4,3%), в Башкирии - 32,3 тыс. (4,2%), в Татарстане - 30,0 тыс. (3,9%). Доля ипотечных сделок продолжала расти и составила 24,6% (2011 год - 17,6%, 2012 год - 20,5%). Существенно выросла доля ипотечных сделок на первичном рынке: с 30-40% до 60-70%.

Уровень ставок по рублевым ипотечным кредитам в конце года составил 11,9% (приблизительно как в конце 2012 года).

Рис. 3. Объем ипотечного кредитования [17]

При анализе влияния факторов на динамику рынка недвижимости необходимо учитывать не только прямые (вертикальные) связи, но и горизонтальные (между одноуровневыми факторами) и обратные связи. Так, снижение цен на жилье в период кризиса способствовало повышению доступности ипотеки для граждан, а повышение цен при прочих равных условиях способствует торможению развития ипотеки.

В РФ ввод в эксплуатацию жилых домов (рис. 4) в 2013 году составил 69,4 млн кв. м - рост 5,5% (2012 год - 65,7 млн, 2011 год - 62,3 млн кв. м). Было построено 912,1 тысячи новых квартир, что на 10,3% больше, чем в 2012 году.

При этом объем работ, выполненных в России по виду деятельности «Строительство», за 2013 год снизился по сравнению с 2012 годом на 1,5% - до 5,917 триллиона рублей.

Рис. 4. Объем выполненных работ по виду деятельности «Строительство» [17]

Основные показатели динамики вторичного рынка жилья городов приведены на рис. 6 и 7 и в таблице 1. Данные представлены сертифицированными РГР аналитиками рынка недвижимости. Сбор, верификация и обработка данных выполнены по единой методике, рекомендованной РГР.

В исследованной выборке представлены 37 городов и один регион (Московская область, по которой приводятся осредненные данные по 85-90 населенным пунктам), в том числе 31 город - региональный центр и 6 районных центров.

Рис. 5. Средняя удельная цена жилья на вторичном рынке городов России [17]

По численности населения в выборке представлены Москва (около 12 млн человек), Московская область с суммарным городским населением около 6 млн человек, 11 городов-миллионников, 12 городов с населением свыше 500 тыс. человек, 9 городов с населением от 200 до 500 тыс. человек, два города с населением менее 200 тыс. и один - менее 100 тыс. человек (суммарно - 39,5 млн человек).

Рис. 6. Прирост цен за 2013 год

Общий месячный объем в декабре 2013 года составил 232 тыс. предложений.

По достигнутому уровню цен Москва (203,3 тыс. руб./кв. м) опережает следующий за ней Санкт-Петербург (96,0 тыс. руб./кв. м) более чем вдвое. В группу от 90 тыс. до 60 тыс. руб./кв. м вошли 7 городов (Московская область, Сургут, Екатеринбург, Казань, Нижний Новгород, Новосибирск, Ростов-на-Дону). В группе со средними удельными ценами от 60 тыс. до 50 тыс. - 12 городов. В группе с ценами от 30 тыс. до 50 тыс. - 17 городов. Ни в одном городе средние удельные цены на вторичном рынке не опустились ниже 30 тыс. руб./кв. м.

По итогам года на рынке жилья городов выборки наблюдалась стабильность. Наибольший прирост цен (выше накопленной инфляции 6,5%) в Ишимбае (15%), Ульяновске (14%), Кирове (12%) и Тобольске (10,8%). Снижение номинальных цен к произошло в четырех городах - Краснодаре (-7,1%), Красноярске (-4,7%), Тюмени (-5,9%) и Твери (-2,9%). Средневзвешенный прирост цен относительно декабря составил 7,9% (вне Москвы - 6,6%), что несколько выше накопленной инфляции.

К декабрю 2013 года цены в большинстве городов выборки превысили докризисный уровень или вплотную приблизились к нему. Но наступившая экономическая стагнация остановила дальнейший рост в отставших городах, вследствие чего цены в Твери, Перми, Кемерово, Красноярске, Ижевске, Челябинске стабилизировались на уровне 5-8% ниже докризисного максимума.

Таблица 5

Цены на вторичном рынке жилья городов России в 2013 году