Второе исключение из правила, установленного ч. 5 ст. 162 ЖК РФ, является новеллой законодательства об управлении многоквартирными домами. В соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, введенной Федеральным законом от 04.06.2011 г. № 123-ФЗ, договор управления многоквартирным домом между застройщиком и выбранной им управляющей организацией действует до момента заключения договора управления с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления, но не более трех месяцев. Следует понимать, что в течение этих трех месяцев, либо должен быть выбран и реализован способ управления собственниками помещений во вновь выстроенном многоквартирном доме либо проведен конкурс по отбору управляющей организации. Анализ ч. 6 ст. 162 ЖК РФ позволяет сделать вывод, что законодатель не признает за сроком действия договора управления многоквартирным домом правопрекращающего значения, поскольку молчание сторон по окончании срока действия договора влечет его пролонгацию на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. Следовательно, для прекращения рассматриваемого обязательства необходимо наличие юридического состава, включающего следующие элементы: истечение срока действия договора и заявление стороны (сторон) о прекращении договора47. При этом ЖК РФ не устанавливает срока предупреждения о прекращении или изменении договора, поэтому такое заявление может быть сделано вплоть до окончания срока его действия, если самим договором не предусмотрено иное.
В соответствии с ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Очевидно, что к данному договору должны применяться общие правила об изменении и расторжении договора (гл. 29 ГК РФ).
Основания расторжения (изменения) договора различаются в зависимости от применяемого способа расторжения (изменения) договора. В соответствии с ГК РФ изменение и расторжение договора возможно как по соглашению сторон (п. 1 ст. 450), так и по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 451). По нашему мнению, наиболее оптимальным способом изменения и расторжения договора с точки зрения охраны интересов сторон является соглашение о его изменении или расторжении. При этом основания применения данного способа расторжения или изменения договора имеют правовое значение лишь для определения правовых последствий расторжения или изменения договора, но не для оценки законности соглашения сторон48.
Самым распространенным и часто встречающимся изменением, вносимым в договор управления многоквартирным домом, касается условия о цене, т.е. размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. От указанного случая следует отличать изменение платы за коммунальные услуги. Поскольку размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ, то изменение соответствующих тарифов влечет изменение размера платы, однако не влечет изменения договоров управления многоквартирным домом.
Второй способ расторжения (изменения) договора заключается в том, что договор расторгается (изменяется) судом по требованию одной из сторон. При применении данного способа расторжения или изменения договора, решающее значение как для оценки законности расторжения (изменения) договора, так и для определения последствий приобретает ответ на вопрос, имелись ли предусмотренные законом или договором основания для расторжения или изменения договора49. В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут только:
при существенном нарушении договора другой стороной;
в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Понятие существенности нарушения является оценочным. В юридической литературе в качестве существенных нарушений договора управления многоквартирным домом рассматриваются следующие: неоплата вознаграждения управляющей организации; систематические задержки в предоставлении услуг и выполнении работ при управлении многоквартирным домом, связанные с неудовлетворительным исполнением управляющей организацией своих обязательств; непредставление управляющей организацией отчета о выполнении договора управления; причинение вреда вследствие действий (бездействия) управляющей организации общему имуществу многоквартирного дома50.
Порядок расторжения (изменения) договора различается в зависимости от применяемого способа расторжения или изменения договора. Поскольку соглашение об изменении или расторжении договора выступает в качестве «согласованного волевого действия (согласованного волеизъявления), т.е. в качестве сделки», оно должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к совершению сделок и их действительности, в том числе требованиям о форме51. Согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Поскольку законом для договора управления многоквартирным домом предусмотрена простая письменная форма, то соглашение об изменении или расторжении договора должно быть облечено в письменную форму.
Особенностью договора управления многоквартирным домом является наделение собственников помещений правом на односторонний отказ от исполнения договора. Часть 8.1 ст. 162 ЖК РФ предусматривает право собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Второе основание одностороннего отказа собственников помещений в многоквартирном доме от договора управления связывается с неисполнением управляющей организацией условий договора (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ)
При расторжении (изменении) договора по требованию одной из сторон предъявлению иска в суд должна предшествовать процедура досудебного урегулирования (абз. 1 п. 2 ст. 451, п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Министерство регионального развития РФ52 уточняет последствия расторжения договора управления многоквартирным домом на основании п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ: если у сторон расторгаемого договора управления осталась задолженность, то ими должны быть возмещены взаимные убытки. Например, частью собственников помещений должен быть погашен долг по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, управляющей организацией должна быть возвращена стоимость оплаченных, но не выполненных услуг и работ.
Хочется отметить еще одну особенность. Поскольку договор управления многоквартирным домом в силу ч. 1 ст. 162 ЖК РФ заключается с каждым собственником помещения в многоквартирном доме и его условия должны быть одинаковыми для всех собственников (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ), то изменению или расторжению подлежат все заключенные договоры.
Такова специфика порядка заключения, изменения и прекращения договора управления МКД, которая имеет ряд особенностей, присущих исключительно рассматриваемому договору.
.2 Правовая специфика содержания договора управления многоквартирными домами
Содержание договора управления многоквартирным домом составляют права и обязанности сторон, а также их ответственность. ЖК РФ регламентирует их весьма скудно, и отношения сторон в большей степени регулируются постановлениями Правительства РФ и иными правовыми актами, а также самими договорами. Итак, рассмотрим основные обязанности сторон договора управления МКД.
Главной обязанностью управляющей организации является оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). Совершение таких действий должно отвечать требованиям, установленным законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей и др., а также договором управления многоквартирным домом.
Управляющая организация вправе самостоятельно определять порядок и способ выполнения работ и оказания услуг, составляющих предмет договора, если иное не предусмотрено договором. Однако Правительством РФ установлен Минимальный перечень услуг и работ, необходимый для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме53, конкретный список которых и периодичность их выполнения должны быть четко отражены в договоре управления МКД и строго соблюдаться сторонами, прежде всего управляющей компанией. Поскольку в ст. 162 ЖК РФ не закреплен принцип личного исполнения обязательств по договору управления многоквартирным домом, управляющая организация вправе по своему усмотрению привлекать для этого третьих лиц, в том числе заключать договоры на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (обслуживающие организации), на предоставление коммунальных услуг (ресурсоснабжающие организации), на прием платежей от собственников помещений и нанимателей и другие.
Иногда это право управляющей организации выглядит все таки как обязанность. Так, в отношении обслуживания газового оборудования, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, по действующему законодательству деятельность по содержанию и ремонту такого оборудования вправе осуществлять только специализированные газораспределительные организации, допущенные в установленном законодательством порядке к осуществлению деятельности по техническому обслуживанию внутридомового газового оборудования54 и имеющие аварийно-диспетчерскую службу либо заключившие договор об оказании услуг аварийно-диспетчерской службы55.
Управляющая организация обязана предоставлять собственникам помещений в многоквартирном доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам коммунальные услуги, исходя из степени благоустройства многоквартирного дома. Выполнение данной функции невыгодно управляющей организации: во-первых, оплачивая поставляемые ресурсоснабжающей организацией ресурсы в полном объеме, сама она сталкивается с неплатежами собственников и иных пользователей помещений, во-вторых, все претензии, связанные с ненадлежащим качеством поставляемых коммунальных ресурсов, потребители предъявляют именно к управляющей организации. Поэтому на практике нередки случаи, когда управляющие организации не включают в договор управления многоквартирным домом обязанность, связанную с предоставлением коммунальных услуг. Такой подход не соответствует действующему законодательству. Подпункт "а" п. 9 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов56 категорично указывает, что управляющая организация не вправе отказаться от включения в заключаемый с ней договор управления многоквартирным домом условий о предоставлении коммунальных услуг того вида, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства многоквартирного дома, а равно не вправе отказать в предоставлении таких коммунальных услуг. Управляющей организацией должно быть обеспечено бесперебойное предоставление коммунальных услуг надлежащего качества в объемах, необходимых потребителю. В рамках осуществления иной деятельности, направленной на осуществление целей управления многоквартирным домом, управляющая организация несет обязанность по начислению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, предоставлению платежных документов не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором, а также сбору указанных платежей с собственников помещений в многоквартирном доме и с нанимателей жилых помещений по до говору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, включая их судебное взыскание (ч. 2, 4, 7 ст. 155 ЖК РФ).
Управляющая организация обязана в установленном законодательством РФ порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.
Перечень технической документации определен Правилами содержания общего имущества57. Данная документация является для управляющей организации необходимым, а в некоторых случаях и единственным источником сведений о составе и состоянии общего имущества многоквартирного дома.
Так, согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме58.
При выборе способа управления в виде управления управляющей организацией впервые, то есть взамен ранее выбранного другого способа, законодатель прямо не закрепил обязанность по передаче технической документации за соответствующими субъектами управления. Обнаруженный пробел нуждается в восполнении посредством определения в нормах о договоре управления многоквартирным домом лиц, обязанных представить управляющей организации техническую документацию.
Еще одной важной обязанностью управляющей организации является раскрытие информации по Стандарту, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 г. № 731. Все более растет негативное отношение к деятельности управляющих организацией, что ежедневно активно пропагандируется средствами массовой информации по телевидению, радио, в сети Интернет. И в след за этим, законодатели по несколько раз в год издают все новые требования к раскрытию информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными дома (в том числе и товариществами собственников жилья).
Под раскрытием информации понимается обеспечение доступа неограниченного круга лиц к информации (независимо от цели ее получения) в соответствии с процедурой, гарантирующей нахождение и получение информации.
Согласно п. 3 Стандарта раскрытия информации управляющая организация обязаны раскрывать определенный перечень информации59.
Ранее управляющие организации самостоятельно определяли формы раскрытия информации, наполняя их необходимым содержанием. С мая 2015 года Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 22.12.2014 г. № 882/пр, утверждены формы раскрытия информации, что приводит к единообразию предоставления информации всеми управляющими организациями и ТСЖ.
Управляющие организации обязаны размещать необходимую информацию на официально утвержденном сайте в сети Интернет - Реформа ЖКХ, на сайте управляющей организации, на стендах в помещениях офиса управляющей организации, а с недавнего времени еще и размещать в системе, называемой ГИС ЖКХ.