Содержание
Введение
Глава 1. Общая характеристика договора управления многоквартирными домами
.1 Юридическое понятие и признаки договора управления многоквартирными домам
.2 Нормативно-правовое регулирование договора управления многоквартирными домами
.3 Виды способов управления многоквартирными домами в Российской Федерации
Глава 2. Правовая специфика договора управления многоквартирными домами и правоприменительная
.1 Правовая специфика заключения, изменения и прекращения договора управления многоквартирными домами
.2 Правовая специфика содержания договора управления многоквартирными домами
.3 Обзор судебной практики по договору управления многоквартирными домами
Заключение
Список использованных источников
Введение
В последнее десятилетие в России в сфере жилищно-коммунального хозяйства произошли серьезные изменения. С введением в действие с 01 марта 2005 года Жилищного кодекса РФ наступил новый этап в развитии жилищно-коммунального хозяйства нашей страны. С этого дня (согласно ст. 1 и 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ») утратили силу законодательные акты, ранее регулировавшие вопросы управления, содержания, ремонта многоквартирных жилых домов, в том числе Жилищный кодекс РСФСР1.
Жилищная политика государства представляет собой поэтапный переход от выполнения государством функций собственника жилищного фонда, к обеспечению правовых и экономических оснований для стимулирования граждан к осуществлению правомочий и обязанностей собственника по содержанию принадлежащей им жилой недвижимости.
Один из разделов (Р. 8) Жилищного кодекса РФ посвящен вопросам управления многоквартирным домом. Под управлением многоквартирным домом понимается деятельность, которая должна обеспечивать комфортные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, в основном в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом.
По словам Батовой О.В. Жилищный кодекс РФ в значительной степени содержит нормы, регулирующие отношения по управлению многоквартирными домами посредством непосредственного управления собственниками помещений, ТСЖ, а также управляющей организацией2. Однако приходится констатировать, что правовое регулирование управления многоквартирным домом в ЖК РФ далеко не совершенно: ряд положений об управлении и регламентирующих конкретные формы его осуществления изложены неоднозначно, что создает почву для возможных злоупотреблений со стороны субъектов, осуществляющих такое управление, а также препятствуют полноценной реализации собственниками своих правомочий.
Актуальность темы, настоящей выпускной квалификационной работы, обусловлена и все возрастающим распространением договора управления многоквартирным домом. Так, по данным Госкорпорации - Фонд содействия реформированию ЖКХ на 1 января 2016 г. в Вологодской области управление 10888 многоквартирными домами, общей площадью 16929474.82 кв. метров, осуществляют управляющие организации3. Таким образом, договор управления многоквартирным домом становится стандартным явлением, непосредственно затрагивающим интересы множества пользователей помещениями в многоквартирных домах.
Однако отсутствие сложившейся теории договора управления многоквартирным домом негативно сказывается на состоянии действующего законодательства, практике договорной работы и правоприменительной деятельности судов. Правовое регулирование договора управления многоквартирным домом отличается пробелами, а практика его заключения, исполнения, а также защиты прав и законных интересов сторон - противоречиями.
Все это свидетельствует о необходимости научной разработки проблем правового регулирования отношений по управлению домами на основе заключенного договора управления многоквартирным домом. Также с учетом того, что большинство людей проживают в многоквартирных домах, проблемы, рассматриваемые в работе, приобретают особую социальную значимость и, соответственно, обуславливают выбор темы выпускной квалификационной работы.
Объектом настоящего исследования являются общественные отношения, возникающие при правовом регулировании заключения, исполнения и прекращения договора управления многоквартирным домом.
Предмет настоящей работы составляют нормативные правовые акты, регулирующие управление многоквартирными домами, теоретические разработки в данной области, правоприменительная и судебная практика.
Для написания настоящей выпускной квалификационной работы необходимо выполнить следующие задачи:
рассмотреть способы управления многоквартирными домами и процедуру их выбора;
дать общую характеристику договора управления многоквартирными домами;
рассмотреть понятие и особенности договора управления многоквартирным домом;
изучить порядок заключения, изменения и прекращения договора управления многоквартирным домом;
рассмотреть содержание договора управления МКД;
изучить действующие правовые нормы, регулирующие управление многоквартирными домами, и провести обзор судебной практики.
В работе применялись такие методы исследования, как формально - логический метод, функциональный анализ правовых явлений, сравнительно- правовой анализ, системно - структурный подход.
Современный уровень разработки проблемы настоящего исследования характеризуется достаточно большой степенью разработанности, общественные отношения по договору управления многоквартирным домом регулируются достаточно обширной нормативно-правовой базой. Однако существует необходимость обозначить проблемы в этой сфере и отыскать пути их решения.
многоквартирный дом договор правовой
Глава 1. Общая характеристика договора управления многоквартирными домами
.1 Юридическое понятие и признаки договора управления многоквартирными домами
Существование и широкое распространение вновь появившегося договора управления многоквартирным домом (далее - договор, договор управления МКД, договор УМКД) приводит к необходимости определения его правовой природы, отнесения его к той или иной классификации, определения положения в общей системе договоров. Для этого важно дать определение договора.
Легальное понятие договора управления многоквартирным домом закреплено в ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), в соответствии с которой по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность4.
Правовая регламентация договора управления МКД нормами жилищного права и законодательства, а не гражданского, требует решения вопроса о его принадлежности к конкретной отрасли права. По этому вопросу в теории права существует несколько мнений. По одному из них, наличие норм жилищного законодательства приводят к признанию формы существования самостоятельной отрасли права - жилищного, следовательно признается и самостоятельность жилищно-правовых договоров5. По другому мнению, убедительных аргументов в опровержение традиционного представления о жилищном законодательстве как отрасли законодательства, но не отрасли права, так и не предложено6. Также представляется, что жилищное законодательство ввиду отсутствия специфичного предмета, особенного метода и способов регулирования общественных отношений не обладает самостоятельностью в общей системе права, и представляет совокупность законов и нормативно-правовых актов, регулирующих жилищные отношения. Эти отношения по своей юридической природе неоднородны и состоят из имущественных и административных, критерием объединения которых является единый объект отношений - законченный строительством жилым домом и находящейся в эксплуатации и пользовании квартиры (жилого помещения)7.
Договор управления многоквартирным домом направлен на урегулирование имущественных отношений, основанных на началах равенства, отсутствии административного подчинения и занимает свое место среди гражданско-правовых договоров, на которые распространяется действие Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), в частности ст. 445 (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ). По мнению автора, рассматриваемый договор относится к категории гражданско-правовых договоров, большинство положений которого регулируются специфичными нормами жилищного законодательства, но в то же время общие положения которого закреплены в нормах Гражданского кодекса РФ.
Для того, чтобы дать общую характеристику договора управления многоквартирным домом, необходимо квалифицировать его основополагающие признаки.
Так как для заключения договора УМКД необходимо и достаточно волеизъявления двух сторон, он относится к числу двусторонних договоров. При этом, одной из сторон заключаемого договора выступают собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников. Таким образом, одна сторона договора УМКД всегда представляет собой множественность лиц.
Каждая из сторон договора управления многоквартирным домом приобретает права и обязанности по отношению к другой стороне. Следовательно, рассматриваемый договор является взаимным.
Изучаемый договор относится к категории возмездного. В определении договора управления МКД, закрепленного в Жилищном кодексе РФ, указано, что управляющая организация оказывает услуги (выполняет работы) за плату. Размер платы управляющей компании законодательно не закреплен, значит это является условием, которое согласовывается сторонами дополнительно, при заключении договора на общем собрании собственников помещений. Как правило, плата за услуги управляющей организации (вознаграждение) устанавливается в процентах от размера начисленных денежных средств исходя из утвержденных общим собранием тарифов на содержание и ремонт общего имущества. Но встречаются случаи, когда размер платы устанавливается в фиксированной денежной сумме. Это целесообразно если процент от начисленных средств очень мал, что может привести к решению управляющей организации о расторжении договора УМКД по истечении срока его действия ввиду убыточности, так как все управляющие организации являются коммерческими организациями, преследующими своей целью извлечение прибыли.
В отношениях сторон по исполнению договора управления многоквартирным домом сложилась такая ситуация, что собственники помещений требуют от управляющей организации отчет о расходовании полученного ею вознаграждения, либо считают что многие услуги должны оказываться и оплачиваться из данного вознаграждения. От вознаграждения следует отличать плату за услуги управления. В подтверждении этого можно проанализировать некоторые нормативно-правовые акты. Так, в Стандарт по управлению многоквартирным домом8 входит: прием, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом; сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме; подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества; организация и осуществление расчетов за услуги и работы и другие. По мнению автора, вознаграждение управляющей организации - это плата по договору управления МКД, и оно может расходоваться на цели и по усмотрению исполнителя по договору управления.
Для решения этой проблемы, на наш взгляд, необходимо четкое законодательное урегулирование понятия «услуги по управлению многоквартирным домом», которые должны четко отличаться от вознаграждения по договору УМКД.
«Квалификация конкретного поименованного договора по консенсуальной модели обычно обеспечивается за счет указания в его определении на обязанность»9. В договоре управления МКД одна сторона обязуется по заданию другой стороны совершить необходимые действия:
оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги. Следовательно, договор управления многоквартирным домом является консенсуальным и для его заключения необходимо и достаточно согласования всех его существенных условий, круг которых определен в ч. 3 ст. 162 ЖК РФ.
К обязательным условиям договора управления МКД относятся: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления10.
Условия договора управления устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в таком доме. Однако, зачастую собственники нежилых помещений не согласны с таким существенным условием договора УМКД, как цена договора, а именно размер платы за содержание и ремонт общего имущества. Последние указывают, что несут самостоятельные расходы либо не пользуются какими-то услугами (например, услуги по уборке лестничных клеток), и требуют снижения тарифа. При этом несение собственником самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно ст. 249 ГК РФ.
Достаточно часто договор управления многоквартирным домом в литературе квалифицируется в качестве смешанного, то есть содержащего элементы различных договоров: договора подряда, возмездного оказания услуг и других. Такую квалификацию рассматриваемый договор получил в трудах В.Н. Литовкина11, Л.Ю. Грудцыной12, А.Б. Рыжова13, и других авторов. Другая группа ученых квалифицируют договор управления многоквартирным домом в качестве комплексного14. В связи с эти возникает вопрос о соотношении этих понятий.
Легальное определение понятия смешанного договора закрепляет п. 3 ст. 421 ГК РФ: «Договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами»15. Понятие «комплексный договор» встречается в нескольких подзаконных нормативных актах, однако эти акты не содержат определений указанного термина16. В юридической литературе категория «комплексный договор» понимается не одинаково. Одни авторы используют термин «комплексный договор» как синоним понятия «смешанный договор»17, другие считают, что смешанные и комплексные договоры - это две разные категории. Так, Д.В. Огородов и М.Ю. Челышев под комплексным договором понимают многокомпонентный договор, прямо предусмотренный в нормах гражданского права и урегулированный ими18.