Арбитражные суды загружены рассмотрением исков о взыскании задолженности с собственников нежилых помещений в составе многоквартирного дома. И по результатам данных рассмотрений сложилась такая практика, что несение собственником нежилого помещения, находящегося в многоквартирном жилом доме, самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождают его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома. Ссылаясь на нормы статей 249 ГК РФ, 39, 158 ЖК РФ, суды удовлетворяют исковые требования (например, Решение Арбитражного суда Вологодской области от 15.01.2016 г. по делу № А13- 12870/2015). Данной позиции придерживается апелляционная и кассационная инстанции. Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации поддержала позицию, отказав в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора (дело № А13-9786/2010).
Таким выглядит краткий обзор судебной практики по договору управления многоквартирным домом, сформированный по мнению автора, которая на самом деле очень обширна и разностороння и возникает практически во всех общественных отношениях по рассматриваемому договору. Таким образом, во второй главе настоящей работы подробно изучены правовые особенности заключения, изменения и прекращения договора управления многоквартирным домом, приведены его существенные условия, содержание, включающее права и обязанности, ответственность сторон, и обобщена судебная практика.
Заключение
Изучив правовую специфику договора управления многоквартирными домами, и выполнив задачи настоящей выпускной квалификационной работы, можно сделать следующие выводы.
Договор управления многоквартирным домом - это самостоятельный вид договора, относящийся к типу договоров об оказании услуг. При этом для него характерно отсутствие исчерпывающего перечня составляющих предмет этой деятельности, что оставляет свободу действий. Договор управления многоквартирным домом, вопреки распространенному мнению, не является публичным, поскольку не отвечает основным признакам, закрепленным в ст. 426 ГК РФ.
Особенностью договора управления многоквартирным домом является обязательность его заключения, возникающая для управляющей организации, и для собственников помещений в многоквартирном доме, но только в случае, когда выбор компании, управляющей многоквартирным домом осуществляет орган местного самоуправления посредством проведения открытого конкурса. В связи с этим является необходимостью закрепление в законе обязательного порядка заключения договора управления для собственников помещений в многоквартирном доме независимо от формы собственности и способа принятия решения о выборе способа управления и конкретной управляющей организации.
По характеру осуществляемой деятельности в качестве управляющего многоквартирным домом могут выступать индивидуальные предприниматели и коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий. Использование для обозначения стороны исполнителя понятия «организация» является неудачным, поскольку общепринятое значение данного термина исключает индивидуальных предпринимателей.
Заказчик как сторона в договоре управления многоквартирным домом может быть представлен собственниками помещений в многоквартирном доме, застройщиком или товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом либо иным специализированным потребительским кооперативом.
Объектом управления по договору управления многоквартирным домом является общее имущество многоквартирного дома.
Плата заказчика исполнителю по договору управления многоквартирным домом состоит из нескольких элементов, которые имеют различную природу. Плата за содержание, текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома представляет собой возмещение издержек управляющему многоквартирным домом. Плата за услуги по управлению включает в себя именно оплату тех услуг, которые выполняются в рамках управления домом, что никоим образом не может отождествляться с выплатой вознаграждения управляющей организации, которая указанное вознаграждение расходует на цели по своему усмотрению. Плата за коммунальные услуги не входит в состав цены договора управления многоквартирным домом.
Ценность настоящей работы заключается в том, что в процессе проведения исследования выявлены основные проблемы договора управления многоквартирным домом. По мнению автора, необходимо совершенствовать положения Жилищного кодекса РФ, внеся следующие изменения.
Законодательно закрепить термин «управление многоквартирным домом» и определить, что входит в его содержание. Заключение договора управления многоквартирным домом со стороны собственников помещений признать обязательным. Договор управления многоквартирным домом может быть заключен в письменной форме между управляющей организацией и одним собственником, уполномоченным решением общего собрания.
Предоставить лицам, принявшим от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию помещений по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе проводить и принимать участие в общих собраниях собственников, а также принимать решения по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания собственников, если они обладаютнеменеечем2/3помещенийвмногоквартирномдоме.
Законодательно регламентировать, что в том числе и ТСЖ, ЖСК и иной кооператив в случае прекращения управления многоквартирным домом за 30 дней до этого должны передать техническую документацию на дом новой управляющей организации, товариществу или кооперативу либо уполномоченному собственнику при непосредственном способе управления. Кроме того, при смене способа управления многоквартирным домом, прекращении, расторжении договора управления управляющая организация, получившая от собственников плату за содержание общего имущества и не исполнившая свои обязательства, должна передать неизрасходованные денежные средства новой управляющей компании или товариществу собственников жилья.
Посредством внесения указанных законодательных изменений будет достигаться высокий уровень эффективности управления многоквартирными домами путем заключения договора управления МКД, открытость деятельности управляющих организаций.
Список использованных источников
Нормативные правовые акты и официальные документы
.Конституция Российской Федерации (ред. от 22.07.2014 г.). // Собрание законодательства Российской Федерации № 9. - 2014. - 3 марта. - С. 851
.Гражданский кодекс Российской Федерации: федер. закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. 31.01.2016 г.). // Собрание законодательства Российской Федерации № 32.- 1994. - 5 декабря. - С. 3301
.Жилищный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ. (ред. от 31.01.2016 г.). // Собрание законодательства Российской Федерации № 1 (ч.I). - 2005. - 3 января. - С.15
.О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: федер. закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ. // Собрание законодательства Российской Федерации № 1 (ч.I). - 2005. - 3 января.- С. 15
.О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации: федер. закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2011 - 6 июня.- № 23. - С. 3263.
.Об отходах производства и потребления: федер. закон от 24.06.1998 № 89- ФЗ. // Собрание законодательства Российской Федерации № 26. - 1998. - 29 июня. - С.3009
.О защите прав потребителей: закон РФ от 07.08.1992 № 2300-1 (ред. от 31.01.2016) - Москва: Эксмо, - 2016. - 48с.
.О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами 416: постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 491 // Собрание законодательства Российской Федерации № 21.- 2013. - 27 мая. - С. 2652
.О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: постановление Правительства РФ от 11.01.2000 №
.28. // Собрание законодательства Российской Федерации № 3. -2000. - 11 января. - С. 278.
.О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг: постановление Правительства РФ от 29.08.2005 № 541. // Собрание законодательства Российской Федерации № 36. - 2005. - 5 сентября.- С. 3706.
.Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность: постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. // Собрание законодательства РФ № 34. - 2006. - 13 августа. - С. 3680.
.О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом: постановление Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 // Собрание законодательства РФ №7.- 2016 г. - 13 февраля - С. 786.
.Об утверждении форм раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами: приказ Минстроя России от 22.12.2014 № 882/пр // Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru. - 2015.- 14 мая. -№ 0001201505140012.
.О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»): постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354// Собрании законодательства Российской Федерации № 22. - 2011.- 30 мая - С. 3168.
.Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными
.домами: постановление Правительства РФ от 23.0.2010 № 731 // Собрании законодательства Российской Федерации № 40. -2010 г. - 4 октября. - С. 5064.
.Правила поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан: постановление Правительства РФ от 21.12.2008 № 549 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2008.- № 30 (ч. 2).
.О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом: письмо Министерства регионального развития РФ от 20.12.2006 № 14314-РМ/07 // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. - 2008.- № 4 (ч. II).
.Об изменении жилищного законодательства Российской Федерации: письмо Министерства регионального развития РФ от 17.05.2013 № 86 // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. - 2013.- № 6 (ч. 2).
.Порядок содержания и ремонта внутридомового газового оборудования в Российской Федерации: приказ Министерства регионального развития РФ от 26.06.2009 № 239 // Российская газета. - 2009. - № 17.. Учебники, монографии, статьи, диссертации
.Филимонов, С.Л. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ / С.Л. Филимонов, Г.Ф. Шешко // Москва: Проспект -2010.
.Батова, О.В. Понятие жилищно-правовых договоров и место жилищного права в отечественной системе права / О.В. Батова // Юрист. - 2012. - № 3.
.Литовкин, В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)/В.Н. Литовкин // Москва: Эксмо - 2010.
.Крашенинников, П.В. Жилищное право / П.В. Крашенинников //Москва: Проспект.- 2013.
.Хаскельберг, Б.Л. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве / Б.В. Хаскельберг, В.В. Ровный // Томск - 2003.
.Литовкин, В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)/В.Н. Литовкин // М. - 2010.
.Грудцына, Л.Ю. Жилищное право России: учеб. пособие / Л.Ю. Грудцына// М. - 2009.
.Рыжов, А.Б. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления многоквартирным домом / А.Б. Рыжов // Жилищное право. - 2013. - № 6.
.Фаршатов, И.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / И.А. Фаршатов // Москва: Проспект - 2013.
.Витрянский, В.В.Гражданское право: В 4 т. Т. 3 / В.В. Витрянский // М. - 2008.
.Огородов, Д.В. Смешанные договоры в частном праве: отдельные вопросы теории и практики / Д.В. Огородов, М.Ю. Челышев // Законодательство и экономика. - 2005. - № 10.
.Гордеев, Д.П. Правовая природа жилищно-коммунальных услуг / Д.П. Гордеев // 2013. - № 4.
.Ермаков, В.С. Концепция построения правовой системы управления общим имуществом кондоминиума (многоквартирного дома) / В.С. Ермаков
.// Жилищное право. - 2009. - № 12.
.Основы менеджмента: Учеб. для вузов // Под ред. Д.Д. Вачугова. - Курск. - 2012.
.Юрьева, Л.А. Договор управления многоквартирными домами: дис. канд. юрид. наук. / Л.А. Юрьева. - Кемерово, 2007.
.Михайлов, В.К. Проблемы управления многоквартирными домами. / В.К. Михайлов // Московский адвокатский центр. - 2014. - №3.
.Рузанова, В.Д. Правомочия собственников помещения в отношении общего имущества многоквартирного дома и управление таким домом: соотношение правовых конструкций. / В.Д. Рузанова // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2015. - №4.
.Маркова, И.В. Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения. / И.В. Маркова // Самара: Деловой двор. - 2015.
.Фогель, В.А. Особенности осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. / В.А. Фогель // Юрист. - 2012. - № 17.
.Гришаев, С.П. Проблемы осуществления права общей долевой собственности на недвижимое имущество / С.П. Гришаев // Жилищное право.
.- 2014. - № 11.
.Сидоренко, А.Д., Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме / А.Д. Сидоренко, Е.П. Чефранова // Жилищное право. - 2013.- № 4.
.Миронов, И.Б. Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом / И.Б. Миронова // Семейное и жилищное право. - 2015.- № 4.
.Стрижак, Н.М. Комментарий к Федеральному закону от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (постатейный) // Жилищное право. - 2010. - № 8.
.Лушкин, С.А., Федоров С.И., Шанталей А.В. Способы управления многоквартирным домом. / С.А. Лушкин, С.И. Федоров, А.В. Шанталей // Москва: Юстицинформ, - 2014. - № 86.
.Брагинский, М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский // Москва: Проспект - 2011.
.Кабалкин, А.А. Изменение и расторжение договора. / А.А. Кабалкин // Российская юстиция. - 2006. - № 10.
.45. Чистяков, К.Е. Изменение и расторжение гражданско-правового договора: дис. канд. юрид. наук./ К.Е. Чистяков // Томск. - 2011.
.Гражданское право: учебник для вузов в 3 т. / под ред. Н.Д. Егорова, И.В. Елисеева. - М. - 2013. - Т. 1.. Юридическая практика
.Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.06.2007 г. по делу № А56-36199/2006 // КонсультантПлюс: справ.- правовая система.
.Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.07.2007 г. № А10-5470/06-04АП-1096/07-Ф02-4044/07 по делу № А10-5470/06; Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.06.2007 г. по делу № А38- 3865-16/320-2006(16/15-2007) // КонсультантПлюс: справ.- правовая система.
.Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 г., утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 07.03.2013 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2013. - № 8. // КонсультантПлюс: справ. - правовая система.
.Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.12.2008 г. по делу № А43-10482/2008-34-266; Определение ВАС РФ от 22.04.2009 г. № ВАС- 4500/09 по делу N А43-10482/2008-34-266 // КонсультантПлюс: справ. - правовая система.
.Постановление ФАС Уральского округа от 08.04. 2008 г. № Ф09-2228/08- С6 по делу № А71-5668/2007 // КонсультантПлюс: справ. - правовая система.