В стандарт раскрытия информации входит также предоставление информации по письменному запросу потребителей, в том числе поступившему в электронной форме, в течение 10 рабочих дней. Все изменения информации о деятельности управляющей организации подлежат обновлению на указанных сайтах в течение 7 дней.
С 01 июля 2016 года, помимо информации, предусмотренной Стандартом раскрытия информации, планируется введение в обязанности управляющей организации размещения в систему ГИС ЖКХ все заявлений, обращений, претензий граждан, поступивших решений общих собраний, ответов на обращения, платежных документов и других документов, относящихся к деятельности по управлению, содержанию и ремонту общего имущества, предоставлению коммунальных услуг, что позволит контрольным и надзорным органам, таким как Жилищная инспекция, проверять деятельность управляющих организаций дистанционно, не выходя из своего кабинета.
февраля 2016 года вступил в силу новый Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 26.10.2015 г. № 761/пр «Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме», согласно которого с нынешнего года будет составляться акт приемки оказанных услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества, который будет подписываться от имени собственников - председателем совета многоквартирного, и в случае не подписания которого выполненные работы (оказанные услуги) оплате не подлежат.
Все это преследует целью организовать прозрачность деятельности управляющих организаций, но управляющим компаниям для того, чтобы успевать размещать, обновлять и представлять необходимую информацию, в скором времени, придется увеличивать штат сотрудников, а также, чтобы избежать огромных штрафов и рисков лишения лицензии, что, скорее всего, отразится на тарифах на содержание и ремонт общего имущества.
Оплата выполненных работ и оказанных услуг, в том числе коммунальных услуг, является основной обязанностью контрагента организации, осуществляющей управление многоквартирным домом (собственников (нанимателей) помещений в многоквартирном доме, жилищного кооператива, товарищества собственников жилья). Согласно ч. 1 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. На практике стороны договора управления многоквартирным домом нередко используют возможность установления иного срока внесения платы. В силу ч. 10 ст. 155 ЖК РФ, в случае несвоевременного внесения или внесения не полном объеме платы за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской
Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.
Следует обратить внимание, что с 01 января 2016 года размер пеней увеличен, причиной такого увеличения послужили возрастающие неплатежи собственников (нанимателей) жилых помещений и растущие задолженности управляющий организацией перед ресурсоснабжающими организациями.
Расчет платы за коммунальные услуги производится по тарифам, установленным для ресурсоснабжающих организаций исходя из нормативов потребления или из показаний общедомовых и поквартирных приборов учета. Наличие последних возлагает на собственников помещений дополнительные обязанности, связанные с использованием названных приборов в целях учета коммунальных ресурсов, обеспечением сохранности пломб на них и допуска в занимаемое помещение в согласованное время представителей исполнителя для снятия показаний (подп. "в", "г", "ж" п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов60).
Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Следующей обязанностью потребителя (собственника помещения или совместно проживающих с ним лиц) является информирование исполнителя о следующих обстоятельствах: обнаруженных неисправностях (авариях) внутриквартирного оборудования, коллективных (общедомовых), общих (квартирных) или индивидуальных приборов учета (немедленно); пожарах, авариях на внутридомовых инженерных системах, об иных нарушениях, возникающих при использовании коммунальных ресурсов (немедленно); изменении оснований и условий пользования коммунальными услугами и их оплаты (не позднее 10 рабочих дней с даты произошедших изменений).
Собственник помещения обязан допускать в заранее согласованное время с исполнителем в занимаемое жилое помещение работников и представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования и выполнения необходимых ремонтных работ, а представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для ликвидации аварий - в любое время.
Ст. 162 ЖК РФ, посвященная правовому регулированию договора управления многоквартирным домом, не раскрывает вопрос об ответственности его сторон. Поскольку под договорной ответственностью принято понимать «санкцию за нарушение договорного обязательства», то правовое регулирование вопросов ответственности находится в прямой зависимости от отраслевой принадлежности конкретного обязательства61. Гражданско-правовая природа договора УМКД, предопределяет применение к вопросам ответственности его сторон норм гражданского права. Таким образом, общие положения об основании, условиях и размере ответственности за нарушения гражданско-правовых обязательств распространяют свое действие и на правоотношения, вытекающие из договора управления.
Стоит обратить внимание, что если одной из сторон по договору УМКД является физическое лицо (гражданин), заказывающий услуги всегда для личных (семейных) нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, то ответственность управляющей организации за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей по договору управления МКД, и иных нормативных актов, возникает в силу закона РФ «О защите прав потребителей». Как следует из текста Закона «О защите прав потребителей», он регулирует отношения между потребителем- гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных (бытовых) нужд, не связанных с извлечением прибыли, с одной стороны, и организацией (индивидуальным предпринимателем), производящей товары для реализации потребителям (изготовителем), реализующей товары потребителям по договору купли- продажи (продавцом), выполняющей работы и оказывающей услуги потребителям по возмездному договору (исполнителем), с другой стороны62.
Таковы права, обязанности и ответственность сторон по договору управления многоквартирным домом, их правовая специфика, а также существенные условия рассматриваемого договора.
2.3 Обзор судебной практики по договору управления многоквартирными домами
Одним из важных моментов, касающихся деятельности по управлению многоквартирными домами является судебная практика по заключенному договору управления МКД. В связи с тем, что многие правоотношения в сфере заключения, исполнения, расторжения договора управления многоквартирным домом не достаточно урегулированы жилищным законодательством, встает необходимость обобщить судебную практику и в дальнейшем избежать ошибок в толковании тех или иных норм.
В судах общей юрисдикции в последнее время в большом количестве рассматриваются иски собственников помещений в многоквартирном доме о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений. В силу ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику63.
Так, в городе Великий Устюг Вологодской области собственники нежилого помещения многоквартирного дома (ИП М. и ООО «Э.») обратились в Великоустюгский районный суд с иском о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений о расторжении договора управления многоквартирным домом с одной управляющей организацией и заключении договора управления МКД с другой управляющей организацией. Суд, рассмотрев данное исковое заявление, отказал одному из собственников нежилого помещения в удовлетворении искового заявления, так как тот обратился в суд по истечение шести месяцев с момента, когда узнал о его нарушенном праве. (Решение Великоустюгского районного суда от 06.12.2013 года по делу № 2- 859/2013). В любом случае, собрание нельзя признать правомочным, если отсутствует кворум, необходимый для принятия решения.
Также в судах общей юрисдикции зачастую рассматриваются иски собственников жилых помещений к управляющей организации о взыскании денежных средств, собранных и неизрасходованных за период управления многоквартирным домом. Так, Мировым судьей Вологодской области по судебному участку № 26 были рассмотрены исковые заявления к управляющей организации, с которой собственниками были расторгнуты договоры управления в связи с выбором другого способа управления многоквартирным домом. Управляющая организация добровольно отказалась выдавать оставшиеся денежные средства, обосновывая это наличием задолженности собственников по оплате жилищно-коммунальных услуг. Суд исковые требования удовлетворил и дополнительно взыскал с управляющей организации штраф по Закону РФ «О защите прав потребителей» (Решение Мирового судьи Вологодской области по судебному участку № 26 от 18.01.2016 года по делу № 2-9/16).
Кроме того, нередки судебные разбирательства, касающиеся заключения договора управления. Ст. 162 ЖК РФ четко не установлена обязанность собственников помещений заключить договор управления с управляющей организацией, выбранной решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Это подтверждается судебной практикой. Так, ФАС Северо-Западного округа, рассматривая кассационную жалобу на решение суда первой инстанции по иску ООО "Ж." к ООО "Торговый дом "Б." о понуждении к заключению договора управления многоквартирным домом, установил, что общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, в котором расположено нежилое помещение, принадлежащее ответчику, приняты решения: утвердить компанию в качестве управляющей организации дома и проект договора, подлежащего заключению собственниками помещений дома с компанией. Ответчик подписать проект договора отказался. Оставляя кассационную жалобу без удовлетворения, суд указал: «В статье 161 ЖК РФ не установлена обязанность собственника помещения в жилом доме заключать договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией, за исключением случая, когда управляющая организация домом выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местногосамоуправления»64.Аналогичнойпозициипридерживаютсяи другие суды65.
Заключение договора управления многоквартирным домом обязательно для управляющей организации. Для владельца помещения в многоквартирном доме такая обязанность возникает только в случаях, прямо предусмотренных законом.
Так, управляющая компания обратился в суд с иском к муниципальному бюджетному дошкольному образовательному учреждению об обязании заключить договор управления многоквартирным домом в силу взятых на себя обязательств по содержанию имущества, переданного учреждению в оперативное управление собственником в 2009 году. Суд отказал в удовлетворении исковых требований, указав следующее. Положения статьи 445 ГК РФ относительно обязанности сторон заключить договор применимы не только к отношениям, возникшим из публичных договоров (статья 426 ГК РФ), но и к другим случаям, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. Суд также отметил, что наличие у истца договоров управления, подписанных с прочими собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, не является достаточным основанием для понуждения ответчика к заключению аналогичного договора (Решение Арбитражного суда Вологодской области от 21.03.2012 года по делу № А13- 17333/2011).
Судебной практикой однозначно сделан вывод о том, что «прямые расчеты» (о них шла речь в § 3 гл. 1 настоящей работы) возможны только при непосредственном способе управления МКД66.
Нередки случаи отказа управляющей организацией в передаче технической документации на МКД. В этом случае, Арбитражный суд Вологодской области сделал следующий вывод (Решение Арбитражного суда Вологодской области от 02.04.2015 г. по делу № А13-650/2015). Ст. 161 ЖК РФ установлена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме по выбору способа управления своим домом. Согласно ч. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. В соответствии с ч. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы67.
Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом, определен разделом 5 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 г. № 416.Состав технической документации предусмотрен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. №491.Однако,состав подлежащей передаче технической документации ограничивается документами, находящимися в распоряжении управляющей компании. Так, ФАС Волго-Вятского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу установил следующее. ТСЖ «Ч.» обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО «Д.» об обязании передать техническую документацию и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом № 7 по улице Ч. в Нижнем Новгороде. В обоснование своих требований истец ссылался на ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, устанавливающую данную обязанность, п. 24, 26 Правил содержания общего имущества, определяющие состав технической документации на многоквартирный дом, а также на перечень технической документации, утвержденный общим собранием собственников жилья. Решением от 23 сентября 2008 г. суд обязал ОАО «Д.» передать ТСЖ часть технической документации, истребованной истцом. В удовлетворении требований в отношении другой документации было отказано, поскольку суд установил, что она не передавалась ответчику от организации, осуществлявшей управление домом ранее, и в период осуществления деятельности по управлению домом ответчиком не восстанавливалась. Федеральный арбитражный суд счел доводы нижестоящей судебной инстанции обоснованными и оставил кассационную жалобу без удовлетворения. Высший Арбитражный Суд РФ отказал в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора, указав, что оснований для обязания ответчика восстановить отсутствующую документацию у суда не имелось68.
Судебно-арбитражной практикой урегулирован вопрос об одностороннем отказа от исполнения договора управления МКД. Основанием одностороннего отказа собственников помещений от договора управления многоквартирным домом в соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ является неисполнение условий договора управляющей организацией, выразившееся в неисполнении или ненадлежащем исполнении возложенных на нее обязанностей. Каких-либо дополнительных критериев оценки нарушения обязательств со стороны управляющей организации как основания для одностороннего отказа от договора (существенность, грубость, систематичность) закон не устанавливает. Практику включения их в тексты договоров с собственниками жилых помещений следует признать незаконной, а соответствующие условия договоров - недействительными в силу ч. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»69.