По мнению автора, договоры, получившие специальную регламентацию в нормах законодательства, не могут рассматриваться в качестве смешанных (комплексных). Следовательно, договор управления многоквартирным домом не является смешанным (комплексным) договором. Исходя из легального определения договора управления многоквартирным домом, в обязанности управляющей компании входит: оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг. Однако функциональная сторона деятельности управляющей организации в ЖК РФ четко не регламентирована. Поэтому предмет договора управления многоквартирным домом не редко характеризуетсячерезкатегорию«жилищно-коммунальныеуслуги»19. Определение «жилищно-коммунальные услуги» является нормативным: оно упоминается в ЖК РФ, а также в иных правовых актах. Однако, единый подход к понятию «жилищно-коммунальные услуги» или «услуги ЖКХ» отсутствует. Так, Постановление Правительства РФ от 29.08.2005 г. № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг» использует понятие «жилищно-коммунальные услуги» как собирательное для обозначения содержания и ремонта общего имущества, теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и газоснабжения20. Из некоторых нормативно-правовых актов следует, что к ним также относятся услуги по утилизации (захоронению) твердых коммунальных отходов21.
По мнению Д.П. Гордеева, жилищно-коммунальные услуги в целом не являются собственно услугами в юридическом смысле, а их предоставление сочетает в себе куплю-продажу товаров, производство работ и оказание услуг22. Таким образом, исследование категории «жилищно-коммунальные услуги» не позволяет объективно определить объем деятельности управляющей организации. Не уточняет предмет договора УМКД и термин «содержание общего имущества в многоквартирном доме». Последний раскрывается в п. 11 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 посредством перечисления отдельных работ и услуг в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома в функции управляющей организации.
По смыслу ч. 2 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация должна предоставлять коммунальные услуги23, однако на практике возникает такая ситуация, когда собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно заключают договоры энергоснабжения (электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения), что неверно именуется понятием «прямые расчеты». На самом же деле понятие «прямые расчеты» подразумевает предусмотренное внесение собственниками (нанимателями) помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям и оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами, что является исполнением обязанности по оплате коммунальных услуг перед управляющей организацией. Но реализация «прямых расчетов» на практике достаточно проблематична, для этого необходимо тесное взаимодействие управляющих и ресусоснабжающих организаций по обмену информацией, выгрузке посредством программного обеспечения произведенной оплаты, уменьшение задолженности без получения денежных средств непосредственно в кассу управляющей организации и другое.
Законодательно определено, что именно управляющая организация должна быть исполнителем все коммунальных услуг в многоквартирном доме, заключив договоры энергоснабжения (либо поставки коммунальных ресурсов) с ресурсоснабжающими организациями. При этом роль управляющих организацией заключается в организации представления коммунальных услуг, однако организационный характер деятельности управляющей компании не отражен в легальной конструкции договора управления многоквартирным домом. Конечно, положения ЖК РФ о рассматриваемом договоре не содержат обязанности совершения действий, составляющих его предмет, управляющей организацией лично. Однако практическая реализация этих норм показывает, что в большинстве случаев управляющие организации своими силами осуществляют большую часть работ и услуг, по сути, совмещая в себе функции и заказчика, и подрядчика.
По нашему мнению, для реализации идеи «профессионального управления многоквартирными домами» следует изменить подход законодателя к определению предмета рассматриваемого договора, исключив из него упоминание о выполнении работ.
В разной литературе понятие «управление» толкуется по-разному. Управление в отношении общего имущества кондоминиума рассматривается В.С. Ермаковым как «комплекс мер, направленных на его сохранение, поддержание его в надлежащем состоянии и обеспечение его функционирования и развития»24. В наиболее общем виде управление определяется как «процесс целенаправленного воздействия субъекта управления на объект управления для достижения определенных результатов»25.
На основе проведенного анализа можно охарактеризовать договор управления многоквартирным домом. Представляется, что это гражданско- правовой, консенсуальный, возмездный, взаимный, самостоятельный вид договора, относящийся к типу договоров об оказании услуг.
.2 Нормативно-правовое регулирование договора управления многоквартирным домом
Правовое регулирование договора управления многоквартирным домом представляет собой совокупность нормативно-правовых актов, регулирующих общественные отношения между организациями и гражданами, а также между гражданами по поводу предоставления и пользования жильем, управления и эксплуатации жилищного фонда, обеспечения его сохранности. Число таких актов очень велико. Прежде всего, это жилищное законодательство, представленное Жилищным кодексом РФ, а также нормы гражданского, административного, земельного, градостроительного законодательства.
Особую группу жилищных отношений образуют отношения, возникающие в связи с руководством и управлением жилищным фондом, его эксплуатацией и охраной.
С принятием в 2004 году Жилищного кодекса РФ утратили силу законодательные акты, ранее регулировавшие вопросы управления многоквартирными жилыми домами, в том числе Жилищный кодекс РСФСР, Федеральный закон от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» (в части положений, регулирующих вопросы обслуживания и ремонта приватизированного жилья, - раздел III), Закон РФ от 24.12.1992 г.
№ 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», Федеральный закон от 15.06.1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья».
Жилищное законодательство до вступления Жилищного кодекса Российской Федерации содержало явные пробелы в регулировании этих вопросов.
К нормативно-правовым актам, регламентирующим вопросы договора УМКД, относятся также: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Кодекс Российской
Федерации об административных правонарушениях. Кроме того, к ним относятся Федеральные законы, постановления Правительства РФ.
К федеральным законам относятся: Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ; Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122 - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; Закон Российской Федерации от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»; Федеральный закон от 23.11.2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Большое число нормативно-правовых актов, регулирующих отношения по договору управления МКД, составляют постановления Правительства РФ, а именно: постановление Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»; постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г.
№ 491 « Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера оплаты за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказании услуг и выполнения работ по управлению, содержания и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»; постановление Правительства Российской Федерации от 29.08.2005 г. № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг»; постановление Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»; постановление Правительства РФ от 15.05.2013 г. № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»; постановление Правительства РФ от 23.09.2010 г. № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами»; постановление Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуги работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».
Можно выделить подзаконные акты: Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утверждены Постановлением Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 г.; Правила пользования жилыми помещениями, утверждены Постановлением Госстроя РФ № 25 от 21.01.2006 г.
Все эти нормативно-правовые акты прямо или косвенно регулирует общественные отношения, складывающиеся при заключении, изменении, расторжении договора управления МКД, его надлежащем исполнении, о цене договора, о порядке деятельности по управлению многоквартирным домом, представлении коммунальных услуг, необходимом перечне работ, правилам представления информации на основе заключенного договора управления.
Ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме26.
Для того чтобы определить, какой смысл вкладывается в понятие «управление многоквартирным домом», имеет смысл начать с рассмотрения некоторых аспектов самого объекта управления - многоквартирного дома.
Жилье - одно из основных благ и потребностей человека. И поэтому решение жилищной проблемы имеет первостепенное значение и для граждан и для государства. Многие конституционные принципы в той или иной степени связаны с жильем. Согласно статье 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. В силу статьи 25 Конституции РФ жилище неприкосновенно27. Многоквартирный дом - это место проживания (жилище). Он предназначен для удовлетворения основных потребностей человека (сон, отдых, безопасность и т.д.), а также для осуществления некоторых его социальных функций (создание семьи, воспитание детей и др.). Поэтому в многоквартирном доме должны обеспечиваться комфортные условия проживания, которые складываются из различных показателей:
благоустройства помещения, конструкции здания (обеспечение безопасности конструкций и инженерных систем для жизни и здоровья, поддержание нормального функционального состояния жилого здания, комфортного микроклимата помещений, чистоты, привлекательного внешнего вида); возможности пользоваться качественными коммунальными услугами в необходимом для бытовых нужд количестве и другие.
Из этого следует, что управление не ограничивается организацией обслуживания и ремонта дома, неотъемлемой его частью является обеспечение возможности людям, проживающим в доме, получать коммунальные услуги в необходимом объеме и с установленными правилами предоставления коммунальных услуг показателями качества.
В состав многоквартирного дома как единого имущественного комплекса, помимо квартир и нежилых помещений - собственности различных лиц, входит и общее имущество, принадлежащее всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности. У общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме особый правовой статус: оно не может быть разделено на натуральные доли, а доля в праве долевой собственности на общее имущество неразрывно связана с правом собственности на помещение, т.е. собственник не может отчуждать (продать, подарить) свою долю в общем имуществе отдельно от права собственности на помещение.
Под управлением многоквартирным домом на самом деле подразумевается управление общим имуществом собственников помещений, состав которого определяют собственники помещений в многоквартирном доме.
Выбор способа управления многоквартирным домом - новелла жилищного законодательства. Ранее действовавшие нормативные правовые акты практически не касались этого важного круга жилищных отношений. ЖК РФ свел воедино нормы об управлении многоквартирным домом28.
Итак, в России существует три способа управления многоквартирными домами:
непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
управление управляющей организацией.
П. 3 ст. 161 ЖК РФ указывает, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и на основании его решения в любое время может быть изменен. Решение общего собрания о выборе способа управления является
обязательным для всех собственников помещений многоквартирного дома, в том числе для собственников, которые не участвовали в голосовании или голосовали против принятогорешения29.Общеесобраниеможетбыть проведено как в форме собрания (совместное присутствие),в форме заочного голосования, таки в порядке очно-заочного голосования, являющегося один из последних нововведений жилищного законодательства. Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений (п. 3 ст.45 ЖК РФ). Количество голосов собственника помещения при принятии решения пропорционально доле занимаемой им площади (% доли его площади от суммы жилых и нежилых помещений собственников в доме).
Если собственники помещений многоквартирного дома в течение предусмотренного срока не выбрали способ управления многоквартирным домом или принятое ими решение не реализовано, согласно п.4 ст.161 ЖК РФ органы исполнительной власти проводят открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по процедуре, определенной Правилами проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г. № 75 30.
Более подробно рассмотрим каждый из трех способов управления МКД в отдельности.
Непосредственное управление. Выбор такого способа управления многоквартирным жилым домом как непосредственное управление говорит о том, что собственники готовы самостоятельно осуществлять деятельность по управлению общим имуществом в доме, без привлечения управляющих организаций и без создания ТСЖ. Собственники берут управленческие функции на себя на добровольных и безвозмездных началах. Делая управленческую работу самостоятельно, собственники в определенной мере экономят свои деньги, которые могли бы уйти на оплату услуг профессионального управленца. Этот способ управления наиболее эффективен в домах, в которых насчитывается от 2-х до 20-ти квартир и дом находится в нормальном техническом состоянии.