товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, созданный собственниками помещений в многоквартирном доме;
собственники помещений в многоквартирном доме (физические, юридические лица, публично-правовые образования);
застройщик.
В первом случае заключение договора управления многоквартирным домом не составляет обязанность ТСЖ. В соответствии со ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе заключать любые договоры, в том числе и договор управления. Законодательство не относит вопрос о заключении договора УМКД к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья (ч. 2 ст. 145 ЖК РФ), оставляя его на усмотрение правления (ст. 148 ЖК РФ).
В другом случае решение вопроса зависит от вида собственности на помещения в составе жилого дома. Для собственников многоквартирных домов, в которых доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество составляет более чем 50%, ст. 163 ЖК РФ устанавливает обязанность заключать договоры управления с управляющими организациями, избранными в результате конкурса. Управление многоквартирными домами, все помещения в которых принадлежат Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации органом, федеральным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 163 ЖК РФ).
Для всех других собственников помещений жилых домов законодатель предусмотрел два различных варианта заключения договора управления многоквартирным домом: либо путем принятия решения общим собранием, либо принятием решения органами местного самоуправления.
Основанием заключения договора является решение общего собрания собственников о выборе соответствующего способа управления и конкретной управляющей организации.
В условиях значительного количества собственников общего имущества в многоквартирном доме обеспечить решение вопросов владения, пользования и распоряжения общим имуществом по принципу единогласия практически невозможно, так как даже обычное человеческое общение между ними является проблемой. По опыту собраний, которые проводились в г. Великий Устюг Вологодской области, можно понять, насколько невозможно реализовать идею сбора всех собственников квартир в многоквартирном доме, многие из которых в принципе не проживают в этом доме либо временно отсутствуют или просто не имеют интереса к решению вопросов управления имуществом, находящимся за пределами их квартиры, хотя дома в нашем городе не являются большим, то что говорить об областных центрах и городах федерального значения.
Если все же удается обеспечить участие в собрании по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом всех сособственников, то тут появляются разногласия между ними по вопросам повестки собрания. Интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с осуществлением права общей собственности в отношении общего имущества многоквартирного дома, могут существенно различаться. Например, одни собственники заинтересованы в устройстве тренажерного зала в подвальном помещении многоквартирного дома, другие считают, что это невозможно, потому что может привести к ограничению доступа к инженерным сетям дома, и в случае аварийной ситуации, ее локализация и устранение будут затруднительны. Другой пример: собственники помещений, находящихся в одном подъезде многоквартирного дома, заинтересованы в установке новой двери и домофонного устройства, тогда как домовладельцы из другого подъезда не имеют к этому никакого интереса и хотят установить заграждения для запрещения сквозного проезда через придомовую территорию.
В юридической литературе встречается и отрицательное отношение к указанному способу. Так, С.П. Гришаев, отмечая практическую целесообразность введения этого механизма, в то же время указывает, во- первых, на противоречие норм ЖК РФ нормам ГК РФ, во-вторых, на допустимость принятия решений большинством голосов только в ТСЖ. По его мнению, ЖК РФ не должен содержать нормы, предусматривающие навязывание воли большинства меньшинству в объединении собственников без членства, органом управления которого является общее собрание 38. Автор не согласен с данным мнением. Во-первых, правовой режим общего имущества в многоквартирном доме имеет существенные особенности по сравнению с правовым режимом общей долевой собственности на другие объекты. Эти особенности позволили ряду авторов назвать общую долевую собственность на общее имущество многоквартирного дома самостоятельной разновидностью общей долевой собственности39. В числе таких особенностей можно выделить невозможность выдела части имущества общего пользования; ограниченность правомочия распоряжения общим имуществом; невозможность распоряжения долей в общем имуществе; отсутствие у сособственников права преимущественной покупки; невозможность применения правила о предоставлении участнику права общей собственности во владение и пользование части общего имущества и др. Таким образом, многие вопросы осуществления права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме решаются иначе, нежели установлено общими положениями о долевой собственности в ГК РФ. В этой связи обоснованно и введение особого механизма устранения разногласий между сособственниками.
Во-вторых, как верно отмечает И.Б. Миронов, следует различать возможность игнорирования воли собственников, составляющих меньшинство, и нарушение прав такого меньшинства. Игнорирование воли меньшинства допустимо, поскольку лицо, приобретая квартиру и одновременно долю в общем имуществе многоквартирного дома, заранее косвенно с этим согласилось. В этом случае сособственник согласился с ограничениями, связанными со спецификой реализации правомочий в отношении общего имущества, в том числе с соответствующими ограничениями собственной воли, связанными с возможностью принятия общих решений большинством голосов40.
В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания41. Обязательность заключения этого договора для собственников помещений законом не установлена. ЖК РФ не содержит правовых средств понуждения к заключению договора управления многоквартирным домом в случае отказа собственника от заключения договора с управляющей организацией.
Таким образом, реализация данного способа управления многоквартирным домом полностью зависит от инициативы и согласия собственников. Отсутствие прямого законодательного решения этого вопроса может привести к тому, что выбранный способ управления окажется нереализованным.
Второй вариант заключения договора управления многоквартирным домом имеет место, когда собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или выбранный способ не реализован.
К обстоятельствам, свидетельствующим об отсутствии выбора способа управления, относятся следующие:
собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
по истечении двух месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято.
К фактам, свидетельствующим об отсутствии реализации выбранного способа управления, отнесены следующие:
большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;
собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы,
необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При наличии указанных обстоятельств и фактов, в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления по определенным Правилам42 проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. Победителем конкурса признается участник конкурса, предложивший за указанный организатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение установленного срока выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс. В части 5 ст. 161 ЖК РФ и п. 91 Правил установлена процедура заключения собственниками помещений в многоквартирном доме договоров управления с управляющей организацией, выбранной органами местного самоуправления, в обязательном порядке исходя из положений ст. 445 ГК РФ.
Проведенный анализ позволяет сделать вывод, что нормотворец склонялся к реализации идеи обязательного заключения договора, но последовательно ее не регламентирует. В одном случае собственники обязаны заключить договора УМКД, в другом - нет. По нашему мнению, должно быть единство в решении вопроса заключения договора управления многоквартирным домом, стороной которого являются собственники помещения в многоквартирном доме независимо от принявшего решение субъекта. Таким решением представляется введение обязательности заключения договора управления для собственников помещений в многоквартирном доме с момента наступления одного из рассмотренных юридических фактов.
Обязательность заключения договора потребителем услуг является исключением из общего принципа свободы договора и может быть продиктована, как и всякое иное ограничение прав, необходимостью обеспечения законных интересов других лиц (п. 2 ст. 1 ГК РФ).
Таким образом, в данном случае решение о выборе управляющей организации принимает застройщик, тем самым подменяя собственников помещений в многоквартирном доме, которые в свою очередь должны будут на основании этого заключенного договора вносить указанной управляющей компании плату за содержание и ремонт общего имущества.
Названный конкурс проводится в силу ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, и подразумевает под собой, что в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.
Также, новые Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов43 определяют режим заключения договоров управления многоквартирным домом, содержащих положения о предоставлении коммунальных услуг, который можно обозначить как обязательный для управляющей организации (п. 9, 22 - 24).
Рассматриваемый договор не является публичным, поскольку не удовлетворяет признакам, указанным в ст. 426 ГК РФ. Имеется в виду, что договор управления многоквартирным домом заключается «на условиях, указанных в решении общего собрания», которые не могут быть одинаковыми для всех обратившихся в управляющую компанию. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Некоторое время на практике вызывал вопрос о моменте заключения договора управления многоквартирным домом. Согласно одной позиции, обозначенной в юридической литературе, с момента заключения договора управления уже с одним из собственников права и обязанности по договору управления возникают у управляющей организации в полном объеме, поскольку согласно ч. 9 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Соответственно у управляющей организации возникает основание и обязанность для заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями и другими организациями.
Это мнение подтвердило разъяснение Министерства регионального развития РФ, согласно которому управляющая организация, вновь выбранная на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, обязана приступить к управлению многоквартирным домом не позднее чем через тридцать дней со дня подписания договора с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом44. Согласно другой позиции для возникновения прав и обязанностей по договору управления многоквартирным домом необходимо его заключение с каждым собственником45.
Обе позиции вызывали сомнения, системный анализ данных норм позволял сделать вывод, что для приобретения силы договором управления многоквартирным домом необходимо его заключение со всеми собственниками. В действительности это практически не возможно, потому что некоторые собственники не проживают в своих квартирах, другие «злостные неплательщики» сознательно уклоняются от заключения договора, третьи не имеют достаточного времени и так далее.
Эти сомнения были устранены принятием Федерального закона от 04.06.2011 г. № 123-ФЗ46, которым ч. 1 ст. 162 ЖК РФ была дополнена предложением следующего содержания: «При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора». Исходя из смысла данной нормы, вопрос о начале действия договора управления многоквартирным домом необходимо связывать с заключением договоров на управление с собственниками помещений, обладающими 50% и более голосов от общего числа голосов.
Договор управления многоквартирным домом является срочным. По общему правилу в соответствии с ч. 5 ст. 162 ЖК РФ он заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. Срок действия договора в обязательном порядке устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Из общего правила о сроке договора управления многоквартирным домом сделано два исключения. Первое связано с заключением договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления. Часть 6 ст. 161 ЖК РФ и подп. 15 п. 41 Правил проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами в первоначальной редакции предусматривали, что договор с победителем конкурса заключается на один год и не более чем три года.
Можно согласиться с высказанным в литературе мнением, что эффективнее был бы вариант заключения договора с победившей на открытом конкурсе управляющей организацией на максимальный срок (пять лет). Представляется, что такое решение не нарушало бы интересов собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания, а также служило бы экономией бюджетных средств, необходимых для проведения конкурса.