В соответствии с ч. 2.1. ст. 161 ЖК РФ при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление, обращение с твердыми коммунальными отходами, несут ответственность непосредственно перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах31.
При непосредственном управлении на общем собрании принимаются все решения, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в доме, предоставлением коммунальных услуг и распоряжением общей долевой собственностью в доме32. В противном случае, собственникам, не пришедшим к единому мнению, не удастся принять какое-либо принципиальное решение, а никакой другой орган или другое лицо этого сделать не сможет.
Часть 2 ст. 164 ЖК РФ предусматривает необходимость заключения договоров о предоставлении коммунальных услуг с каждым собственником помещения в многоквартирном доме отдельно. Договоры на предоставление коммунальных услуг заключаются каждым собственником помещения от своего имени, на основании которых собственники вносят плату за потребленные услуги. Основная проблема, когда собственники квартир имеют прямые договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями, заключается в том, что потребление коммунальных услуг на общедомовые нужды остается без контроля и управления, а также в том, что трудно проводить единую ресурсосберегающую политику в доме. Непосредственное управление многоквартирным домом имеет ряд ограничений. На практике сложилась ситуация, когда непосредственного управления в «чистом» виде практически не существует. Если в многоквартирном доме, более двенадцати квартир, то собственники помещений в данном доме договор оказания услуг и/или выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества могут заключать исключительно с управляющей организацией. Непосредственное управление в «большом» многоквартирном доме возможно только с участием управляющей организации.
Итак, непосредственное управление многоквартирным домом - это управленческая деятельность собственников помещений в многоквартирном доме по совместной организации исполнения функции содержания (ремонта) общего имущества. В существующей действительности данный способ управления не получил широкого распространения, и в большинстве случаев, фактически многоквартирным домом «управляет» управляющая компания, заключив с собственниками договор на обслуживание, оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества. Это снимает с управляющей организации большую часть ответственности по действующему законодательству, так как при непосредственном управлении вся ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества ложится на плечи собственников помещений, хотя при наличии заключенного договора управления в своей традиционной отвечающей требованиям закона форме, ответственность несет управляющая организация.
Еще один из способов управления - управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Согласно ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов33.
ст. 123.12 ГК РФ определено понятие товарищества собственников недвижимости, которое представляет собой добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами34.
Таким образом, понятие товарищества собственников недвижимости более широкое, чем товарищество собственников жилья. Однако, во всех правоотношениях по управлению многоквартирным домом должно выступать именно ТСЖ, так как это прямо предусмотрено ЖК РФ. Например, открыть специальный счет в кредитной организации может только ТСЖ, на основании решения общего собрания собственников помещений региональный оператор осуществляет перечисление денежных средств, накопленных в качестве взносов на капитальный ремонт, исключительно на специальный счет ТСЖ и др. В этом проявляются огромные противоречия законодательства, которые необходимо решить на федеральном уровне. Кроме того, после вступления в силу изменений гражданского законодательства, регистрирующие органы не осуществляют государственную регистрацию товариществ собственников жилья, и отказывают в регистрации таковых. Поэтому собственники помещений в многоквартирных домах вынуждены искать «лазейки» в законе. Одной из которых, является указание в наименовании товарищества собственников недвижимости в скобках «жилья»: Товарищество собственников недвижимости (жилья) - сокращенно ТСН (Ж).
Цели создания и деятельности этой некоммерческой организации: совместное управление общим имуществом в многоквартирном доме; предоставление коммунальных услуг; обеспечение владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Главным внутренним документом в ТСЖ является Устав, который принимается на общем собрании собственников большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме. Устав ТСЖ должен соответствовать действующему законодательству, поэтому в него необходимо периодически вносить изменения и дополнения. Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превысить 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Отношения в ТСЖ строятся на основании добровольного членства, которое возникает у собственника помещения в доме после заявления о вступлении в товарищество. Отношения ТСЖ с собственником помещения, не являющимся членом товарищества, строятся на основании договора о содержании и ремонте общего имущества.
ТСЖ, как и любое другое юридическое лицо, имеет собственную структуру управления. От результативности работы этой структуры напрямую зависит эффективность самой организации. Согласно ст. 144 ЖК РФ, органами управления товарищества являются: общее собрание членов, являющееся высшим органом управления, и правление, руководящее текущей деятельность Товарищества, возглавляет председатель. В ТСЖ также может быть создан контрольно-ревизионный орган.
Этап реализации способа управления многоквартирным домом с помощью ТСЖ считается завершенным с момента государственной регистрации товарищества в налоговых органах.
В соответствии с законодательством РФ, при управлении многоквартирным домом ТСЖ вправе заключать договор управления многоквартирным домом с управляющими организациями, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме (члены ТСЖ) делегируют право заключения договоров на поставку различных услуг ЖКХ товариществу, а ТСЖ, в свою очередь, заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков в сфере ЖКХ и заключает с ними договоры. При этом также отсутствует управление многоквартирным домом ТСЖ в «чистом» виде, а фактически домом управляет управляющая организация. Число таких случаев достаточно велико.
По данным Государственной информационной системы жилищно- коммунального хозяйства35 в городе Великий Устюг и Великоустюгском районе Вологодской области создано 112 Товариществ собственников жилья. Однако в информационной системе ГИС ЖХК по состоянию на 1 апреля 2016 года, зарегистрировано только 17, следовательно, можно сделать вывод, что только ничтожно малый процент ТСЖ функционирует самостоятельно, остальные же либо созданы номинально, объединяя несколько многоквартирных домов (многосоставные), либо «числятся только в реестре» и не осуществляют свою деятельность, тем самым не реализуя выбранный способ управления МКД.
Таким образом, управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья - это деятельность некоммерческого объединения собственников жилья, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества, решения вопросов пользования этим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, которая осуществляется объединением собственников помещений дома самостоятельно либо с привлечением специализированных организаций.
И наконец, самый распространенный, перспективный, и, на наш взгляд, эффективный способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией.
Управляющая организация - это, как правило, коммерческая организация, которой по решению общего собрания собственников помещений дома передаются полномочия по управлению общим имуществом многоквартирного дома, созданию благоприятных и безопасных условий проживания граждан и предоставлению жилищно-коммунальных услуг.
Стоит помнить, что деятельность управляющих компания - это предпринимательская деятельность, нацеленная на извлечение прибыли. С недавнего времени деятельность управляющий организаций подлежит лицензированию. Для того, чтобы получить лицензию управляющая организация должна соответствовать определенным требованиям. Лицензию выдает уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, а конкретнее Жилищная инспекция области. Лицензия выдается без ограничения срока действия и действует только на территории субъекта РФ.
Наличии понятного для потребителей жилищно-коммунальных услуг договора с управляющей компанией, который защищает права и интересы собственников жилья, а также прозрачного прейскуранта цен на услуги и работы управляющей компании, помогает достичь нормальных партнерских отношений между сторонами договора УМКД. Договор управления домом - это единственный юридический документ, связывающий правами и обязанностями управляющую компанию и собственников жилья, регламентирующий взаимодействие сторон. В том случае, если выбор управляющей организации осуществлен общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, то договор управления заключается на условиях, указанных в решении этого общего собрания, оформленном протоколом. Если выбор управляющей организации осуществлен органом местного самоуправления на основании конкурсного отбора, то договор управления заключается на условиях, изложенных в конкурсной документации.
При выборе управляющей организации одним из главных критериев следует признать ее стаж на рынке жилищно-коммунальных услуг, перечень и состояние жилого фонда, находящегося в управлении (обслуживании) этой организации. Важное место в деятельности управляющей компании должно быть отведено постоянному контакту с собственниками жилья (заказчиками жилищно-коммунальных услуг) и отчетности перед ними за проделанную работу36.
Потребителями услуг управляющей организации могут быть: собственники помещений в многоквартирном доме (физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, в собственности которых находится часть помещений в доме); ТСЖ,ЖК,ЖСК(объединения собственников); РФ в лице органов государственной власти, субъекты РФ в лице органов региональной власти, муниципальные образования в лице органов местного самоуправления, в собственности которых находятся все помещения в доме.
Управляющая организация ежегодно в течение I квартала текущего года, если иное не установлено договором управления, представляет собственникам помещений многоквартирного дома отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Отчет о выполнении обязательств по договору управления предоставляется по форме,
Размер платы за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется решением общего собрания собственников помещений с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее одного года. Если на общем собрании собственников помещений решение об установлении размера платы за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме не принято, то размер данной платы устанавливается органом местного самоуправления. Установление размера платы за жилищные услуги - это сегодня полностью прерогатива собственников помещений в многоквартирном доме.
Нужно отметить, что каждый из способов следует рассматривать исключительно как форму управления. В связи с этим к выбору способа управления нужно относиться очень серьезно и учитывать инженерное состояние дома, процент его износа, год ввода в эксплуатацию, степень благоустройства, количество и социальный состав собственников. Только с учетом всех перечисленных обстоятельств можно принять оптимальное решение. Как показывает практика, что существующие способы управления, в различных местностях зачастую претерпевают серьезные изменения, наблюдаются отступления и нередко даже нарушение законодательства. Таким образом, в первой главе дана общая характеристика договора управления многоквартирным домом, раскрыты его основные признаки, обозначена нормативно-правовая база, а также подробно рассмотрены существующие в нашей стране способы управления многоквартирными домами, обязательным условием самого распространенного из которых является наличие заключенного договора управления МКД.
Глава 2. Правовая специфика договора управления многоквартирными домами
.1 Правовая специфика заключения, изменения и прекращения договора управления многоквартирными домами
Одной из особенностей договора управления многоквартирным домом является установленная законодательством процедура его заключения, которая зависит от состава субъектов на стороне заказчика. В качестве потребителей услуг управляющей организации могут выступать: