Учебное пособие: Сделки с недвижимостью

Заслуживают внимания предложения С.А. Лушкина о необходимости ряда изменений и дополнений в Закон, в частности:

«а) установить разумный срок приемки готового к передаче объекта, например один месяц, по истечении которого застройщику предоставить право оформления одностороннего передаточного акта;

б) позволить сторонам договора самим определять вид и размеры неустойки за нарушение обязательств, как и порядок возврата денежных средств при одностороннем отказе от исполнения договора, и только в отсутствие договорного регулирования применять нормы Закона. Размер законной неустойки за нарушение сторонами обязательств по договору установить в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ (по состоянию на 11 января 2006 г. - 12%);

в) предоставить право одностороннего расторжения договора застройщику с участником долевого строительства, не исполняющим свои обязательства во внесудебном порядке, в сроки и на условиях, предусмотренных договором;

ж) применять ко всем отношениям в сфере долевого строительства (первичный рынок) недвижимости специальное законодательство (Закон об участии в долевом строительстве), а законодательство о защите прав потребителей применять к отношениям, возникающим из купли-продажи (вторичный рынок) недвижимости ввиду невозможности разграничения коммерческого и потребительского мотивов участия в долевом строительстве» Лушкин С.А. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве// Право и экономика. 2006, № 2, с. 30.

.

Мы полагаем, что следует обратить внимание и на особенности обращения взыскания на предмет залога.

Положения Закона, определяющие порядок обращения взыскания на у предмет залога, не дают ответа на вопрос как реализация незавершенного строительством многоквартирного дома повлияет на права и обязанности дольщиков, застройщика и покупателя объекта недвижимости?

А.А. Батяев приводит пример из практики. «Застройщик нарушил срок сдачи в эксплуатацию первой блок-секции при строительстве пятиподъездного жилого дома, где каждый подъезд принимается приемочной комиссией самостоятельно... Дольщики по первому подъезду обратились к застройщику с иском в суд общей юрисдикции о возврате уплаченных денежных средств по договору с начисленными процентами за их использование. По истечении 6 месяцев после наступления установленного договором срока передачи квартир не завершенный строительством объект был выставлен на торги. За эти месяцы в суд с претензиями к застройщику обратилось 70 % дольщиков... остальные решили дождаться сдачи дома в эксплуатацию и получить квартиры... Торги прошли успешно, объект был приобретен другой строительной организацией. Новый владелец «незавершенки» естественно, не связан никакими обязательствами с участниками долевого строительства, которые не расторгли договор. Действующие договоры автоматически расторгаются за отсутствием предмета договора, и дольщики имеют право потребовать от прежнего застройщика возврата денежных сумм с начисленными процентами». А.А. Батяев делает вывод: «в случае обоснованного обращения хотя бы одного дольщика в суд с требованиями о возврате выплаченных денежных средств и уплате процентов путем обращения взыскания на незавершенный строительством жилой дом, другие дольщики, не получившие квартиры будут автоматически исключены из числа участников долевого строительства». Батяев А.А. указанное соч. с. 166-167

Приведенные нами факты свидетельствуют о необходимости принятия дополнительных мер по совершенствованию Закона. Вашему вниманию предлагаем проект договора участия в строительстве.

ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ. /Проект/

№ « » 2006 г.

(наименование организации)

В лице директора

действующего на основании

именуемое в дальнейшем «Застройщик» и граждане

1.

2.

(Ф.И.О., паспортные данные с указанием даты выдачи и наименованием органа его выдавшего, проживающего по адресу ...) именуемый (ая) в дальнейшем «Участник долевого строительства» (дольщик), в соответствии с Федеральным Законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Предметом настоящего Договора является порядок и условия участия «Дольщика» в финансировании строительства многоквартирного дома, именуемого в дальнейшем «Объект», расположенного по строительному адресу: г., район, квартал, корпус,... и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию данного дома «Застройщик» обязуется передать «Дольщику» объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а «Дольщик» обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства.

В тексте договора, кроме полного строительного адреса, желательно указать ориентиры, привязывающие строящийся дом к уже существующим (например, третья секция от перекрестка с улицей Стара-Загора, подъезд дома, общая площадь по проекту, жилая площадь), а также приложить план дома и этажа.

1.2. Застройщик осуществляет строительство многоквартирного дома на основании (указать документы, являющиеся основанием для строительства):

договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, от (дата) № , зарегистрированного в Едином государственном реестре прав (указать дату и номер государственной регистрации);

Если земельный участок находится в частной собственности застройщика, следует предусмотреть право преимущественной покупки или аренды такого участка дольщиком.

разрешение на строительство (указать дату выдачи и орган, выдавший разрешение);

проектно-сметной документации, утвержденной (указать дату и орган, утвердивший проектную документацию);

проектной декларации, опубликованной (указать дату и издание, в котором она была опубликована).

1.3. Участник долевого строительства ознакомлен с проектной декларацией, (чтобы в дальнейшем не было недоразумений, следует ознакомиться с документами, подтверждающих, что компания участвует в строительстве (в качестве инвестора, субинвестора, заказчика, подрядчика, взаимозачетника и т. д.). Если сотрудники компании уклоняются от предоставления документации, ссылаясь на коммерческую тайну или на другие причины), лучше отказаться от их услуг.

1.4. Объектом долевого строительства является (двух, трехкомнатная квартира, расположенная в подъезде № ^на (указать этаж) общей площадью по проекту кв. м., № квартиры. Расположение объекта долевого строительства указано на плане создаваемого объекта. При подписании договора на эскизе объект долевого строительства помечается штриховкой и стороны обязательно подписываются на этом листе.

1.5. «Дольщик» обязуется внести денежные средства в размере (указать сумму цифрами и прописью) руб. в порядке и в сроки, установленные в ст. 2 настоящего договора, и после получения Застройщиком разрешения на эксплуатацию многоквартирного дома принять объект долевого строительства в собственность.

Сумма, подлежащая уплате «Дольщикам», складывается из:

стоимости строительства из расчета стоимости строительства одного квадратного метра в общей площади объекта долевого строительства, которая составляет (указать сумму цифрами и прописью) руб. за 1 кв. м.;

оплаты услуг Застройщика в размере (указать сумму цифрами и прописью) руб.

1.6. Застройщик обязуется ввести многоквартирный дом в эксплуатацию в соответствии с графиком производства работ с учетом норм продолжения строительства согласно требованиям СНиП в срок (указать срок) и в срок (указать срок) передать Объект долевого строительства «Дольщику».

2. Срок и порядок уплаты денежных средств. 2.1. Денежные средства, указанные в п. 1.5 договора «Дольщик» перечисляет на расчетный счет Застройщика (установить порядок* перечисления денежных средств: единовременно, поэтапно в соответствии с графиком платежей и т. д.). Если оплата производится полностью (100%-ная предоплата), то в тексте договора обязательно должна быть формулировка: «стоимость (м общей площади квартиры с учетом увеличения или уменьшения площади после обмера БТИ, составляет рублей, является окончательной и изменению не подлежит. В случае рассрочки платежи фиксируются аналогично.

Размер денежных средств, подлежащих уплате Дольщиком, является фиксированным и изменению не подлежит. Он может быть изменен в случаях, предусмотренных в п. 2.3.

Фактическая площадь Объекта долевого строительства, приобретенная Дольщиком уточняется после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации БТИ.

Если по результатам обмера площадь Объекта долевого строительства больше площади, указанной в п. 1.4. договора, «Дольщик» обязан внести дополнительные денежные средства, в размере, определяемом п. 1.5. договора.

Если по результатам обмера площадь Объекта долевого строительства меньше площади, указанной в п. 1.4. договора, Застройщик обязан возвратить «Дольщику» разницу между фактически внесенными денежными средствами и фактической стоимостью Объекта долевого строительства.

3. Обязательства застройщика.

3.1. «Застройщик» обязуется произвести полное финансирование строительных работ по «Объекту» согласно договору и обеспечить передачу Объекта долевого строительства в собственность «Дольщику» в течение месяцев с момента сдачи «Объекта» долевого (прописью) строительства, отвечающего характеристикам, указанным в п. 1.4. договора и требованиям технического и градостроительного регламента, проектной документации.

3.2. Срок гарантии по качеству Объекта долевого строительства составляет (не менее пяти лет) с момента подписания акта приема (прописью) передачи Объекта долевого строительства.

Представить по требованию «Дольщика» всю необходимую информацию о ходе строительства.

Представить в орган по государственной регистрации документы, необходимые для регистрации настоящего договора и регистрации прав собственности «Дольщика» на Объект долевого строительства и неразрывно связанного права общей долевой собственности на общее имущество.

4. Обязательства «Дольщика».

4.1. «Дольщик» обязуется осуществлять инвестирование строительства «объекта» строго на условиях и в сроки, указанные в договоре. В случае невыполнения «Дольщиком» указанных условий «Застройщик» вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий Договор с выплатой «Дольщику» полученных от него денежных сумм за вычетом неустойки в размере _процентов от полученного.

(прописью)

«Дольщик» обязан в срок, установленный договором, принять Объект долевого строительства от Застройщика.

По предъявлению эксплуатирующими организациями счетов на оказание коммунальных услуг по окончании строительства многоквартирного дома и передаче Застройщиком Объекта долевого строительства оплатить все расходы по коммунальным и другим эксплуатационным услугам.

Уведомить Застройщика в случае уступки права требования Объекта долевого строительства по настоящему договору третьему лицу.

5. Ответственность сторон.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение взятых на себя обязательств по настоящему договору сторона, не исполнившая свои обязательства или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным Законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ штрафные санкции и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

При наступлении обязательств непреодолимой силы, препятствующей полному или частичному исполнению обязательств по данному договору, срок исполнения обязательств отодвигается соразмерно времени, в течение которого будут действовать такие обстоятельства.

Под обстоятельствами непреодолимой стороны признаются пожары, стихийные бедствия природного и техногенного характера, забастовки, военные действия, издание законодательных и нормативных актов, ухудшающих положение сторон по сравнению с моментом заключения договора.

При наступлении обстоятельств непреодолимой силы стороны освобождаются от ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств.

Риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта долевого строительства до его передачи «Дольщику» несет Застройщик.

В случае смерти «Дольщика» его права и обязанности по договору входят в состав наследства и переходят к его наследникам.

Споры, возникающие между сторонами, решаются ими путем переговоров. При недостижении консенсуса - в соответствии с действующим законодательством РФ.

«Дольщик» вправе уступить свои права по договору третьему лицу только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника строительства. О переходе прав по настоящему договору «Дольщик» обязан в письменной форме уведомить Застройщика в дневной срок.

5.9. Уступка «Дольщиком» прав по договору допускается до момента подписания сторонами передаточного акта.

6. Срок действия и порядок изменения, расторжения договора.

Договор подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, вступает в силу с момента его регистрации, подписания и действует до полного исполнения сторонами всех принятых на себя обязательств надлежащим образом.

Договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон. Все изменения договора оформляются путем подписания сторонами соглашения в виде одного документа, которое является неотъемлемой частью договора.