Учебное пособие: Сделки с недвижимостью

-данное обстоятельство нельзя было предвидеть при заключении договора;

-данные обстоятельства наступили по независящим от сторон договора причинам;

-данные обстоятельства исключают возможность исполнения договорных обязательств (непреодолимая сила);

- данные обстоятельства действуют в течение определенного промежутка времени.

К таким обстоятельствам относятся, например, явления стихийного характера (пожары, заносы, наводнения и т.д.), аварии по вине третьих лиц, военные действия, запретительные меры органов государственной власти. Обстоятельства непреодолимой силы всегда находятся вне контроля лица, по договору.

Согласно п. 2 ст. 434 ГК РФ договор участия в долевом строительстве может быть заключен в письменной форме «не только путем составления и подписанием сторонами одного документа, но и путем обмена документации посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Но нужно признать, что договоры, подлежащие государственной регистрации, всегда заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами.

А.А. Маковская подчеркивает, что в данном случае техническим нормам дан неоправданный приоритет над материальными, что должно быть устранено.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Данное правило призвано исключить возможность заключения застройщиком с разными участниками долевого строительства нескольких договоров в отношении одного объекта долевого строительства. Кроме того, при государственной регистрации договора производится одновременная государственная регистрация законной ипотеки, которой обеспечивается исполнение застройщиком его обязательств перед участниками долевого строительства. Государственная регистрация осуществляется по месту строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании заявления сторон договора, в том числе и одной из сторон. Прямой нормы о государственной регистрации изменений, вносимых в договоры, подлежащие государственной регистрации в гражданском законодательстве нет. В тоже время согласно п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация есть «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременение) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ». При совершении этого юридического акта учреждение юстиции по государственной регистрации осуществляет «проверку действительности поданных заявителем документов». Так как обязательным этапом процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, то суть регистрации с недвижимым имуществом является юридический акт признания и подтверждения со стороны государства сделки в целом. Поэтому, «не прошедшие государственной регистрации и, следовательно, не прошедшие правовой экспертизы и проверки его законности соглашения внесения любого изменения и дополнения в договор с недвижимом имуществом не может считаться признанным и подтвержденным со стороны государства», указывает А. А. Маковская. Маковская А.А. Договор долевого строительства. Комментарий нового законодательства. //Хозяйство и право, 2005г., с. 24-41

Наряду с документами, необходимыми для данной регистрации, в том числе разрешение на строительство, проектной декларации, предоставляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием места расположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества, планируемую площадь объекта, планируемая площадь объекта долевого строительства, разрешение на строительство, план создаваемого объекта недвижимого имущества. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для его государственной регистрации. После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве, указанного выше объекта, регистрация последующих договоров должна осуществляться в срок не более чем десять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для регистрации.

В государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано в следующих случаях:

1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта;

2) не предоставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения своих обязательств по договору выбрано поручительство.

Согласно ст. 17 Закона не только договор, но и уступка прав требование по договору долевого строительства подлежат государственной регистрации. Однако, ни ГК РФ, ни указанным Законом порядок этой процедуры не предусмотрен.

Заявление о внесении в Единый государственный реестр права записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора с приложением документов, подтверждающих его расторжение. В случае если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны об одностороннем отказе от его исполнения в форме заказного письма с отметкой об отправке.

При расторжении договора в судебном порядке прилагается копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение.

Орган по государственной регистрации при предоставлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме другую сторону договора.

В зависимости от существенности нарушений условий о качестве объекта долевого строительства у участника долевого строительства имеются различные варианты защиты своих прав.

Так, в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлением от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодными для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

а) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

б) соразмерного уменьшения цены договора;

в) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Закон не определяет, что понимать под существенным нарушением условия о качестве. На наш взгляд, это обнаружение неустранимых недостатков, или которые выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, но при их обнаружении участник долевого строительства ранее мог и может потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона или обратится в суд о расторжении договора.

В Законе установлен порядок приемки объекта долевого строительства участников долевого строительства от застройщиков. Он заключается в следующем:

1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемом сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача осуществляется не ранее после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта долевого строительства. После получения разрешения застройщик обязан передать объект долевого строительства в течение 2-х месяцев, но не позднее предусмотренного законом срока. Досрочное исполнение застройщиком обязательств по передаче объекта не допускается.

Застройщик, не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта, или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, но не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия объекта, обязан в письменной форме уведомить участника долевого строительства о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия. Сообщение должно быть направлено заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении его участнику долевого строительства. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее, чем за четырнадцать рабочих дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока начала передачи объекта.

Участник долевого строительства, получив сообщение застройщика о завершении строительства (создании) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок. Если он не был установлен, то участие в приемке осуществляется в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения застройщика о готовности объекта долевого строительства.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта, застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства его участнику ( за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления одностороннего акта или иного документа о передаче объекта.

Закон предусматривает возможность правопреемства по договору участия в долевом строительстве. Правопреемство возможно двумя способами:

путем уступки прав требований по договору (сингулярное правопреемство);

в результате наследования (универсальное правопреемство). Уступка допускается с момента государственной регистрации до момента подписания сторонами передаточного акта.

Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежит государственной регистрации в соответствующих органах.

Статья 10 Закона закрепляет общие положения об ответственности сторон по договору. Сторона, не исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени), а также возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. В частности при просрочке исполнения. Закрепление в договоре условий о неустойке возможно посредством различных формулировок. Начисление штрафных санкций производится только на сумму долга без налога на добавочную стоимость (НДС), вне зависимости от условий договора. За привлечение денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома лицом, не имеющих на это права (п. 3 ст. 3), гражданин может потребовать:

- уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств;

- возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

При существенных нарушениях требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе:

в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора;

потребовать от застройщика возврата денежных средств;

потребовать уплаты процентов за пользование денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная сумма уплачивается застройщиком в двойном размере.

За несвоевременную уплату денежных средств по договору дольщик уплачивает неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующий на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут, как по общим основаниям, предусмотренным гл. 29 ГК РФ, так и по специальным основаниям.

Общие основания для расторжения договора участия в долевом строительстве:

по соглашению сторон;

по требованию одной из сторон по решению суда;

во внесудебном порядке при одностороннем отказе стороны договора от его исполнения полностью или частично.

Специальными основаниями для расторжения являются основания, указанные в ст. 9. Это:

неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;

неисполнение застройщиком, с отступлением от условий, договора, которые делают его непригодным для использования;

существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

нарушение застройщиком требований, предусмотренных ч. 3 ст. 15¹ ФЗ;

в иных установленных законом и договором случаях.

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке, в случае:

прекращения или приостановки строительства (создания) многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект строительства не будет передан участнику долевого строительства;

существенного изменения проектной документации, в том числе существенного изменения размера объекта договора долевого строительства;