Учебное пособие: Сделки с недвижимостью

Систематическое нарушение «Дольщиком» сроков внесения платежей по настоящему договору более, чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка платежа в течение более, чем трех месяцев являются основанием для предъявления Застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.

«Дольщик» вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях, предусмотренных Федеральным законом

Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному из каждой из сторон и третий экземпляр - для хранения (указать наименование органа по государственной регистрации права).

К настоящему договору прилагаются и являются его неотъемлемой частью план создаваемого Объекта с указанием Объекта долевого строительства и описания Объекта долевого строительства.

Реквизиты и подписи сторон:

ГЛАВА VI. Рентные отношения.

6.1. Рента и пожизненное содержание с иждивением.

Если обратиться к истории, то «зачатки» рентных отношений мы найдем в Древнем Риме. В то же время, как отмечает Л.М. Алланина, касаясь рентных отношений в недропользовании, «рента и рентные отношения в недропользовании остаются малоизученными с позиции гражданского права. Достаточно отметить, что ни в исследованиях дореволюционных авторов (Г.Ф. Шершеневич, Д.И. Матер и другие), ни в учебниках советского и постсоветского времени нет и не было разделов о ренте, отсутствуют монографические исследования цивилистов по вопросам рентных отношений в сфере горного производства». Аланина Л.М. особенности правового регулирования рентных отношений в недропользовании// «Юрист» №4. 2006. С.25-27.

Однако, как указал Президент России В.В. Путин, «мы живем преимущественно в «рентной» экономике. Основные деньги делаются на нефти, газе, металлах, другом сырье» Послание Президента Российской Федерации Федеральному Собранию РФ// Российская газета. 04 апреля 2001г. . Указанные факторы подталкивают законодателей к принятию нормативно-правовой базы, регулирующей рентные отношения и ученых, которые анализируют действующее законодательство, регулирующее рентные отношения.

«Данные отношения, включенные в предмет гражданско-правового регулирования, известны как отношения по поводу заключения, исполнения и расторжения обязательств, предусмотренных главой 33 ГК РФ и ассоциируются со сделками граждан и некоммерческих организаций по поводу передачи имущества с целью получения рентных платежей, по договорам постоянной ренты (ст. 589-595 ГК РФ), пожизненной ренты (ст. 596-600 ГК РФ) или пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 -605 ГК РФ и не имеют ничего общего с предпринимательством вообще», считает Л.М. Алланина. Однако на сей счет есть и противоположные точки зрения. Так, М.Н. Лукьянчиков отмечает, что в «отечественной библиографии и общественности утвердилось иное понимание рентных отношений - как отношений по поводу ренты, которая понимается как вид дохода, не требующего от его получателя предпринимательской деятельности и затрат труда». Различия между указанными подходами побуждают к исследованию понятия ренты, признаков ренты и особенностей рентного договора.

Договор ренты как самостоятельный вид гражданско-правового договора с его разновидностями (постоянная рента, пожизненная рента, содержание с иждивением) появился во второй части ГК РФ, которая начала действовать с 1 марта 1996 года. До этого периода российскому законодательству был известен такой вид сделки, как купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца.

В ныне действующем ГК, вопросам ренты и пожизненного содержания с иждивением посвящена глава 33, которая, к сожалению, не совсем точно передает ее содержание. Ведь «пожизненное содержание с иждивением» тоже является разновидностью ренты, т.к. согласно немецкого, RENT - доход, не связанный с предпринимательской деятельностью.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на получение имущества периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы, либо представление средств на его содержание в иной форме (п.1 ст.583 ГК РФ). Из данного определения следует, что договор ренты носит реальный характер, т.к. помимо придания договору соответствующей формы для его заключения требуется передача имущества плательщику ренты. А.П. Сергеев полагает, что договор ренты является односторонним, т.к. «после передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами» Сергеев А.П. Рента и пожизненное содержание с иждивением. //Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, М., «Проспект» 2005г., С.204. . Е.А. Суханов уточняет, что, когда передача движимого имущества осуществляется по модели договора дарения, то договор ренты является односторонним, а когда по типу договора купли-продажи - консенсуальным. Суханов Е.А. Гражданское право. Том 1 // М. 2004, Волтерс-Клувер., С.357

Договор ренты является самостоятельным видом договора. От договора дарения он отличается тем, что лицо, произведшее отчуждение имущества в собственность другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения - рентного договора.

От договоров купли - продажи и мены, договор ренты отличается характером встречного требования. Объем причитающихся получателю рентных платежей является не определенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента). Поэтому договор ренты относится к группе алеаторных (рисковых) договоров.

По сравнению с другими договорами передачи жилья, к форме договора ренты установлены более жесткие требования. Данный договор подлежит в обязательном порядке нотариальному удостоверению, а в случае если предметом договора является недвижимость, то и регистрации. Данное требование закона вполне оправдано, поскольку договоры ренты чаще всего заключаются лицами, нуждающимися в повышенной правовой охране, здесь не редки попытки злоупотреблений в обход закона. Заключающие его лица имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения договора.

По мнению аналитиков рынка недвижимости, договор ренты в ближайшем будущем будет одним из самых распространенных способов отчуждения жилых помещений. Это связано, прежде всего, с тем, что он гарантирует постоянный доход на длительное время нетрудоспособному человеку- взамен квартиры.

Чтобы обеспечить защиту этой категории граждан отдельные субъекты РФ пытаются регулировать порядок передачи имущества престарелых граждан и инвалидов. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила один из таких нормативных актов исполнительного органа власти субъекта РФ.

В определении № 24 Г-00-14 указано, что в соответствии со ст.71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в исключительном ведении РФ. Согласно п.1 ст.76 Конституции РФ по предметам ведения РФ принимаются федеральные конституционные законы и федеральные законы, имеющие прямое действие на всей территории РФ. Обжалуемые нормы, предусматривающие право распоряжения движимым и недвижимым имуществом, переданным учреждениям социального обслуживания, органам труда и социальной защиты населения по завещаниям и договорам пожизненного содержания с иждивением, противоречит ст. 604 ГК РФ, которая предоставляет право распоряжения имуществом только с согласия лица, передающего это имущества.

Так как нарушение нотариальной формы договора ренты, равно как и отсутствие государственной регистрации договора, предметом которого является недвижимое имущество, влечет его недействительность, то сторонам следует обращаться к нотариусу.

За удостоверение договора ренты нотариусом, работающим в государственной нотариальной конторе, взимается государственная пошлина. С 1 января 2005 года ее размер не зависит от того, в пользу кого отчуждается недвижимость - близким ли родственникам отчуждателя, либо посторонним лицам. Указанный размер составляет во всех случаях 0,5 % от суммы договора и ограничен верхним и нижним пределами: он не может быть менее 300 рублей и более 20 000 рублей. Удостоверить договор можно и у частнопрактикующего нотариуса, который за совершаемые им нотариальные действия взимает нотариальный тариф - в таком же размере, как и госпошлина.

Что следует понимать под суммой договора и как ее понимать? В договоре ренты наряду со стоимостью передаваемого имущества фигурирует и сумма, которую будет выплачивать плательщик ренты получателю. Срок выплаты ренты не может быть определен конкретной датой, рента выплачивается бессрочно (постоянно) или пожизненно, поэтому и сумму ренты рассчитать невозможно.

Рента может быть выплачена всего за несколько месяцев, а может быть в течение нескольких лет. Поэтому под суммой договора следует понимать все же стоимость передаваемого имущества, жилого

помещения, для исчисления госпошлины принимается во внимание стоимость имущества, указанная в договоре, но если эта сумма ниже стоимости определенной органами технического учета и инвентаризации недвижимого имущества либо специализированным оценщиком, то для расчета госпошлины берется эта последняя.

Таким образом, если стороны указали в договоре символическую цену, то по этой цене они смогут произвести расчеты только между собой, а с государством исходя из реальной цены имущества. Для ориентира может служить технический паспорт на квартиру, в котором указывается инвентаризационная оценка жилого помещения.

Удостоверение договора ренты производится в нотариальной конторе по месту нахождения недвижимости. Прежде чем удостоверить сделку, нотариус проверяет дееспособность граждан. Далее он разъясняет сторонам смысл и значение заключаемой ими сделки, а для договора ренты это особо важно, поскольку его содержание достаточно сложно, а условия договора весьма специфично.

Так, сославшись на требование ст. 584 ГК РФ о необходимости нотариального удостоверения, и то, что договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты подлежит также государственной регистрации, Белгородский областной суд в феврале 2005 года отменил договор пожизненного содержания с иждивением, т.к. районный суд не выяснил, была ли осуществлена государственная регистрация, что имело существенное значение, т.к. права и обязанности сторон могли возникнуть именно с момента регистрации. Представляется, что если бы нотариус добросовестно выполнил свои обязанности, и проверил соответствует ли договор действительным намерениям сторон, к тем ли последствиям они стремились, и не только зачитал текст договора вслух, но и разъяснил им необходимость регистрации договора и последствия невыполнения требования закона, то у областного суда не было бы оснований для отмены.

Следует отметить, что при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, сторонам следует очень внимательно относиться к формированию его условий, поскольку ГК РФ не только не регулирует детально, но в определенных случаях даже не дает ориентиров для урегулирования взаимоотношения сторон. За государственную регистрацию с физических лиц взимается госпошлина 500 рублей. Документы представляются те же, что и для регистрации договоров купли-продажи, дарения.

Получив жилое помещение по договору ренты, получатель становится его собственником, но вынужден мириться со многими ограничениями своих прав.

Так, в ст. 586 ГК РФ указано, что «рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательство по договору ренты переходят на приобретателя имущества». Следует добавить, что это требование Закона о переходе обременения на покупателя, не освобождает его от них, даже если продавец утаил эти сведения. В этом случае покупатель может применить требования ст. 460 ГК РФ предусматривающую продавца передать товар свободным от прав третьих лиц (т.е. требовать уменьшение цены и т.п.), но не вправе отказаться от выплаты ренты, ссылаясь на незнание о ее существовании. Законом предусмотрено, что на недвижимое имущество, которое передается под выплату ренты, у получателя ренты появляется залог на это имущество. Это так называемая ипотека ( залог недвижимости), возникающая в силу закона: т.е. ни по доверенности сторон и не по той причине, что условие об ипотеки включено в договор. Ипотека нужна получателю ренты на случай неисполнения плательщиком своего обязательства по выплате ренты. Поскольку считается, что квартира находится в залоге у получателя ренты, он сможет потребовать

перечисления причитающихся ему сумм, которые задолжал плательщик, из стоимости этой квартиры.

Пункт 1 ст. 586 ГК РФ не уточняет, распространяется ли данное положение лишь на обязательства нового собственника имущества по выплате очередных рентных платежей, либо им охватывается и задолженность прежнего плательщика ренты за прошлый период, если последняя имела место. Из смысла закона следует, что на приобретателя имущества переходят все обязательства прежнего, плательщика ренты перед ее получателем. Закон не ограничивает возможности плательщика ренты распоряжаться имуществом, обремененным рентой, кроме случаев установленных ст. 604 ГК РФ.