ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ И ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ В ОСОБО ОХРАНЯЕМЫХ ПРИРОДНЫХ ТЕРРИТОРИЯХ
1.1 Земля, как объект права собственности в российском и зарубежном праве
Права собственности занимают центральное место в любой национальной системе права, они дают их владельцу исключительную власть (полномочия) над объектом этого права по отношению ко всему остальному миру. В современной правовой и политической сфере доминирует классическая либеральная концепция собственности. Современное право понимает собственность как право, имеющее субъективный характер, и почти как абсолютное. Собственность наделяет правом самостоятельно принимать решения относительно своего имущества и жизненных планов, она обеспечивает материальное основание, позволяющее людям создавать свою идентичность и выражать свои моральные обязательства. Классическая либеральная концепция собственности навязывает негативные обязанности как государству, так и индивидам. Оба они должны воздерживаться от действий, способных затронуть индивидуальные права собственности. Собственность с позиций права можно определить как совокупность прав, но можно посмотреть на это явление шире, т.е. определить ее как правовой институт или концепцию.
В основу традиционной доктрины правоWсобственности на землю в праве большинства европейских стран заложено два главных принципа: земля В праве многих европейских стран понятие «земля» является синонимом понятия «земельный участок». - это вещь и земля - это недвижимое имущество. В римском праве считалось, что объектом права является вещь, т.е. обособленная часть внешней природы, которая служит предметом юридического господства. Таким образом, вещные права мыслимы только по отношению к предметам, имеющим телесную субстанцию. То, что такой субстанции не имеет, вообще говоря, не может быть объектом вещного права См.: Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. М., 1996. С. 223.
Деление вещей на движимые и недвижимые в римском праве не имело особого значения. И те и другие регулировались почти одинаковыми юридическими нормами. Тем не менее это естественное деление играло некоторую характерную для рабовладельческого Рима роль. Недвижимостью считались не только земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, но и все созданное чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной или искусственной частью поверхности земли (res soli). Сюда относились постройки, посевы, насаждения. Все предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями. Они подчинялись правилу superficies solo cedit - сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Невозможным представлялось деление собственности на дом и на землю. Воздушное пространство над участком тоже рассматривалось как часть поверхности См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М., 1994. С. 148..
По мнению Линтон Келдвелл, традиционная концепция праваWсобственности на землю является вредной для обеспечения ее рационального использования, создающей препятствия для развития и охраны окружающейWсреды и вводящей в заблуждение тех невинных лиц, которые верят в ее защиту. Нужна новая концептуальная основа права использования земли и политики, чтобы примирить законные права пользователей земли с интересами общества в поддержании высокого качества окружающейWсреды. Живучесть архаичной концепции праваWсобственности является, возможно, главным препятствием эффективного планирования использования земли. Необходимо изменение понятия правWсобственности на землю, которыми обладает индивид, как сопутствующее условие планирования использования земель, а также охраны окружающейWсреды.
Тем не менее, несмотря на обоснованные критические оценки концепции праваWсобственности на землю, признаваемой вещью и недвижимостью, она продолжает существовать.
На основании ст. 516 Гражданского кодекса Франции (далее -ГКФ) все имущество подразделяется на движимое и недвижимое. Имущество является недвижимым либо по своей природе или по своему назначению, либо в силу характера объекта, с которым оно соединено (ст. 517 ГКФ). Согласно ст. 518 ГКФ земли и здания являются недвижимым имуществом по своей природе. Три критерия определяют недвижимоеWимущество. Первый критерий является физическим, он определяетWнедвижимое имущество, основываясь на его природе. Участок земли, а также здания и деревья физически соединены с Землей. Второй критерий представляет собой фикцию. Материальное имущество (объекты) считаетсяWнедвижимостью, если оно является составной частью недвижимости. Третий критерий относится к правам на имущество, которые также рассматриваютсяWкак недвижимость, если они применяются в отношении недвижимости.
Как указано в ст. 90 Германского гражданскогоWуложения (далее -ГГУ), только телесные предметы являются вещами. В соответствии со ст. 94 ГГУ существенными частями участка земли являются вещи, прочно соединенные с ним, в частности здания и плоды данного участка, пока они соединены с землей. Существенными частями участка земли не являются вещи, которые временно соединены с ним. Такое же правило применяется к зданию или другому сооружению, которое соединено с участком земли, принадлежащим другомуWсобственнику, лицом, осуществляющим право в отношении этого участка земли. Вещи, которые прикреплены к зданию временно, не являются частями здания (ст. 95 ГГУ). Права, которые связаны с правомWсобственности на земельный участок, признаются частями этого участка (ст. 96 ГГУ).
Согласно статье 655 Гражданского кодекса Швейцарии (далее - ГКШ) объектами праваWсобственности на землю являются все виды недвижимого имущества. К недвижимости относятся участки земли и здания на них, определенные и постоянные права, зарегистрированные в земельном регистре, рудники, доли в праве собственности на недвижимоеWимущество.
УчастокWземли может быть присоединен к другому участку земли так, что собственник основногоWучастка также станет собственником присоединенного участка. Присоединенный участок разделяет юридическую судьбу основного участка земли и не может быть отдельно отчужден, заложен или обременен. Если участки соединены с постоянной целью, не может быть предъявлено законное преимущественное право покупки сособственников и право требования разделаWучастка (ст. 655a ГКШ). Приобретение права собственности на землю должно быть зарегистрировано в земельном регистре (ст. 656 ГКШ).
Статья 954 Гражданского кодекса Греции (далее- ГКГ) определяет недвижимоеWимущество как объекты, прочно соединенные с землей, в том числе здания, ссылаясь на принцип римского права superficies solo cedit (возведенное на земельномWучастке следует за земельнымWучастком). Соответственно, право собственности на участок земли включает также здания, которые на нем построены. Согласно ст. 999 ГКГ право собственности на недвижимость - это такое право, которое обеспечивает ее владельцу непосредственную и абсолютную власть.
В отличие от правовых систем, в которых имущество разграничивается на движимое и недвижимое, в английском праве предусмотрено несколько иное разграничение. Разграничивается реальное имущество (недвижимое имущество - real property) и личное имущество (personal property). Все праваWсобственности, относящиеся к земле (fee simple estates), - залог, сервитуты и др. признаются реальным имуществом (кроме аренды). Права на все виды имущества (кроме земли) - вещи, домашний скот, деньги, акции, авторские права и некоторые другие, а также аренда являются личным имуществом.
Современный правовой режим земель является результатом эволюции английского земельного права, длившейся более тысячелетия, выразившимся в принятии Закона «О земельнойWреформе» 1925 г. и Закона «О регистрации земли» 2002 г. Юридическое понятие «земля» сформулировано в Законе «О праве собственности» 1925 г. (S 205 (1) (ix)): это земля, находящаяся во владении, рудники и полезные ископаемые, не извлеченные на поверхность, здания и части зданий и другие наследуемые вещные права на недвижимое имущество и некоторые иные права.
Представления о праве собственности на землю в теории отечественного гражданского права в целом аналогичны тем, которые существуют в зарубежном гражданском праве. В отличие от гражданского права европейских стран российское гражданское право признает объектом права собственности только земельныйWучасток. Только та часть земли, которая индивидуализирована и может быть присвоена, признается таким объектом. В гражданском праве зарубежных стран не уделяется столь пристального внимания данному вопросу. Объектом права собственности законодательство Швейцарии и Греции признает как землю, так и земельный участок, законодательство Испании, WАлбании, Голландии, Италии, Португалии, Мальты, WБельгии, Франции - землю. Иногда в законодательстве используется термин «почва» как синоним термина «земля».
Логически выстроенная схема взаимосвязанных понятий, касающихся права собственности на земельныйWучасток, заключается в следующем. Существует понятие земельного участка. Этот объект признается вещью, которая, в свою очередь, рассматривается как недвижимая вещь, недвижимость. ЗемельныйWучасток как недвижимость является основой признания на него вещного права - права собственности как абсолютного права.
В Российской Федерации понятие земельного участка сформулировано в п.3 ст. 6 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ). Согласно указанной норме Земельного кодекса по земельным участком как объектом права собственности и иных прав на землю понимается недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Особенностью земельных участков является то, что их правовой режим регулируется не только нормами гражданского права, но и земельно-правовыми нормами, среди которых важнейшими являются Земельный кодекс РФ и Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, а также так называемыми природоресурсовыми кодексами (Лесным, Водным и т.д.).
Согласно ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказания услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. В настоящее время к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК РФ).
Представления о понятии «недвижимость» в теории гражданского права находятся в постоянном развитии, что, соответственно, получает отражение в праве.
В первоначальной редакции ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относились земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Затем (в 2004 г.) в перечень объектов недвижимости были включены объекты незавершенного строительства. После принятия в 2006 г. Водного кодекса РФ (далее - ВдК РФ) обособленные водные объекты были исключены из этого перечня. Несколько позднее - после принятия также в 2006 г. Лесного кодекса РФ (далее - ЛК РФ) леса, многолетние насаждения перестали считаться недвижимостью. В качестве обоснований таких изменений высказывались разные аргументы. Например, одним из аргументов, касавшихся нецелесообразности упоминания о лесе как недвижимости, было утверждение, что признание леса как недвижимости привело бы к необходимости государственной регистрации права собственности на все деревья, произраставшие на участке. Высказывался также и такой аргумент: лес и, соответственно, деревья можно вырубить, поэтому нет оснований признавать их недвижимостью. Федеральным законом Федеральным законом от 03.07.2016 N 315-ФЗ также были внесены дополнения в ст. 130 ГК и, тем самым перечень недвижимого имущества был расширен. Трансформация понятия «недвижимость» - один из немногих примеров динамичного развития теории гражданского права.
В то же время согласно нормам Гражданского кодекса РФ, закрепляющим правовое регулирование земельного участка как объекта права собственности, право собственности на земельный участок распространяется не только на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, но и на водные объекты, а также находящиеся на нем растения. Таким образом понятие земельного участка как объекта права собственности в гражданском законодательстве уточняется. В связи с чем необходимо провести анализ природы и содержания юридического понятия «вещь». В римском праве земельный участок рассматривался как вещь - это традиция, существующая веками, поэтому и в XXI в. земельный участок традиционно признается вещью. Юридического понятия вещи римские юристы не выработали, поэтому и в современном гражданском законодательстве данное понятие не закреплено. Вместо этого существует вечная проблема, подвергающаяся научному анализу: понятия «вещь» и «недвижимость».