Материал: Оспаривание сделок и оформление полномочий

обязательства. Однако Верховный суд оставил данные обстоятельства без внимания.

Рассмотрим иной сценарий. Договор субаренды прекратился, но субарендатор продолжает удерживать вещь. Он рассчитыва-

ет легитимировать свое владение после того, как суд удовлетворит

иск об обязании заключить договор. Но арендодатель все равно

вправе продать вещь третьему лицу. Здесь возникает следующий

вопрос: обяжет ли суд арендодателя заключить договор в подобном

случае?

С одной стороны, для этого нет никаких препятствий. Суд просто

заменит своим решением волеизъявление ответчика о заключении

договора аренды.

Ц И ТАТА: «Довод заявителя жалобы о невозможности исполнения решения суда об обязании заключить договор аренды

всвязи с наличием иного договора аренды в отношении спорного имущества отклоняется. Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в п. 13 постановления от 25.01.2013 №;13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №;73», если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество

вцелом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения ст. 398 Г К РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки. Судам также необходимо учитывать, что наличие

вЕдином государственном реестре прав записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи». (Постановление ФАС Уральского округа от 05.02.2014 по делу № А60-21882/2013)

С другой – если суд удовлетворит иск, то породит обязательственные отношения, в рамках которых арендодатель не сможет передать контрагенту вещь во владение. Ведь он уже не является собствен-

ником этой вещи. В практике Верховного суда есть примеры, когда он на этом основании отказывал в иске об обязании заключить дого-

Получается, что право субарендатора по статье 618 Г К по большей части сводится ко взысканию убытков с первоначального арендодателя. Ведь если учесть изложенное, то субарендатор не вправе требовать, чтобы новый собственник заключил договор аренды

с ним напрямую.

Однако может случиться так, что арендодатель не продаст

вещь третьему лицу. Или суд посчитает, что при смене собственника

вещи на ее приобретателя все же переходит обязанность заключить

договор с субарендатором. Тогда субарендатору важно нейтрали-

зовать право ответчика сдать вещь в аренду третьему лицу. Это воз-

можно, если при прекращении договоров аренды и субаренды суб-

арендатор не возвращает вещь собственнику. Без вещи арендодатель

не передаст ее в пользование другому лицу. Он не создаст ситуацию,

когда субарендатор не сможет получить вещь из-за того, что ею уже владеет третье лицо. В результате риски субарендатора минимизируются. Такое поведение может гарантировать, что субарендатор в дальнейшем будет пользоваться вещью вплоть до окончания срока

субаренды.

Подведем итог. Если право субарендатора не следует за вещью

при смене собственника, то обязанное лицо имеет больше легаль-

ных оснований оставить субарендатора без объекта аренды.

Если же право субарендатора следует за вещью, то у субаренда-

тора есть шанс пользоваться вещью в дальнейшем. Для этого ее

не нужно возвращать после прекращения договора аренды и субаренды. Нужно тут же заявить иск о понуждении арендодателя к заключению договора напрямую. Правда, такое поведение влечет риски для субарендатора. Ведь если суд не удовлетворит требование, то собственник в последующем сможет обратиться с иском о взыскании убытков.

Сделка в обход закона. Мнимые и притворные сделки

Не все недействительные сделки напрямую противоречат какойлибо норме. Как указывал дореволюционный российский правовед В.М. Хвостов, в ряде случае стороны, «желая достичь цели, против-

ной закону, заключают сделку, не подходящую по букве под текст закона, но ведущую к достижению того практического результата,

72 Глава I. Недействител ьн ос ть сделок

с которым борется закон… Такие сделки ничтожны, ибо нормы права должны применяться не по букве своей, а согласно с их целью»113.

Чтобы решить этот вопрос, нужно отдельно описать сделки, которые стороны совершают в обход закона.

Согласно пункту 1 статьи 10 Г К, одна из форм злоупотребления

правом – действия в обход закона с противоправной целью.

Удачное определение обхода закона дал А.В. Егоров. Он отме-

тил, что обход закона – «это ситуация, когда закон формально зап-

рещает какое-либо действие, но путем толкования данного запрета

можно прийти к выводу, что закон запрещает не столько само дей-

ствие (или правовую форму, в которую оно облекается), сколько

результат, к которому данное действие приводит. И если можно

сделать такой вывод, то запрещенными этим законом должны счи-

таться любые действия, приводящие к достижению того же резуль-

тата, а не только действия, формально упомянутые в норме»114. Одно из наиболее ярких и частых проявлений обхода закона –

совершение двусторонних сделок в обход закона.

Авторы Концепции развития гражданского законодательства

призывают при практической квалификации исходить из содер-

жания и цели запретительной нормы, которую предположительно

пытаются обойти стороны.

Здесь возможно несколько видов целей, к которым стремится

законодатель.

Вариант 1. Законодатель хочет запретить сделки особого вида, а не какой-либо правовой или экономический результат. В таком случае иная сделка, которая приводит к тому же результату, действительна.

Вариант 2. Законодатель хочет запретить не отдельный вид сделок, а результат, на который они направлены. В таком случае ничтожными будут иные виды сделок или юридических конструкций, которых формально нет в запретительной норме115.

В последнем случае возможно два вида сделок в обход закона.

113Хвостов В.М. Система римского права. М., 1996. С. 154.

114Егоров А.В. Обход закона: специальная норма, не более того // Ведомости. 2011. №:95 (2861). С. 4.

115Егоров А.В. Обход закона: использование дозволенной правом формы ради запрещенной правом цели // Вестник международного коммерческого арбитража. 2011. № 2. С. 174.

Вид 1. Формально сделка соответствует закону, но ее фактический результат является незаконным, так как под запретом один из способов его достижения.

Пример – обход запрета на приватизацию. Имущество закрепля-

ют за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения,

а потом продают с согласия собственника116.

П Р И М Е Р. Недвижимое имущество изначально было в собственности публично-правового образования. Позднее его

передали в хозяйственное ведение унитарному предприятию, которое потом преобразовали в хозяйственное общество. Суд пришел к выводу, что цель этих действий – обойти Федеральный закон от 21.12.2001 №;178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (постановление ФАС Уральского округа от 03.10.2012 по делу № А47-10793/2011).

Еще один пример – ситуация, когда стороны совершают ряд сделок, чтобы обойти запрет о начислении сложных процентов.

Ц И ТАТА: «Условие кредитного договора, направленное на прямое или косвенное установление сложных процентов (процен-

тов на проценты), ущемляет установленные законом права потребителя». (П. 3 информационного письма Президиума ВАС от 13.09.2011 №;146 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с применением к банкам административной ответственности за нарушение законодательства о защите прав потребителей при заключении кредитных договоров»)

П Р И М Е Р. Банк выдал кредит физическому лицу. При этом кредитный договор содержал особое условие на случай, если заемщик просрочит очередной платеж. Банк вправе выдать заемщи-

ку без его дополнительных заявлений новый кредит в сумме задолженности по возврату части кредита и процентов по нему. Этот кредит банк зачисляет на счет заемщика в банке-кредиторе. Суд признал такие условия ничтожными. Он указал, что их цель – установить обязанность заемщика уплачивать новые заемные проценты на уже

116Егоров А.В. Обход закона: использование дозволенной правом формы ради запрещенной правом цели // Вестник международного коммерческого арбитража. 2011. № 2. С. 176.