Материал: Оспаривание сделок и оформление полномочий

64 Глава I. Недействител ьн ос ть сделок

передавал ли он спорные помещения во владение нового арендатора. Об этом говорят акт приема-передачи с подписями истца и ответчика, а также акты о возврате помещений ответчика с предыдущими арендаторами.

Поддерживаем позицию Коллегии в обоих выводах.

Вывод 1. Договор аренды является действительным, даже когда есть

ранее заключенные действующие договоры аренды того же имуще-

ства.

В пользу этого вывода можно привести три аргумента.

1.Он полностью соответствует статье 398 Г К.

2.Необходимо отличать сделки, которые направлены на воз-

никновение обязательств, от действий по исполнению этих обяза-

тельств. К последним относятся в том числе действия по исполнению, которые сами по себе являются сделками. Так, договор аренды создает на стороне арендодателя лишь одну обязанность – обеспечить арендатора спокойным владением и пользованием вещью

на протяжении всего срока аренды. Есть риск, что арендодатель

не исполнит эту обязанность. Например, из-за того, что передал объ-

ект другому лицу. Но само по себе это не влияет на действительность

обязательственной сделки – договора аренды. Арендодатель будет

отвечать как нарушитель обязательства.

3.Если признать сделку недействительной, то это гораздо меньше

защитит интересы сторон, чем если ее сохранить.

Например, из-за недействительности кредитор утратит те средства защиты, которые были в договоре103. Кроме того, кредитор уже не сможет возместить позитивный интерес – взыскать убытки

втаком размере, чтобы оказаться в положении, в котором кредитор находился бы при надлежащем исполнении обязательства.

Помимо этого недобросовестные лица нередко ссылаются на недействительность, чтобы получить преференции, которые при обычном ходе вещей им не достались бы.

Например, в указанном деле стороны обменялись встречными

предоставлениями: арендатор получил во владение вещь, а арендо-

103Исключение – пункт 3 статьи 329 ГК. В нем идет речь о недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство. В таком случае обеспеченными считаются обязанности, которые связаны с последствиями недействительности: возвратом имущества, которое сторона получила по основному обязательству.

датель – арендные платежи. Расторжение договора по обоюдному согласию прекратило отношения между ними. Зачем же арендатор подал иск о ничтожности договора аренды?

Суд не отразил мотивы, которые побудили арендатора обратить-

ся с иском. Но можно предположить, к каким последствиям приве-

ли бы выводы суда о недействительности аренды и о том, что арен-

додатель по факту не передавал объект арендатору.

Худший вариант для арендодателя – новый иск арендатора

об односторонней реституции и взыскание уплаченных 4 млн руб.

Менее болезненный сюжет – когда арендатор предъявляет

иск о применении последствий недействительности со ссылкой

на то, что размер арендной платы превышал рыночные ставки.

Результаты оценочной экспертизы могли бы опровергнуть презумп-

цию о равноценности встречных предоставлений (п. 80 Постановления от 23.06.2015 №925).

Вывод 2. Записи об аренде в ЕГ РН самой по себе недостаточно, что-

бы установить действие или прекращение договора аренды. Также

она не доказывает, что арендодатель фактически передал имущество

в аренду.

Запись в ЕГ РН в первую очередь информирует третьих лиц

о том, что в отношении имущества есть арендные отношения. Это

неоднократноотмечалавысшаяинстанция104.Записьдаетарендатору

возможность противопоставлять свои права третьим лицам. К правам арендатора относятся преимущественное право на заключение договора на новый срок, а также право следования. Для самих же сторон договора обязательства возникают с момента, когда они его заключили. И не имеет значения, появятся ли сведения о сделке в реестре105.

Этот же подход действует и на случай прекращения обязательств. Сохранение в ЕГ РН записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился (п.6 Постановления от 17.11.2011 №973)106.

104Абз. 3 п. 14 постановления Пленума ВАС №:73; п. 3 Информационного письма ВАС от 25.02.2014 №:165.

105П. 3 ст. 433 ГК в редакции от 01.06.2015.

106Подробнее об этом см.: Поветкина Е.Л., Церковников М.А. Комментарий к Постановлению Пленума ВАС от 17 ноября 2011 г. №:73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2012. № 2.

С. 78–101.

Однако с таким подходом не согласился Верховный суд. Он отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отказал в иске. Судебная коллегия руководствовалась следующим.

1.Арендодатель заключил оспариваемый договор до того,

как вступило в силу решение суда о заключении договора аренды

систцом. При этом не было каких-либо обременений или запретов

распоряжаться имуществом.

2.Пункт 1 статьи 618 Г К не устанавливает преимущественного

права субарендатора заключить договор с арендодателем. Анало-

гично статья 617 Г К не предусматривает особых прав субарендатора

на случай, если прежний арендодатель продает объект аренды. Суб-

арендатор не вправе требовать, чтобы новый собственник заклю-

чил с ним договор аренды объекта, на котором в момент продажи

не было обременений.

3.Решение не было бы иным, даже если бы арендодатель нарушил преимущественное право предыдущего арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Это не повлекло бы недействи-

тельности договора аренды с третьим лицом. Предыдущий аренда-

тор был бы вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей

по заключенному договору (п. 1 ст. 621 Г К). Для субарендатора ста-

тья 618 Г К таких последствий не предусматривает.

4.Срок действия договора субаренды истек еще до того, как суд

первой инстанции обязал арендодателя заключить с истцом договор

аренды. Поэтому у субарендатора нет охраняемого законом интереса, чтобы признать недействительным договор аренды с новым арендатором.

Судебная коллегия могла ограничиться только последним аргументом. Ведь срок действия договора субаренды истек через несколько дней после того, как прекратился договор аренды. Этого было бы вполне достаточно, чтобы отказать в иске. Но по факту Коллегия привела этот довод лишь в самом конце определения, как будто в дополнение.

Ключевой вывод Коллегии – в праве субарендатора на заключе-

ние договора напрямую с арендодателем нет какого-либо абсолют-

ного эффекта.

Чтобы оценить такой подход Верховного суда, надо ответить на вопрос: на что тогда вправе рассчитывать субарендатор, если его право имеет исключительно относительный эффект?

68 Глава I. Недействител ьн ос ть сделок

Он вправе требовать, чтобы арендодатель исполнил свое обязательство в натуре – заключил договор аренды.108 Также субарендатор может взыскать убытки за то, что арендодатель нарушил свое обязательство.

Правда, воспользоваться этими правами субарендатор

может только в том случае, если арендодатель расторг договор арен-

ды из-за нарушений самого арендатора, а не субарендатора. Напри-

мер, не получится обязать собственника заключить договор аренды

напрямую, если субарендатор ненадлежаще пользовался вещью109. Также имеет значение финансовое положение субарендатора.

Если очевидно, что он не будет вносить арендную плату, то суд может отказать в иске110.

Но даже если у арендодателя нет подобных оснований, он все же сможет лишить субарендатора вещи.

В частности, если субарендатор вернул вещь, собственник вправе

передать ее в аренду любому третьему лицу. Субарендатор может

помешать этому, только если вместе с иском о понуждении к заклю-

чению договора потребует обеспечительных мер (п. 2 ст. 174.1 Г К).

Поможет ли субарендатору ссылка на недобросовестность ново-

го арендатора? Допустим, есть доказательства, что новый аренда-

тор знал о праве субарендатора по статье 618 Г К и о судебном споре

об обязании арендодателя заключить договор аренды с субаренда-

тором.

Тогда получается, что новый арендатор совместно с арендодателем намеренно прекратили право субарендатора требовать передачи вещи в аренду. Оно хоть еще и не возникло, но уже было зримо. Возможно ли в подобной ситуации применить доктрину вторжения в договорные отношения и оспорить сделку между арендодателем и новым арендатором по статьям 10 и 168 Г К111?

Определение, которое мы рассматриваем, скорее отрицательно отвечает на этот вопрос. Ведь факты в деле указывали на то, что арендодатель не просто так передал вещь в аренду аффилированному лицу. Он пытался создать для себя невозможность исполнения

108П. 15 Информационного письма ВАС от 11.01.2002 №:66.

109Постановление АС МО от 12.07.2018 по делу № А40-139678/2017.

110Данный аргумент прозвучал в определении ВС от 15.03.2018 по делу №:305-ЭС17-17260.

111Подробно о доктрине вторжения в договорные отношения и последствиях этого см.: Чупрунов А.С. Гражданско-правовая ответственность за вмешательство третьего лица в договорные отношения // Договоры и обязательства. Под ред. А.В. Егорова. М., 2019. С. 678–723.