Материал: Оспаривание сделок и оформление полномочий

Например, когда происходит продажа объекта, исключенного из оборота. Напротив, если про основание порочности знает лишь конкретное лицо, недействительность наступает по заявлению данного лица. Например, если оно заключило сделку под влиянием обмана.

Указанный критерий нельзя применить ко всем ничтожным

и оспоримым сделкам. Так, пороки сделок, заключенных в обход

закона, или притворных сделок далеко не очевидны участникам

оборота. Ведь цель сторон соглашения – скрыть свои незаконные

намерения. Иная ситуация с крупной сделкой, которую заклю-

чили без необходимого по закону одобрения. Ее может устано-

вить любое третье лицо, так как бухгалтерская отчетность юридиче-

ских лиц общедоступна.

Можно выделить четыре этапа в процессе толкования нормы, что-

бы обнаружить законодательный запрет, влекущий ничтожность сделки94:

1)грамматическое и семантическое толкования – анализ текста закона;

2)определение места толкуемой нормы в системе законодатель-

ства – относится ли она к частному или публичному праву;

3)выяснение исторических причин введения нормы, а также

целей, которые преследовал законодатель при ее введении;

4)установление объективной цели нормы, цели, на которую она

направлена.

Мы уже отмечали, что ничтожность также выступает последствием совершения сделки, которая посягает на публичные интересы. Но содержание этого понятия крайне неопределенное. Поэтому решение суда во многом зависит от судейского усмотрения95.

В рамках конкретных дел суды могут прийти к выводу, что отдельные обстоятельства подтверждают нарушение публичного интереса:

•предмет договора аренды – лесной участок в пределах объекта культурного наследия96;

•порядок проведения аукциона – неверно размещен муниципальный заказ97.

94Громов А., Егоров А. Практический комментарий к первому и второму блокам изменений в ГК РФ. Самые значимые поправки. М.: Актион-Медиа, 2014. С. 69.

95Тололаева Н.В. Соотношение некоторых оснований недействительности сделки // Судья. 2015. №:10. С. 35.

96Постановление ФАС МО от 22.04.2013 по делу № А41-44108/10.

97Постановление ФАС ВВО от 05.06.2012 по делу № А28-1285/2011.

60 Глава I. Недействител ьн ос ть сделок

Большую роль в данном вопросе сыграли разъяснения Верховного суда.

Ц И ТАТА: «…под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспе-

чение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды». (П. 75 Постановления от 23.06.2015 №;25)

Сделками, нарушающими публичные интересы, суды также признают:

•договор о залоге или уступке требований, который неразрывно связан с личностью кредитора (п. 1 ст. 336, ст. 383 Г К);

•договор о страховании противоправных интересов (ст. 928 Г К).

При этом тот факт, что сделка нарушает закон или права публич-

но-правового образования, не означает нарушения публичных инте-

ресов98.

Критерий 3. Одновременное нарушение требований закона и интересов третьих лиц. Под этот критерий подпадают, в частности,

односторонние сделки. Они всегда прямо или косвенно затрагивают

сферу лица, который в них не участвует. Вероятно, это послужило

причиной специальных разъяснений высшей судебной инстанции.

Ц И ТАТА: «Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена». (П. 51 Постановления

от 23.06.2015 №;25)

За последние годы было несколько примеров, когда Верховный суд признавал, что нижестоящие суды неверно оценивают ту или иную сделку в качестве недействительной.

Рассмотрим два таких дела.

98Ем В.С. О критериях ничтожности сделок в новейшем гражданском законодательстве России // Вестник гражданского права. 2014. № 6. С. 144.

Дело 1. О двойной сдаче в аренду одного и того же объекта недвижимости (определение ВС от 04.12.2018 №) 305-ЭС18-12573).

Несколько лет назад суды признавали договор аренды недействительным, если арендодатель ранее уже передал тот же самый объект

во временное пользование другому лицу99. Эту позицию можно обосновать тем, что арендодатель изначально не может исполнить свои обязательства100.

Например, арендодатель заключил долгосрочный договор аренды, который он не вправе прекратить в одностороннем порядке. Когда тот же арендодатель подписывает новый договор аренды

с другим лицом в отношении той же вещи, он не сможет исполнить

свое обязательство без содействия первого арендатора101,102.

Однако этот подход не учитывает нормы Гражданского кодекса. Так, в статье 398 законодатель прямо разобрал ситуацию двойной аренды. Он установил, что в подобном случае сохраняет

за собой вещь тот из арендаторов, кто получил владение. Другой

может лишь требовать от арендодателя возмещения убытков. То есть

из Гражданского кодекса не следует вывод о недействительности

второго договора аренды. Напротив, законодатель указал, что арен-

датор должен использовать договорные средства защиты. На приме-

нение статьи 398 Г К указывает также и высшая инстанция.

99Показателен подход судов Московского округа, который практически не менялся с 1999 по 2016 год: постановления АС МО от 03.08.1999 № КГ-А40/2389-99, от 27.02.2002

№ КГ-А40/848-02, от 04.08.2005 № КГ-А40/6833-05, от 01.11.2010 по делу № А40-153026/09-23- 1002, от 19.08.2013 по делу № А41-46120/12, от 25.08.2014 по делу № А40-126373/13-53-1140, от 02.02.2015 по делу № А40-17121/14, 10 ААС от 03.08.2016 по делу № А41-11113/16.

100Позиция, согласно которой изначальная невозможность исполнения влечет ничтожность договора, представлена, например, в работах: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. Кн. 1. 2001. С. 848; Комментарий к ГК РФ, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2005. С. 790 (автор комментария О.Ю. Шилохвост); Заброцкая А.М. Некоторые вопросы первоначальной невозможности исполнения обязательств // Законы России: опыт, анализ, практика. 2010. №:12; Очхаев Т.Г. Существенное изменение обстоятельств и смежные институты обязательственного права // Вестник гражданского права. 2012. № 6. Критику данного подхода, например: Генкин Д.М. К вопросу о влиянии на обязательство невозможности исполнения // Сборник статей по гражданскому и торговому праву. 2005. С. 181, 182.

101В таком случае в содержание невозможности нужно включить не только объективные, но и субъективные препятствия. К первым можно отнести ситуации, когда вещь больше не существует. Ко вторым – когда она не находится во владении арендодателя и он не может ее вернуть из-за правомерных возражений первоначального арендатора.

102Этот подход критикуют на примере купли-продажи чужой вещи. Церковников М.А. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя. М.: Статут, 2016; Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. 5-е изд., перераб. М.: Статут, 2010; Егоров А.В., Ерохова М.А., Ширвиндт А.М. Обобщение применения арбитражными судами норм ГК РФ о вещно-правовых способах защиты права // Вестник гражданского права. 2007. № 4. Т. 7. С. 109–114 (авторы раздела А.В. Егоров, М.А. Ерохова).

62 Глава I. Недействител ьн ос ть сделок

Ц И ТАТА: «Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же

имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 Г К РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки». (П. 13 Постановления от 17.11.2011 №;73).

Но нижестоящие суды и сегодня иногда игнорируют или неверно толкуют эти разъяснения. Встречаются решения, где суды по-прежнему признают договоры аренды недействительными со ссылкой на то, что арендодатель уже передал объект аренды дру-

гому лицу.

Подобная ситуация имела место и в следующем деле.

Арендодатель передал нежилые помещения в аренду различ-

ным лицам и позаботился о том, чтобы появились необходимые

записи в ЕГ РН. Но они там остались и после того, как договоры пре-

кратили свое действие.

Арендодатель вновь сдал объект во временное пользование и даже

передал его по акту приема-передачи. Но стороны не смогли заре-

гистрировать договор, так как в ЕГ РН уже были записи об арен-

де того же объекта по предыдущим договорам аренды.

Отказ в регистрации стал причиной расторжения договора. При этом за четыре месяца пользования имуществом арендатор заплатил около 4 млн руб. арендной платы.

Арендатор решил признать договор недействительным. В иске он сослался на то, что арендодатель ранее уже передал объект аренды и он находился в пользовании других лиц. Это подтверждают записи в ЕГ РН.

Суд первой инстанции отказал в иске, так как стороны уже расторгли договор аренды.

Апелляционный суд с этим не согласился. Ведь прекращенный договор можно признать недействительной сделкой (определение ВС от 21.06.2018 №9303-ЭС15-4717 (4)). При этом суд указал: «расторжение договора и проверка законности этой сделки имеют

разные правовые последствия, которые заключаются в том чис-

ле в том, что при расторжении договора обязательства сторон

прекращаются на будущее время, а отдельные его условия могут сохранять свою силу… в то время как недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее

совершения…»

Апелляционный суд установил, что арендодатель ранее уже

передал объект аренды во владение других лиц. Согласно записи

в ЕГРН, договоры с ними продолжают действовать. Суд указал: «…

по смыслу статей 606, 607, 608, 609, 611 ГК на объект недвижимого

имущества может быть заключен только один договор аренды».

То есть собственник может передать индивидуально-определен-

ную вещь во владение и пользование только по одному договору

аренды. Нельзя передать права владения и пользования имуще-

ством, которое уже находится во владении и пользовании других лиц. Это противоречит требованиям статей 606, 607 ГК и влечет недействительность этого договора.

Суд округа позицию апелляционного суда поддержал.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда

с таким подходом не согласилась по двум причинам.

Причина 1. В данном случае нужно применять статью 398 ГК

и пункт 13 Постановления от 17.11.2011 №973. Они предусматри-

вают специальный способ защиты арендатора, когда он не может

использовать вещь из-за того, что арендодатель ранее уже передал ее другому арендатору. В этом случае арендатор вправе требовать возмещения убытков и уплаты договорной неустойки.Тоесть наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительности этих сделок. Такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами.

Причина 2. Суды придали слишком большое значение записи в ЕГРН об обременении объектов недвижимости арендой по пре-

дыдущим договорам. Сама по себе она не означает, что эти догово-

ры действовали на момент, когда истец и ответчик заключали оспариваемый договор. Эти записи не подтверждают, что арендодатель заключил несколько договоров в отношении одной и той же вещи с разными лицами. Нижестоящие суды должны были установить,