Согласно ст. 602 ГК РФ в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объёма содержания с иждивением. При этом стоимость общего объёма содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.
На основании п. 2 ст. 605 ГК РФ при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 настоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесённых в связи с содержанием получателя ренты.
В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
На основании положений ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом» [35]. Аналогичную логику правоприменения мы обнаруживаем и в иных актах судебной практики [31-34].
Таким образом, в рамках настоящего параграфа нами рассмотрены вопросы об обеспечении исполнения обязательств по рентному договору, а также ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) условий такого договора. В качестве вывода можно озвучить, что законодатель, в общем и целом, оставляет регулирование этих вопросов на общие положения гражданского законодательства об обеспечении сделок и ответственности их сторон, однако специфика института рентных отношений привела к необходимости разработки отдельных, специальных, правил об ответственности сторон таких отношений, что и было сделано законодателем. В ходе проведённого исследования нами не было выявлено каких-либо фактов, свидетельствующих о наличии проблем правового регулирования рентных отношений в рассмотренном аспекте. Полагаем возможным перейти к рассмотрению вопроса действительности рентных договоров.
2.4 Проблемы действительности рентного договора
Как мы неоднократно отмечали ранее, институт рентных отношений становится крайне актуальным в контексте социальной значимости - обеспечения пожилым гражданам нашего государства достойного уровня жизни в обмен на принадлежащее им имущество.
Однако, подобные договоры являют собой определённую выгоду не только для пожилых людей, но и для другой стороны - плательщика ренты, поскольку позволяет последнему на более выгодных, чем рыночные, условия приобрести недвижимость в свою собственность.
Тем не менее, не при заключении подобного договора недвижимость не сразу же, одномоментно, переходит в собственность плательщика ренты. Для этого необходимо, в первую очередь, надлежащим образом соблюсти требования законодательства к форме и содержанию договора ренты, а, во вторую очередь, надлежащим образом зарегистрировать такой договор.
Как нам известно из положений п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствие регистрации договора в установленном порядке для тех договоров, для которых регистрация обязательна, влечёт за собой незаключённость такой сделки [8].
Приведём один интересный кейс, который рассматривался в Верховном Суде Российской Федерации. Договор пожизненного содержания с иждивением был нотариально удостоверен, фактически сторонами исполнялся, документы были поданы в регистрационную службу, а регистрация не была произведена по не зависящим от воли сторон причинам, а именно в связи со смертью получателя ренты. Поначалу суды нижестоящих инстанций приняли решение в пользу плательщика ренты и признали за ним право собственности на спорную квартиру. Однако Верховный Суд РФ принял другое решение по делу, указав на то, что в случае, когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Соответственно, поскольку договор не зарегистрирован, никаких прав на квартиру у плательщика ренты не возникло.
Однако нами обнаружена практика, согласно которой суды по-прежнему не признают факт отсутствия регистрации сделки в установленном порядке как основание для признания договора ренты недействительным:
«Ни действующее гражданское законодательство, ни Закон о регистрации прав на недвижимое имущество не рассматривает акт государственной регистрации права основанием возникновения гражданских прав и обязанностей.
Цель акта государственной регистрации - признание и подтверждение государством права, возникшего в силу основания, предусмотренного ст. 8 Гражданского кодекса РФ.
Нотариальному удостоверению подлежит лишь сам договор ренты как сделка, содержащая условия договора. При этом согласно договору ренты между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям, установленным законом для договоров данного вида.
Следовательно, отсутствие государственной регистрации договора ренты не препятствует действительности и добросовестному исполнению сторонами данной сделки (договора ренты) и не свидетельствует о ее ничтожности. Отсутствие государственной регистрации договора ренты в установленном порядке не является единственной причиной, по которой такой договор может быть признан недействительным» [30].
При этом, указанная практика не носит единичный характер [29].
Отсутствие государственной регистрации договора ренты в установленном положениями действующего законодательства порядке не является единственным основанием для признания заключённого между сторонами договора ренты недействительным.
Во-первых, к подобному может привести наличие обременений на самом имуществе, для чего перед заключением такого договора, плательщику ренты необходимо в своих же интересах удостоверится в факте их отсутствия, а также в факте отсутствия судебных разбирательств с собственником имущества, которые в дальнейшем могут привести к нежелательным для плательщика ренты правовым последствиям.
Во-вторых, дееспособность получателя ренты имеет крайне важное значение, поскольку её отсутствие в силу, к примеру, наличия психических отклонений, вызванных возрастными изменениями, также может привести к недействительности заключённого договора ренты.
В-третьих, плательщику ренты необходимо (в силу положений гражданского законодательства) в случае наличия спора доказать факт исполнения обязательств по договору, чтобы не допустить расторжения договора в судебном порядке на основании неисполнения плательщиком ренты взятых на себя обязательств. Таким образом, он должен надлежащим образом фиксировать каждый факт исполнения взятых на себя обязательств.
Последний пункт следует из того, что в соответствии с положениями п. 2 ст. 605 Гражданского кодекса Российской Федерации «при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 настоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесённых в связи с содержанием получателя ренты» [9]. Подобная норма уже упоминалась ранее в настоящей работе в параграфе, посвящённом, в том числе, вопросам ответственности сторон по договору ренты.
Институт рентных отношений прекрасно подходит для пожилых граждан, нуждающихся в постоянном уходе, а также для лиц, которые имеют стремление по выгодной цене приобрести недвижимое имущество. Но это высказывание имеет определённый смысл только тогда, когда обе стороны договора ренты намерены добросовестно исполнять взятые на себя обязательства. Таким образом, крайне важно в заключённом между ними договоре добавить соответствующие условия об ответственности сторон, а также основания для расторжения договора, которые будут носить стимулирующий эффект для обеих сторон сделки, содействуя её исполнению. Также, дополнительной мерой защиты сторон может быть предусмотрено страхование на случай нарушения обязательств из договора ренты.
В рамках исследования нами выявлена проблема, связанная с тем, что суды по-разному оценивают факт отсутствия государственной регистрации договора ренты. С одной стороны, Верховный Суд Российской Федерации указал, что отсутствие такой регистрации влечёт недействительность договора, с другой, до сих пор нами обнаруживается практика, в рамках которой суды признают такие договора заключёнными и исполненными, несмотря на отсутствие регистрации. Полагаем, что такой подход нарушает единообразие практики правоприменения на территории нашего государства и должен быть исправлен. Считаем, что позиция Верховного Суда Российской Федерации более обоснована и подлежит применению всеми судами на территории Российской Федерации.
Глава 3. Договор ренты в системе гражданско-правовых договоров
3.1 Соотношение разновидностей договора ренты
Рассмотрим существующие в настоящее время в гражданском праве Российской Федерации разновидности договора ренты, а также их отличие от иных гражданско-правовых договоров.
«От дарения его резко отличает возмездность отчуждения. Основное отличие от купли-продажи и мены заключается в характере встречного удовлетворения, предоставляемого получателю ренты. Общий объем причитающихся получателю ренты платежей является неопределённым, поскольку обязательство выплачивать ренту действует либо бессрочно, либо на срок жизни получателя. С этой точки зрения договоры ренты являются алеаторными (рисковыми)» [20].
«Российское гражданское законодательство (п. 2 ст. 583 ГК РФ) предусматривает два вида договора ренты: договор постоянной ренты, т.е. договор, по которому устанавливается обязанность плательщика ренты выплачивать ее бессрочно, и договор пожизненной ренты, предусматривающий обязанность выплаты ренты в течение срока жизни ее получателя. Специальным подвидом договора пожизненной ренты является договор пожизненного содержания с иждивением» [19].
Таким образом, современное гражданское законодательство Российской Федерации содержит указания на существование следующих видов договора ренты (со ссылкой на положения Гражданского кодекса):
? договор постоянной ренты (§2 гл. 33);
? договор пожизненной ренты (§3 гл. 33);
? договор пожизненного содержания с иждивением (§4 гл. 33).
Существенные отличия указанных договоров представлены в п. 2 ст. 583 Гражданского кодекса Российской Федерации: «По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением» [9].
Таким образом, все представленные виды договоров ренты являются во многом содержащими тождественные условия за исключением сроков выплаты ренты её получателю.
Договор постоянной ренты предусматривает бессрочную выплату ренты. Договор пожизненной, как это следует из его названия, предусматривает выплату ренты в течение срока жизни её получателя. В том случае, если получателей ренты по договору несколько, рента выплачивается до момента смерти последнего из них.
Договор пожизненного содержания гражданина с иждивением - отдельная разновидность договора пожизненной ренты. Как в её случае, рента выплачивается пожизненно, однако рентные платежи в случае содержания с иждивением выражаются в удовлетворении потребностей получателя ренты в питании, уходе, медицинском обслуживании, лекарственном обеспечении и прочее. Данный договор заключается между физическими лицами и носит существенно более доверительный характер, чем договор пожизненной ренты.
Поговорим о имеющихся различиях в указанных видах договоров.
Что касается получателя ренты, то по договору постоянной ренты в качестве него могут выступать как физические, так и юридические лица. Договоры пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением предусматривают в качестве субъекта - получателя ренты, только и исключительно физических лиц.