Конечно, можно было бы не использовать конструкцию рентных отношений в случае с, например, пожизненным содержанием пожилого гражданина в обмен на его имущество. Безусловно, в такой ситуации можно использовать институты наследственного права, завещав имущество тому лицу, что взяло на себя соответствующие обязательства. Тем не менее, в таком случае у такого лица могут возникнуть обоснованные опасения, связанные с тем, что завещание, в соответствии с принципом свободы завещания, можно изменить или отменить в любой момент времени [10]. В такой ситуации у лица, содержащего пожилого гражданина, нет никаких гарантий, что его усилия и потраченные ресурсы «окупятся» с моментом открытия наследства.
Другим возможным механизмом, применимым в такой ситуации мог бы стать механизм дарения. Тем не менее, в таком случае уже другая сторона - пожилой гражданин - окажется в незащищённом положении, поскольку дарение с условием невозможно [9], а безусловное дарение приведёт к тому, что пожилой гражданин лишится своего имущества без малейших гарантий на то, что одаряемый исполнит свои обязательства в полном объёме.
Как мы видим, в подобной ситуации самым оптимальным правовым механизмом является институт рентных отношений.
Дав правовую характеристику договору ренты, рассмотрим вопрос о правах и обязанностях сторон данного договора.
2.2 Права и обязанности сторон по договору
В наиболее общем виде права и обязанности сторон по договору ренты представлены в п. 1 ст. 583 Гражданского кодекса Российской Федерации: «по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определённой денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме» [9].
Сторонами по договору ренты являются: плательщик ренты и получатель ренты. Получатель ренты - это физическое лицо либо некоммерческая организация, передавшая своё имущество в собственность другого лица с целью получения от него в течение длительного времени ренты (дохода). Получатель ренты может не совпадать с лицом, передавшим имущество под выплату ренты, поскольку договор может быть заключен в пользу третьего лица [9].
Получатель ренты вправе:
? своевременно и полностью получать ренту даже в случае случайной гибели вещи, переданной под ренту;
? требовать от плательщика ренты прекращения договора ренты путем выкупа им ренты;
? требовать выплаты ренты от лица, которому будет отчуждено плательщиком ренты имущество, переданное получателем ренты при заключении договора ренты (на это имущество распространяется право следования и другие) [9].
При пожизненной ренте, получатель вправе требовать выкупа ренты или расторжения договора:
? в случае нарушения плательщиком своих обязательств;
? в случае существенного нарушения условий договора получатель вправе потребовать возврата переданного недвижимого имущества без зачета уже произведённых расходов связанных с ее содержанием [9].
При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены, причём плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесённых в связи с содержанием получателя ренты [9].
Обязанность получателя ренты - согласовывать с плательщиком ренты при заключении договора:
? размер, способ и сроки выплаты ему ренты;
? способ обеспечения договора;
? судьбу договора в случае смерти плательщика ренты и другие [9].
Плательщик ренты - это физическое либо юридическое лицо, взявшее на себя обязательство по внесению в течение длительного периода времени денежных или иных расходов в обмен на передачу в собственность имущества. В отличие от получателя ренты, каковым может выступать только некоммерческое юридическое лицо, плательщиком ренты является как коммерческое, так и некоммерческое юридическое лицо [9].
Права плательщика ренты могут переходить по наследству к его правопреемникам. Поскольку обязанность плательщика ренты носит имущественный характер, она не является неразрывно связанной с личностью плательщика ренты, не требует его личного участия, а потому обязательство, возникшее из договора пожизненного содержания с иждивением, смертью должника на основании п. 1 ст. 418 Гражданского кодекса Российской Федерации не прекращается, а входит в состав наследства плательщика ренты вместе с правом собственности на недвижимое имущество, переданное ему по договору ренты, включая обязанность по выплате получателю ренты определённой денежной суммы либо предоставлению средств на его содержание в иной форме [8].
Обязанности плательщика ренты:
? своевременно и полно выплачивать ренту даже в случае случайной гибели имущества, полученного им под ренту;
? индексировать выплаты ренты по мере инфляции;
? согласовывать с получателем ренты условия договора, о которых было сказано в обязанностях получателя ренты;
? возмещать убытки плательщику ренты в случае ненадлежащего исполнения обязанности по выплате ренты и другие [9].
Договор пожизненного содержания с иждивением закрепляет за плательщиком ренты, помимо выплаты определённой суммы, обязанность осуществлять уход за получателем ренты и (или) указанным им третьим лицом (третьими лицами) [9].
Таким образом, в рамках настоящего параграфа нами был рассмотрен вопрос о правах и обязанностях сторон договора ренты. Отметим, что законодатель чётко, ясно и подробно регулирует данный вопрос, не оставляя практически никакой возможности для отступлений «в сторону», что, полагаем, является не столько ущемлением принципа свободы договора, сколько проявлением стремления на качественно высоком уровне урегулировать правоотношения с высокой социальной значимостью.
Перейдём к рассмотрению вопроса о способах обеспечения рентных обязательств и ответственности по договору ренты.
2.3 Способы обеспечения рентных обязательств и ответственность по договору ренты
Вопрос обеспечения исполнения рентных обязательств со стороны плательщика ренты подробно раскрыт в статье 587 Гражданского кодекса Российской Федерации: «1. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.
2. Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (статья 329) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.
3. При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением» [9].
В тексте приведённой правовой нормы мы видим отсылку к положениям статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем полагаем необходимым в тексте настоящего параграфа также привести указанную правовую норму: «1. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором» [8]. Таким образом, мы видим, что законодатель предоставляет широкий спектр правовых механизмов для обеспечения исполнения рентных обязательств со стороны плательщика ренты.
Что касается ответственности за неисполнение обязательств по договору ренты, то законодатель в тексте статьи 588 Гражданского кодекса Российской Федерации ограничился ссылкой на общие правила ответственности за неисполнение денежного обязательства, предусмотренные статьёй 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, никаких специальных механизмов ответственности по договору ренты не существует. В случае нарушения обязательств, стороны несут ответственность согласно общим правилам, предусмотренным частью первой Гражданского кодекса Российской Федерации [8].
Есть отдельная специальная норма в случае с договорами пожизненного содержания с иждивением, положения которой предоставляют получателю ренты право требовать возврата переданного по договору имущества либо получения выкупной цены постоянной ренты в тех случаях, когда плательщик существенным образом нарушает взятые на себя по договору обязательства. Отдельно законодатель отмечает, что плательщик ренты в таких случаях не вправе требовать расходов, потраченных на содержание её получателя [9].
Ответ на рассматриваемый вопрос был бы неполным, если бы мы не затронули тему случайной гибели или повреждения имущества, переданного по договору ренты. Ответственность в подобных случаях несёт плательщик ренты, однако законодатель в тексте статьи 595 Гражданского кодекса Российской Федерации оставил указание на то, что в случае постоянной ренты плательщик имеет право потребовать прекращения ренты либо изменения условий, поскольку было бы довольно неправильным полагать, что постоянная рента может быть до бесконечности продолжена после гибели или повреждения имущества на первоначальных условиях. Полагаем, что тогда имело бы место быть неосновательное обогащение. В случае с пожизненной рентой ситуация несколько иная - повреждение или гибель имущества не являются основаниями для пересмотра или отмены заключенного договора [9]. Это, мы считаем, является следствием того, что договор пожизненной ренты чаще всего заключается как раз-таки с пожилыми гражданами в обмен на денежное содержание до их смерти. Отмена такого договора в случае случайной гибели имущества оставила бы пожилого гражданина и без имущества, и без средств к существованию.
На практике суды применяют нормы об ответственности сторон по договору ренты в комплексе с иными гражданско-правовыми нормами об ответственности за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение условий заключённого между сторонами договора следующим образом:
«В силу п.п. 1,2 ст. 209 Гражданского Кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определённой денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
В соответствии со ст. 599 Гражданского кодекса РФ в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных статьей 594 Гражданского кодекса РФ, либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачётом его стоимости в счет выкупной цены ренты.
В соответствии с п. 1 ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передаёт принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
В силу п. 1, ст. 602 ГК РФ обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.