«1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определённой денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением» [9].
Тем не менее, несмотря на отсутствие рассматриваемой конструкции как таковой в отечественном дореволюционном законодательстве, отдельные признаки рентных отношений обнаруживаются и в дореволюционном праве.
«Похожее на эмфитевзис право существовало и в дореволюционной России. Оно именовалось «чиншевым правом»: феодал передавал крестьянину наследуемое право пользование земельным участком с возможностью отчуждения указанного права за определённую плату (чинш). Данное право, как и эмфитевзис, имело вещно-правовой характер. После Великой Октябрьской Революции 1917 года всё дореволюционное законодательство было отменено» [36, с. 461].
Более того, необходимо отметить, что, несмотря на отсутствие правового регулирования рентных отношений как такового нормами дореволюционного гражданского права, сами такие отношения не были запрещены действующим тогда законодательством, а история практики правоприменения показывает, что довольно часто встречались случаи заключения договоров купли-продажи, одним из условий которого выступало обязательство оставить купленную вещь в пожизненном владении продавца [38], что говорит нам о наличии зачатков рентных отношений уже тогда.
Из изложенного выше мы можем сделать вывод, что зарождение института рентных отношений и его дальнейшее развитие было связано с деятельность древнеримских учёных и рецепцией римского права европейскими правовыми системами. В отечественной же правовой системе дореволюционного этапа развития, несмотря на наличие отдельных элементов рассматриваемого института, комплексного правового регулирования рентных отношений не обнаруживается. Основной вклад в современное состояние института рентных отношений в гражданском праве Российской Федерации был внесён советской правовой системой и результативными достижениями советских учёных-теоретиков.
Предлагаем рассмотреть развитие института рентных отношений в отечественном праве в постреволюционный период - в эпоху Союза
Советских Социалистических Республик.
1.2 История развития ренты в отечественном праве в постреволюционный период
Одним из результатов Октябрьской революции 1917 года стало уничтожение правовой системы Российской империи со всеми её достижениями и наработками как не отвечающей интересам новой советской власти [24]. Однако, как мы отмечали в рамках предыдущего параграфа, в сфере института рентных отношений в дореволюционном праве не было сколь-нибудь значимых для теории и практики права достижений, поэтому коренной перелом отечественной правовой системы не затронул в негативном ключе регулирование означенных отношений. Скорее, совсем наоборот - советская правовая система, можно сказать, «с нуля» разработала институт рентных отношений, который не столь сильно отличается от того, что мы видим в современной правовой системе Российской Федерации [40].
На первых этапах существования советского государства рентные отношения не нашли своего отражения в гражданском законодательстве. Мы не обнаруживаем норм о них ни в Гражданском кодексе 1922 года [6], ни в иных актах гражданского законодательства того периода. Это вызвано идеологическими причинами, в соответствии с которыми никакое «ростовщичество» не допускалось при новой советской власти. Более того, тогда законодатель не видел необходимости в имплементации норм института рентных отношений в гражданское законодательство [40].
Более того, практика правоприменения подобного института была откровенно и напрямую запрещена Народным комиссариатом юстиции, поскольку противоречила принципам и идеям советского права [27].
«Тем не менее, на практике договоры с условием предоставления пожизненного содержания взамен передачи имущества стали появляться. Необходимость заключения такого рода договоров была вызвана тяжелой экономической ситуацией, которая сложилась в России в данный период времени. Основной жилищный фонд был разрушен, в связи с чем потребность в жилье сильно возросла. Вместе с тем, увеличилось и количество одиноких престарелых граждан, нуждающихся в помощи, поддержке и уходе со стороны посторонних лиц, готовых взамен на это передать им в собственность свои жилые дома» [23, с. 15].
«Годы Великой Отечественной войны и после ее окончания, в условиях тяжелейшего удара, нанесённого войной, в том числе, и по экономике СССР, а также значительного снижения уровня жизни большинства населения страны, поставил вопрос о значении рентных отношений на новый уровень.
Следует отметить, что в годы войны и послевоенные годы резко увеличилось количество людей, получивших увечья различной степени тяжести, вследствие чего ими были утрачены трудовые функции, а также людей, потерявших всех близких и дальних родственников, то есть людей, которые могли бы ухаживать за инвалидами, по их возвращению в свои дома, квартиры и общежития.
Судебная практика вновь начала сталкиваться с необходимостью решения споров, возникших из договоров отчуждения жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания» [40].
«В 1945 г., перед окончанием войны, в журнале «Социалистическая законность» была опубликована статья В.А. Рясенцева - деятеля науки РСФСР, доктора юридических наук - «Договор об отчуждении имущества на условии пожизненного пользования». По мнению автора, договор широко использовался в быту, несмотря на то, что он не был признан судебной практикой. В.А Ресянцев писал: «Пора откликнуться на настойчивые запросы жизни и признать юридическую силу за этими договорами» [16, с. 81].
Таким образом, в советском государстве начали формироваться мнения и взгляды на необходимость разработки и внедрения в положения отечественного гражданского законодательства норм об институте рентных отношений, поскольку обстоятельства стали складываться таким образом, что необходимость о его внедрении стала очевидна практически всем юристам.
Результатом всего вышесказанного стало внедрение положений о рентных отношениях в положения статей 253-254 «Купля-продажа» Гражданского кодекса 1964 года [7].
Полагаем, что помещение указанных норм в главу «Купля-продажа» было необоснованным. Вероятно, законодатель рассматривал рентные отношения как одну из разновидностей отношений купли-продажи, однако это в корне неверно. Единственное, что объединяет два этих вида отношений - передача имущества от одного лица к другому.
Доктор юридических наук, профессор права О.С. Иоффе писал, что «при всем отличии от купли-продажи договоров поставки и контрактации, они, как выражающие обмен имущества на деньги, более приближены к ней, чем договор пожизненного содержания, в котором для одной из сторон возмездность означает предоставление обеспечения в виде жилья, питания, ухода и помощи. Поэтому, пожизненное содержание … в действительности представляет самостоятельный договор» [14, с. 294].
Безусловно, в силу некоего несоответствия норм института рентных отношений идеалам и целям советского общества, правовое регулирование соответствующих отношений оставляло желать лучшего, указанные нормы, к сожалению, были неэффективными [16]. Однако, это не имеет значения, поскольку именно советский период отечественной истории права отметился тем, что впервые внедрил нормы рассматриваемого института в положения гражданского законодательства, что уже можно считать немаловажным достижением советской правовой науки и практики.
Дальнейшее развитие институт рентных отношений получил уже в постсоветский период нашей истории.
В 1995 году начал действовать современный Гражданский кодекс Российской Федерации, в котором впервые в нашей истории было закреплено понятие «ренты». Но нормы этого института в действующем кодексе это уже не история, а современная действительность отечественной правовой системы. Рассмотрим в рамках следующих разделов настоящей работы современное состояние института рентных отношений в гражданском законодательстве Российской Федерации.
Глава 2. Особенности договора ренты в отечественном праве
2.1 Правовая характеристика договора ренты
Как отмечалось ранее в настоящей работе, для отечественного гражданского законодательства институт рентных отношений является относительно новым. Термин «рента» употреблялся до конца прошлого столетия в основном в качестве отражения одного из экономических явлений, суть которого заключалась в дополнительном доходе сверх некой установленной прибыли [25]. С принятием современного Гражданского кодекса Российской Федерации отношения, обозначаемые этим термином, приобрели и определённый правовой характер [9].
Как отображение правового явления названный термин используется в более узком смысле и по сущности приравнивается к термину «договор ренты», отражая лишь одно семантическое наполнение - доход лица, получаемый не через коммерческую или трудовую деятельности [28].
«Исторически договор ренты являлся конструкцией, позволявшей вплоть до начала XX в. решать средствами гражданского права проблемы ещё не существовавшего социального (в первую очередь пенсионного) обеспечения. В настоящее время договор ренты продолжает сохранять своё значение в качестве дополнительного и альтернативного источника получения средств на содержание в первую очередь граждан. Особенности юридической конструкции договора ренты не позволяют говорить об извлечении прибыли из своего имущества, о «стрижке купонов» и т.п., поскольку непременным условием является передача получателем ренты своего имущества в собственность плательщику ренты» [20].
Приведём некоторые мнения отдельных авторов-теоретиков на правовую природу договора ренты и рентных отношений.
«Цель договора ренты состоит в передаче права собственности на предмет договора приобретателю на условиях периодической выплаты бывшему собственнику вознаграждения. Такое вознаграждение, выплачиваемое периодически, и называется рентой» [3, с. 620-628].
«Как следует из легального определения договора ренты, рента может быть выражена не только в денежной, но и в иной форме. Так, в силу ст. 590 ГК РФ договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. В случае заключения договора пожизненного содержания с иждивением обязанность плательщика ренты может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. При этом в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объёма содержания с иждивением» [18].
Отдельным видом договора ренты выступает договор пожизненного содержания с иждивением. Вот как его характеризует коллектив авторов Юридического института Северо-кавказского федерального университета:
«Договор пожизненного содержания с иждивением как самостоятельный правовой институт закреплён в части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. В главе 33 Гражданского кодекса Российской Федерации содержатся правовые нормы, которые регламентируют права и обязанности сторон договора, порядок выплаты рентных платежей, сроки обеспечения обязательства по выплате ренты, ответственность плательщика за просрочку, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты.
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передаёт принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК РФ). Пожизненное содержание с иждивением относят к группе договоров, которые направлены на передачу имущества» [13, с. 52].
Более подробно разновидности договора ренты по гражданскому праву Российской Федерации будут рассмотрены в дальнейшем в работе.
Из изложенного следует, что договор ренты это договор о передаче права собственности на имущество лицу, которое взамен берёт на себя обязательство в периодической выплате вознаграждения. При этом, вознаграждение может быть выражено в натуральной форме, а также определённым действиями, которые обязано выполнять это лицо. Таким образом, с точки зрения права рента выступает институтом по отчуждению имущества от собственника в обмен на продолжительное получение дохода.