Материал: Строительство и недвижимость научный журнал. Мищенко В.Я., Мещерякова О.К

Выпуск 1(5), 2020

цивилизации» подразумевает прокладку новых дорог, сетей нефте- и газопроводов, улучшение городской инфраструктуры, а также строительство жилых, коммерческих объектов недвижимости и т.д. Исходя из выше сказанного, можно сделать вывод, что не редко возникают такие ситуации, когда к ответственности привлекаются лица, наносящие повреждения или, более того, разрушающие здания-памятники незаконными постройками.

Одна из самых часто встречающихся ситуаций представляет собой намеренной доведение объекта до аварийного состояния, когда ремонтные работы являются сложными, либо попросту не представляется возможным. Данные действия направлены на покупку земельных участков в престижных районах, которые являются инвестиционно привлекательными, но продаются по не рыночной, низкой стоимости, так как здания памятников истории и культуры фактически подлежат сносу.

Следующей не менее важной проблемой является то, что многие исторические здания не оформлены как объекты культурного наследия, так как не отнесены в соответствующий реестр. Для данных объектов отсутствуют контроль и механизмы защиты со стороны государства, из чего следует, что собственник здания-памятника может распоряжаться им исходя из собственных целей.

Внастоящее время город развивается быстрыми темпами – растет спрос на коммерческие объекты в центре деловой активности, который также является историческим центром, где сосредоточено большое количество зданий-памятников. Но, к сожалению, на данный момент физическое состояние большинства памятников Воронежа, находящихся под охраной государства, характеризуется как неудовлетворительное и становится все хуже, поэтому проблема эффективного управления такими уникальными объектами является очень важной, а вопрос приспособления зданий памятников к современным условиям с сохранением их охраняемых элементов является очень актуальным в наши дни.

Исходя из длительного срока жизни, а также несоответствия современным условиям эксплуатации и ухудшающегося физического состояния, достижение максимального эффекта от эксплуатации памятников культурного наследия можно достичь усовершенствованием и модернизацией таких объектов.

Водном научно учебном издании [2] представлена многоуровневая классификация зданий-памятников истории и культуры.

Представленная классификация дает возможность не только по ряду признаков отнести здание-памятник к определенной принадлежности, но и учесть систему строительства, которая является немаловажным фактором при планировании ремонтно-восстановительных работ.

Для поддержания сохранности зданий-памятников необходимо своевременно проводить ремонтно-восстановительные работы, для этого здания полностью обследуют и из основных видов выбирают наиболее приемлемый вариант ведения ремонтно-восстановительных работ [6, 7]. В таблице 1 представлены основные виды данных работ и дана их краткая характеристика

[2].

20

Выпуск 1(5), 2020

Рис. 1. Многоуровневая классификация зданий-памятников, построенная в виде «дерева признаков»

21

Выпуск 1(5), 2020

Таблица 1

Основные виды ремонтно-восстановительных работ на объектах культурного наследия

Приспособление здания-памятника к новым функциям современного общества относится к одному из распространенных методов сохранности объекта. В законодательстве [1] сказано, что приспособление – является определенным видом работ, которые производятся с целью использования здания-памятника для современного использования, со всеми необходимыми условиями эксплуатации.

Приспособление к современному использованию отличается от таких видов ремонтностроительных работ, как консервация, реставрация и ремонт, тем, что одновременно решаются две разные по характеру задачи в едином объекте. Данные отличия более подробно представлены в таблице 2 [4].

Приспособление для современного использования являются средством сохранения памятников, поэтому работы осуществляются так, чтобы сохранить не только внешний вид памятника, но также всю ценность, хранящуюся в нем. В результате устаревшее здание может быть использовано в полной мере для выполнения новых функций. Можно сказать, что приспособление напрямую зависит от реставрации, так как основная цель реставрации – сохранность историко-культурной ценности, следовательно она должна быть произведена с учетом дальнейшего функционального использования здания-памятника.

22

Выпуск 1(5), 2020

Таблица 2 Отличительные черты приспособления для современного использования от консервации,

реставрации и ремонта

Итак, рассмотрим обязательные условия приспособления. Первым условием является недопустимость повреждения здания, а именно выполнение требований физической сохранности. Также можно отметить, что физическая сохранность подразумевает создание таких условий эксплуатации, которое поддерживают максимальное противодействие разрушениям, происходящим в течение времени.

Вторым условием является сохранность элементов, представляющих историкокультурную ценность.

Следующим важным моментом, не считая обязательных условий приспособления, является обеспечение условий восприятия памятника. При сохранении таких условий не допускается изменение внешнего вида здания, а также внутренних конкретных помещений, которые несут в себе историческую и художественную ценность. Данный фактор должен учитываться и при функциональном распределении помещений. В таких случаях нередко появляются разногласия между требованиями определенных нормативов и интересами самого объекта культурного наследия. В данной ситуации нужно прийти к согласию: происходит частичное отступление от норм ради сохранности здания путем завышения площадей.

При приспособлении решаемые задачи не сводятся только к соблюдению каких либо ограничений. Изменение интерьера путем внесения новых элементов, которые требуются для современного использования здания памятника, ставит сложную задачу, а именно согласование этих элементов с архитектурой объекта культурного наследия.

Еще одной важной составляющей приспособления к современному использованию является устройство необходимых инженерных систем и коммуникаций. В данной ситуации главным требованием является сохранность здания, что приводит к поиску нестандартных

23

Выпуск 1(5), 2020

решений, так как инженерные сети не должны нарушать целостность здания памятника, как эстетическую, так и конструктивную.

В случае наличия ценных элементов наружной и внутренней отделки (лепнины, стенописи) для их сохранения должны быть определены требования для создания режима, который обеспечивает влажностные и температурные параметры. Если такие параметры отклоняются от оптимальных, то предпочтение отдается сохранению памятника, а эксплуатационные возможности ограничиваются.

Из всего выше сказанного наконец можно подвести черту и сказать, что приспособление к современным условиям – неимоверно сложная задача, которая требует сохранения как историко-художественного значения здания-памятника, так и конструктивных и технических особенностей.

Рассмотрим проект эффективного управления, с получением последующих доходов, приспособления здания – памятника «Дом Перрен-Синельниковых», расположенного в городе Воронеж.

«Дом Перрен-Синельниковых» или «Дом генералов» - его второе название, уцелел в войну - торец здания был не сильно разрушен одним снарядом, который попал только по боковой стене справа. Построен был в 1911 году для семьи статского советника Николая Перрен-Синельникова. Проект этого дома, по мнению историков, был разработан знаменитым архитектором Михаилом Замятниным.

А второе, неофициальное название усадьбе дали несколько лет спустя – «Дом Генералов». В 50-60-х годах прошлого века в этом здании жили: Дважды Герой Советского Союза, генерал армии Афанасий Белобородов, и Герой Советского Союза генерал-полковник Михаил Шумилов, командовавший Воронежским военным округом.

Построенное в стиле модерн здание-памятник «Дом Перрен-Синельниковых», главной ценностью является его фасад, выполненный в духе неоклассицизма, который находится под государственной охранной.

Улица Таранченко, на которой расположен рассматриваемый объект, - одна из старейших улиц, ведь именно отсюда началось зарождение и развитие Воронежа в целом.

С учетом региональных особенностей, конъюнктуры рынка офисной недвижимости, действующего правового поля и экономической среды объекта предложен комплекс мероприятий по приспособлению объекта с ростом его коммерческой привлекательности как современного специализированного объекта недвижимости. Учитывая востребованность качественных офисных площадей в центре деловой активности, разработка проекта позволяет обеспечить практическое применение результатов исследования.

В проекте были рассмотрены основные вопросы приспособления объекта культурного наследия «Дом Перрен-Синельниковых» под коммерческий объект недвижимости – бизнесцентр (рис. 2).

Рис. 2. «Дом Перрен-Синельниковых» до приспособления и после

На основании проведенных исследований и расчетов был сформулирован вывод о значимых эффектах рассмотренного проекта:

24