Статья: Стратегия развития жилищного строительства в регионе (на примере Республики Татарстан)

Важнейшее для граждан преимущество выбранного подхода можно охарактеризовать следующим образом. Граждане, приобретающие право на жилье по механизму, используемому в Татарстане и не способные выполнить свои договорные обязательства, утрачивают право пользования жильем (выселяются из квартиры) и получают возврат большей части денежных средств, уплаченных в порядке выкупа жилья.

Граждане, приобретающие право на жилье по механизму «ипотечного кредитования», могут [7] утратить право собственности на жилье (быть выселены из квартиры), утратить средства, уплаченные в погашение кредита, утратить разное движимое имущество, права на выплату страховой премии при утрате здоровья и могут превратиться в кабальных (пожизненных) должников.

Указанная выше разница в последствиях применения разных механизмов является одним из важнейших достоинств татарстанского способа государственной поддержки граждан, нуждающихся в жилье. Особо следует подчеркнуть в выборе данного способа государственной поддержки устранение угроз возникновения и развития ростовщичества [7], которое способно разрушить основы республиканской государственной финансовой безопасности Татарстана и нанести ущерб и вред всем (без исключения) гражданам.

К другим значимым способам государственного регулирования кредитной поддержки граждан, используемым в татарстанской политике следует отнести:

-- варьирование договорной цены приобретаемого в рассрочку жилья с учетом свойств выделенного социального слоя, города, района республики;

-- варьирование первоначального взноса (от нуля и выше);

-- варьирование срока кредита;

-- варьирование условий найма на период выкупа жилья в собственность.

Экономико-правовые проблемы реализации главного способа государственной поддержки и татарстанский метод их решения.

Главная проблема осуществления «имущественной поддержки» граждан, нуждающихся в жилье, носит сложный правовой, экономический и юридический характер. Сущность этой проблемы заключается в том, что по мере выкупа жилья в частную собственность и жилища в общую собственность у граждан должно изменяться «содержание права частной собственности на жилье» и «содержание права участия в осуществлении общей собственности на общее коммунальное имущество».

В условиях отсутствия адекватной опыту «теории содержания права собственности» и приближения имущественных прав к праву собственности разработчикам стратегии пришлось разрабатывать и применять свою оригинальную политику. Такая политика была разработана руководством ГЖФ во главе с Т.М. Абдуллиным. Сущность разработанного и используемого метода заключается в следующем.

Условно полагается, что сумма погашенного кредита пропорциональна «доле выкупленного жилья, выраженного в квадратных метрах». При таком подходе «плата за наем жилья» уменьшается с «уменьшением невыкупленной части жилья». Например, при выплате 50% от суммы имущественного кредита, выраженного в денежной форме, площадь жилья, находящегося в найме, считается (условно) равной 50% от фактической площади жилья. При этом плата за наем в расчете на 1 кв. м нарастает с учетом инфляции и политики побуждения граждан к ускоренной выплате. При первоначальных расчетах бремени права нанимателей на жилье (на стадии разработки стратегии) совокупная величина бремени кредита и платы за наем возрастала к концу 15-летнего кредита до значения соответствующего бремени денежного кредита с годовой процентной ставкой, равной, примерно 15%. В целом такой подход татарстанских стратегов, по мнению авторов, можно считать успешным.

Организационно-правовые и управленческие проблемы реализации главного способа государственной поддержки и метод их решения.

Уже на стадии строительства многоквартирных домов и привлечения сбережений граждан на цели такого строительства необходимо создавать специализированное юридическое лицо, которое будет выполнять функцию собственника строящегося, а затем и построенного, многоквартирного дома. Из анализа прогрессивного правового наследия следовало, что наилучшей организационно-правовой формой такого юридического лица является «жилищно-строительный кооператив» (ЖСК). Худшей (в условиях российского законодательства) является, например форма «жилищного закрытого акционерного общества», используемая в Финляндии. Совсем непригодной, по мнению авторов, является «товарищество собственников (будущего) жилья», описанная в ЖК РФ.

Проблема использования кооперативной формы собственности на жилище в России порождена недостатками ЖК РФ, в частности нормами части 2 ст. 129. По существу речь идет о запрете в России кооперативной формы собственности на общее жилище, если хотя бы один пайщик полностью выплатил свой пай. Однако, на стадии строительства ограничения на использование «жилищно-строительного кооператива» могут считаться незначительными. Поэтому в рамках решения указанной проблемы в Татарстане использована форма «жилищно-строительной кооперации». Это считается авторами высоким достоинством татарстанской политики и позиции руководства ГЖФ. Если бы такой подход сопровождался последующим созданием локальных ЖСК на базе каждого построенного многоквартирного дома, то значимость татарстанского опыта для перспективы развития и защиты жилищно-кооперативной формы собственности в России было бы трудно переоценить.

Однако при использовании такого подхода был допущен ряд ошибок и неудач. На первом этапе по завершении строительства «материнский ЖСК» прекращал осуществление собственности на построенный жилой дом, и будущим собственникам жилья предлагалось создавать свое «товарищество собственников жилья» (ТСЖ), что породило множество негативных проблем и для таких «собственников» и для ГЖФ.

Со временем, ГЖФ отказался от такой практики и стал создавать «управляющие домом организации». Сохраняя «рычаги управления», ГЖФ РТ при таком подходе, по мнению авторов, не способен решать главную проблему -- проблему единства социальной (общей коммунальной) и частной собственности на ЖКХ, описанную в работе [5].

3. Третья стратегическая проблема, с которой столкнулись разработчики татарстанской стратегии, и путь ее решения.

Третья проблема заключалась в следующем -- любая государственная социальная кредитная поддержка граждан должна быть не только востребованной, но и опираться на свои источники, быть планируемой и рентабельной (доходной и прибыльной). При рассмотрении этой проблемы авторы вправе опираться только на «публичные данные».

Источники финансирования и характеристика прибыльности политики.

В 2003 году полагалось, что в 2007 году общий объем жилищного строительства в Татарстане достигнет 2 млн кв. в год, в том числе за счет деятельности ГЖФ -- 1 млн кв. м в год. Не критикуя ошибки такого подхода, рассмотрим выборочно данные, приведенные в таблице 1.

В модельной структуре источников финансирования Программы отражены стратегии выкупа прав собственности на жилье с использованием модели жилищно-строительного кооператива и стратегия капитализации земли с участием Фонда земель резерва.

На стартовом этапе новой программной политики инвестиционный капитал включал в себя три компоненты:

-- инвестиции в жилье для работников предприятий и учреждений, участвующих в «социальной ипотеке» (1350 млн. руб.);

-- инвестиции за счет субвенций из бюджета РТ (1650 млн. руб.);

-- инвестиции из средств ГЖФ, в том числе привлеченных (1770 млн. руб.).

Уже на начальной стадии реализации новой политики руководству республики пришлось внести коррективы в планирование, ставя задачу выхода строительства жилья (по линии ГЖФ) на 1 млн. кв.м к 2020 году (табл. 2), а также задачу сокращения объема средств предприятий, привлекаемых к реализации Программы в «командно-побудительном характере».

Выход на плановый норматив объемов строительства жилья (1 млн. кв.м) при одновременном сокращении до нуля «заимствования средств предприятий и учреждений, участвующих в социальной ипотеке», является, по существу, одной из характеристик прибыльности деятельности ГЖФ РТ.

Таблица 1. Показатели программы развития жилищного строительства в Республике Татарстан

Таблица 2. Характеристики объема жилищного строительства и инвестиций

К наиболее значимым результатам татарстанского регионального опыта разработки стратегии и осуществления новой жилищно-строительной политики, который носит в целом, прогрессивный характер, относятся:

-- создание фонда земель резерва и единого «государственного собственника земли», осуществляющего централизованное планирование и регулирование капитализации земли и ее подготовку для целей жилищного строительства многоквартирных домов;

-- создание и использование единого государственного организатора-застройщика, осуществляющего планирование и регулирование строительства жилья в рамках единой государственной кредитной поддержки граждан, нуждающихся в собственном жилье;

-- анализ распределения граждан по доходу, определение экономического критерия доступности гражданам собственного жилья и его использование при организации и осуществлении государственной кредитной поддержки;

-- использование «имущественного кредита» и уход от денежного кредитования с использованием системы частных кредиторов, уход от модели «ипотечного кредитования»;

-- использование для предоставления «имущественного кредита» жилищно-строительной кооперации;

-- создание привлекательности для граждан новой политики, ее высокой рыночной конкурентоспособности, а также прибыльности.

-- создание условий для макроэкономического планирования результатов кругооборота капитала в результате развития жилищного строительства в масштабах республики.

Дальнейшее прогрессивное развитие татарстанского опыта в самой республике и в других регионах России, а также устранение его недостатков, может позволить повысить эффективность и результативность такого опыта в целях решения жилищной проблемы населения регионов России и обеспечения конституционных прав граждан России на собственное жилище с учетом их доходов.