Курсовая работа (т): Ипотечное кредитование

Особое внимание в процессе ипотечного кредитования в отделении №1555 Сбербанка РФ уделяется своевременности уплаты заемщиком очередных взносов в погашение ссуды и процентов по ней. Поскольку по каждой ссуде существует риск непогашения долга из-за непредвиденных обстоятельств, банк стремится выдавать кредиты наиболее надежным клиентам. Однако он не должен упускать возможностей развивать свои ссудные операции и за счет предоставления кредитов, связанных с повышенным риском, поскольку они приносят более высокий доход. Учитывая обратно пропорциональную зависимость между уровнями риска и доходности ссудных операций, банк должен строить свою кредитную политику так, чтобы обеспечивался баланс между осторожностью и рискованностью. Чрезмерная осторожность лишает банк многих прибыльных возможностей, а чрезмерная рискованность создает угрозу потери не только дохода от процентов, но и ссуженных средств.

В то же время непринятие своевременных мер к недопущению финансовых проблем у заемщика приводит не только к неуплате ссуды и процентов. Ущерб в этом случае для банка значительно больше. Во-первых, подрывается репутация банка, так как большое количество просроченных кредитов может привести к падению доверия вкладчиков и инвесторов и к угрозе неплатежеспособности банка. Во-вторых, потери от ссудных операций повышают угрозу ухода из банка квалифицированных работников из-за снижения возможностей их материального стимулирования. В-третьих, банк вынужден производить дополнительные расходы, связанные со взысканием проблемной ссуды. В-четвертых, определенная часть ссудного банковского капитала замораживается в непродуктивных активах. Названные потери по своим размерам могут намного превысить прямой убыток от непогашения долга.

Трудности с погашением ссуд могут возникать по различным причинам, наиболее распространенными из которых являются: ошибки и упущения самого банка, допущенные при рассмотрении кредитной заявки, разработке условий кредитного договора и последующем контроле; неэффективная работа клиента, получившего ссуду; факторы, которые не находятся под контролем банка.

Среди причин непогашения ссуд, зависящих от самого банка, следует отметить:

необоснованно либеральное отношение к заемщику при рассмотрении заявки на кредит;

некачественно проведенная оценка кредитоспособности заемщика;

плохое структурирование ссуды;

ошибки в оценке обеспеченности ссуды;

неполное отражение в кредитном договоре условий, обеспечивающих интересы банка;

отсутствие контроля за заемщиком в период погашения кредита (обследований, проверок обеспечения и др.).

Основные причины возникновения проблемных ссуд (ссуд, по которым возникают трудности с их погашением и уплатой процентов), зависящие от клиента, связаны со слабым руководством предприятия, ухудшением качества продукции и работы, ошибками в оценке рынков сбыта, со слабостью контроля за состоянием финансов, что проявляется в росте дебиторской задолженности, непроизводительных расходов и др.

К факторам возникновения трудностей с погашением кредита, которые не находятся под контролем банка, относятся: ухудшение экономической конъюнктуры, изменение политической ситуации и законодательства и т. д.

Наилучшей мерой является разработка совместно с заемщиком плана мероприятий для восстановления стабильности предприятия и устранения недостатков в его работе. Если эта мера не даст необходимых результатов, банк должен обеспечить свои интересы, потребовав платежа по ссуде, продажи обеспечения, предъявления претензий к гаранту и т.п. Самая крайняя мера - постановка вопроса об объявлении заемщика банкротом, но это наименее желательный путь как для банка, так и для клиента.

Работа в данном направлении позволяет своевременно выявлять проблемные ссуды, что способствует снижению кредитного риска и улучшению реализации правильной кредитной политики банка.

Таким образом, в результате анализа деятельности отделения №1555 Сбербанка РФ в области анализа кредитоспособности заемщиков по договорам ипотеки, можно сделать вывод, что определение уровня кредитоспособности (степени кредитоспособности) является процессом определения индивидуального или частного кредитного риска для банка, т.е. риска, связанного с конкретным клиентом, конкретной ссудой, выдаваемой клиенту. И основные моменты анализа данного аспекта в процессе кредитования физических лиц незаменимо должны найти свое отражение в кредитной политике банка с тем, чтобы сократить риски, связанные с кредитованием заемщиков - физических лиц.

На сегодняшний день проблема анализа кредитоспособности заемщика при принятии решения о выдаче ипотечного кредита физическому лицу становится все актуальнее. Высокий процент риска невозврата кредита в российских банках, в том числе в отделении №1555 Сбербанка РФ приводит к сильному подорожанию кредита. Долги неплательщиков ложатся на плечи добросовестных заемщиков банка.

К минусам применения методики оценки платежеспособности кредитозаемщика по договору ипотечного кредитования в отделении №1555 Сбербанка РФ можно отнести то, что совокупный доход семьи банк учитывает лишь в исключительных случаях, что значительно сужает круг потенциальных заемщиков. Несомненным плюсом данной методики можно считать наличие специально разработанных формул и поправочных коэффициентов, облегчающих работу кредитных экспертов и дающих наглядное представление о кредитоспособности потенциального заемщика. Обязательность предоставления справки о доходах, с одной стороны, ограничивает круг потенциальных заемщиков банка, использующего данную методику, в то время как некоторые другие банки не требуют официального подтверждения дохода для получения ипотечного жилищного кредита, а с другой - позволяет сформировать кредитный портфель более высокого качества и снизить кредитный риск, что является плюсом данной методики.

Важно постоянно искать способы совершенствования методов оценки кредитоспособности заемщиков, изучать отечественный и зарубежный банковский опыт в данном сегменте, что несомненно повлечет за собой правильный анализ кредитоспособности, совершенную организацию процесса кредитования в деятельности банка, и, соответственно, увеличит общую прибыль от его финансовой деятельности.

3.3 Мероприятия по совершенствованию ипотечного кредитования в ОАО «Сбербанк»

Одной из главных задач отделения №1555 Сбербанка РФ в сфере размещения ресурсов является наращивание объемов кредитования физических лиц на цели ипотеки, решения личных и социальных проблем граждан, что стимулирует спрос на товары и услуги.

В результате анализа деятельности отделения №1555 Сбербанка РФ в области анализа кредитоспособности заемщиков по договорам ипотеки, можно сделать вывод, что определение уровня кредитоспособности (степени кредитоспособности) является процессом определения индивидуального или частного кредитного риска для банка, т.е. риска, связанного с конкретным клиентом, конкретной ссудой, выдаваемой клиенту. И основные моменты анализа данного аспекта в процессе кредитования физических лиц незаменимо должны найти свое отражение в кредитной политике банка с тем, чтобы сократить риски, связанные с кредитованием заемщиков - физических лиц.

Вышесказанное подтверждает необходимость решения вопроса о постепенной концентрации выдачи всех видов потребительских кредитов, в особенности, ипотечных в банковской системе и, в первую очередь, в отделеним №1555 Сбербанка РФ, располагающем крупными кредитными ресурсами, широкой сетью своих учреждений, максимально приближенных к населению.

В этой связи представляется целесообразным существенно расширить перечень видов ссуд, предоставляемых клиентам на образование, на организацию собственного бизнеса, а также предоставлять различные услуги, в том числе информируя клиентов о программах стимулирования инвестиций и предпринимательства. Кроме того, положительный эффект для развития кредитования индивидуальных заемщиков в отделении №1555 Сбербанка РФ, имело бы также:

введение новых продуктовых линеек жилищно-ипотечных кредитов населению на приобретение, строительство и реконструкцию жилья под залог недвижимого имущества;

проведение маркетинговых исследований с целью выявления потребности населения в новых видах ссуд;

повышение уровня информированности, частных клиентов, о новых видах кредитных и банковских услуг;

максимальный учет интересов клиента, индивидуальный подход при кредитовании.

Задача отделения №1555 Сбербанка РФ как кредитора - на основе оценки, сделанной оценщиком, проанализировать достаточность данного обеспечения с точки зрения величины предоставляемого ипотечного кредита. Особое значение при этом приобретают разработка и использование единой типовой формы отчета об оценке жилого помещения, позволяющей проанализировать и максимально комплексно отразить все необходимые параметры жилья.

Стандартизация методики и формы отчета об оценке будет способствовать снижению рисков, связанных с возможными ошибками при оценке жилых помещений, а также повышению эффективности вторичного рынка ипотечных кредитов.

Размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки. Кроме того, жилье должно соответствовать ряду минимальных требований, предъявляемых к жилому помещению, являющемуся предметом залога.

Реализация вышеизложенных рекомендаций в практической деятельности отделения №1555 Сбербанка РФ позволит оптимизировать процессы принятия решений по ипотечному кредитованию физических лиц в коммерческом банке, что, в свою очередь приведет к увеличению прибыли и рациональности формирования структуры доходов и расходов банка.

Заключение

Основой деятельности любого банка является реализация банковских продуктов, которые, по сути, являются предметом договора между банком и клиентом. На данный момент банковские продукты настолько прочно вошли в нашу жизнь, что большинство людей уже не представляют без них свою жизнь.

Для банков именно ипотека становится инструментом, который гарантирует погашение кредита наличием залогового обеспечения - объекта приобретаемой недвижимости. В данном случае именно операции, которые проводятся банками с недвижимостью, несут для них меньше рисков и больше выгоды, нежели иные кредитные операции. Те банки, которые активно работают в направлении ипотечного кредитования, имеют более стабильные показатели работы, что также обусловлено обязательным страхованием сделки, покрывающим издержки кредиторов при возникновении страховых случаев.

Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества как средства обеспечения исполнения различных гражданско-правовых обязательств.

Сейчас банк выдает несколько видов ипотеки: ипотека на вторичном рынке, ипотека на участие в долевом строительстве, ипотека молодой семье, кредит на улучшение жилищных условий.

Каждый кредит имеет ряд особенностей и выдается на определенных условиях. Ставки по разным видам ипотечного кредитования в России также различны.

Рынок ипотечного кредитования в России активно развивается. На долю ипотеки в российском ВВП приходится 3%. На ипотечном рынке в РФ преобладают долгосрочные кредиты. Ипотечное кредитование является важнейшим стратегическим направлением развития розничного кредитного портфеля большинства крупных российских банков.

Самый крупный ипотечный портфель у «Сбербанка». На втором и третьем местах ВТБ 24 и Газпромбанк. Соответственно, «Сбербанк» лидирует по объемам и количеству выданных ипотечных кредитов.

На сегодняшний день Сбербанк является крупнейшим банком Российской Федерации и Центральной и Восточной Европы, занимает лидирующие позиции в основных сегментах финансового рынка России и входит в число крупнейших по капитализации банков мира.

Оказание услуг частным лицам является приоритетным направлением деятельности отделения № 1555 Сбербанка в г. Коломна.

Учитывая место, которое занимает кредитная деятельность в формировании прибыли (около 38% от чистой прибыли), банк уделяет ей первоочередное внимание, определяя приоритеты деятельности.

В структуре кредитного портфеля физических лиц преобладают жилищные ипотечные кредиты (46% от общей задолженности).

Ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности, возвратности, а также при строгом контроле за целевым использованием кредитных средств. Цель получения ипотечного жилищного кредита - приобретение жилья. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого жилья.

В результате анализа деятельности отделения №1555 Сбербанка РФ в области анализа кредитоспособности заемщиков по договорам ипотеки, можно сделать вывод, что определение уровня кредитоспособности (степени кредитоспособности) является процессом определения индивидуального или частного кредитного риска для банка, т.е. риска, связанного с конкретным клиентом, конкретной ссудой, выдаваемой клиенту. И основные моменты анализа данного аспекта в процессе кредитования физических лиц незаменимо должны найти свое отражение в кредитной политике банка с тем, чтобы сократить риски, связанные с кредитованием заемщиков - физических лиц.

Важно постоянно искать способы совершенствования методов оценки кредитоспособности заемщиков, изучать отечественный и зарубежный банковский опыт в данном сегменте, что несомненно повлечет за собой правильный анализ кредитоспособности, совершенную организацию процесса кредитования в деятельности банка, и, соответственно, увеличит общую прибыль от его финансовой деятельности.

Список источников

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2012).

Федеральный закон от 02.12.1990 № 395-1 (ред. от 06.12.2011) «О банках и банковской деятельности».

Федеральный закон от 30.12.2011 № 218-ФЗ (ред. от 03.12.2011) «О кредитных историях».

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 07.05.2013) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Антонов Н.Г. Денежное обращение, кредит и банки - Москва: Финстатпром, 2010.

Банковское дело. Учеб. для ВуЗов / Под ред. В.И. Колесникова, Л.П. Кроливецкой. - М.: Знание, 2011.

Жарковская Е.П. Арендс И.О. Банковское дело: учебное пособие. - 10-е издание, стер. - М.: Омега-М, 2011.

Коробов Г.Г. Банковское дело: учебник - 2-е издание, перераб. и дополненное. - М.: Паблишерз, 2011.

Лаврушин О. И. Основы банковского менеджмента. - М.: Дело, 2009.

Мехряков В. История кредитных учреждений и современное состояние банковской системы. - М.: Высшая школа, 2012.

Приложение 1

Динамика состава и структуры доходов отделения №1555 Сбербанка РФ за период 2011-2013 гг.