Курсовая работа (т): Ипотечное кредитование

Максимальная сумма кредита по базовым программам - Не более 85 % договорной или оценочной стоимости (берется меньшая).

В залог принимается кредитуемое или иное жилого помещение. По усмотрению Сбербанка принимаются и другие виды обеспечения.

Формирование процентной ставки по ипотечным кредитам Сбербанка

Величина базовой процентной ставки на ипотечный кредит в Сбербанке складывается и зависит от следующим факторам:

От величины первоначального взноса. Чем больше процент взноса собственных средств заемщика, тем ниже ставка.

От срока, на который оформляется кредит. Чем дольше срок, тем выше процентная ставка (градация по годам - до 10 лет, от 10 до 20 лет, От 20 до 30 лет).

От места работы заемщика. При отсутствии «зарплатного» проекта или аккредитации предприятия, на котором работает заемщик ставка увеличивается.

От наличия отдельных Программ и Соглашений о сотрудничестве ОАО «Сбербанк России» с субъектами РФ и муниципальными образованиями.

Границы базовых процентных ставок по жилищным кредитам Сбербанка, которые действуют в конце 2014 г. выглядят так (табл.3).

ипотечный кредитование банк жилищный

Таблица 3

Границы базовых процентных ставок по жилищным кредитам Сбербанка

Для отдельных категорий заемщиков по отдельным программам могут применяться наборы из следующих надбавок:

На 0,5% - если приобретаемое жилье построено без участия кредитных средств Банка;

На 0,5% - если заёмщик не получает зарплату в Банке, а приобретаемая недвижимость построена без участия кредитных средств Банка;

На 0,5% - если заёмщик не получает зарплату в Банке;

На 1% - на период до регистрации ипотеки;

На 1% - при отказе от страхования жизни и здоровья заемщика в соответствии с требованиями Банка.

Ипотечный кредит в Сбербанке России может быть предоставлен гражданам Российской Федерации в следующих отделениях:

по месту регистрации заемщика/одного из созаемщиков;

по месту нахождения кредитуемого жилого помещения;

по месту нахождения предприятия-работодателя заемщика / созаемщика, обслуживаемого в рамках «Зарплатного проекта»;

по месту нахождения аккредитованного предприятия-работодателя заемщика/созаемщика.

По каждому из видов ипотечного и жилищного кредитования, имеются свои особенности и индивидуальные условия, которые оговариваются при первой консультации по оформлению кредита на недвижимость.

Для рассмотрения заявки на кредитование в Сбербанк представляется стандартный пакет документов.

Ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности, возвратности, а также при строгом контроле за целевым использованием кредитных средств. Цель получения ипотечного жилищного кредита - приобретение жилья. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого жилья.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита в банке должна состоять из нескольких основных частей: квалификация заемщика, предварительный анализ возможности получения ипотечного кредита, оценка кредитоспособности заемщика, оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства, предоставление обеспечения, проведение расчета, составление и регистрация договоров.

Банк предоставляет ипотечные кредиты только гражданам Российской Федерации. Обязательным условием предоставления кредита является наличие обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств заемщиком.

В качестве обеспечения банк принимает:

поручительства граждан РФ, имеющих постоянный источник дохода;

поручительства платежеспособных предприятий и организаций - клиентов Банка;

передаваемые в залог физическим лицом ликвидные ценные бумаги;

передаваемые в залог объекты недвижимости (в том числе приобретаемые), транспортные средства и другое имущество.

Максимальный размер ипотечного кредита для каждого заемщика определяется на основании оценки его платежеспособности и представленного обеспечения возврата кредита, а также с учетом его благонадежности и остатка задолженности по ранее полученным кредитам.

После анализа сведений, предоставленных заказчиком, для получения ипотечного кредита, кредитный инспектор составляет письменное заключение о целесообразности выдачи кредита (отказа в выдаче) и согласовывает с заемщиком условия предоставления кредита. Заключение кредитного инспектора, завизированное руководителем кредитующего подразделения, заключения других служб банка и дочернего предприятия прилагаются к пакету документов заемщика.

Анализ кредитоспособности заемщика является наиболее важным вопросом кредитной политики отделения №1555 Сбербанка РФ. От ее правильной организации зависит успех реализации кредитной политики.

Цели и задачи анализа кредитоспособности заемщика - физического лица в отделения №1555 Сбербанка РФ заключаются в определении и прогнозировании:

способности заемщика рассчитаться со своими долговыми обязательствами на ближайшую перспективу;

степени риска, который банк готов взять на себя;

размера кредита, который может быть предоставлен в данных обстоятельствах;

условий предоставления ссуды.

Поскольку ипотечный кредит рассчитан, как правило, на длительный период времени, кредитору, нужна гарантия своевременного возврата кредита. Поэтому, чтобы определить, будет ли заемщик в состоянии выплачивать кредит, кредитующему подразделению необходимо проанализировать множество различной информации, связанной с заемщиком. Обращается внимание на стабильность трудовой занятости, учитывается перспектива направления работы заемщика и его фирмы в целом.

При оценке платежеспособности потенциального заемщика ключевым моментом является его возможность регулярно и своевременно осуществлять платежи по кредиту, исходя из документально подтвержденных доходов. Рассматривается информация относительно стабильности трудовой занятости и получения доходов, а также расходах. На основании этого делается вывод о возможностях заемщика своевременно погасить кредит.

Ступинский филиал отделения №1555 Сбербанка РФ, осуществляющие кредитование населения на приобретение жилья в рамках долгосрочной ипотечной жилищной программы, должны обязательно использовать в качестве одного из видов обеспечения специальную страховую программу. Программа должна включать в себя два вида страхования - имущественное и личное.

Личное страхование отражает имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью заемщика. При присвоении статуса инвалида дата формального завершения процедуры присвоения гражданину статуса инвалидности не должна оказывать влияние на отнесение вышеуказанного случая к страховому. Размер страхового возмещения не должен зависеть от группы инвалидности, присвоенной застрахованному лицу.

Имущественное страхование отражает имущественные интересы, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом. Договор страхования права собственности владельца жилья, являющегося предметом ипотеки, должен покрывать риск утраты владельцем жилья права собственности по любой причине, за исключением его отчуждения собственником с согласия залогодержателя и отчуждения в результате обращения взыскания на предмет страхования ипотечным кредитором.

В качестве приложения к кредитному договору составляется график погашения ссудной задолженности с указанием каждого платежа на каждую конкретную дату платежа до полного погашения кредита, с разбивкой на проценты и основной долг. При этом заемщику может быть предложено несколько схем погашения основного долга и уплаты процентов. Например, заемщики №1 и №2 получили в январе 2001 г. кредиты в сумме по 15000 долл. под 20% годовых. Заемщику №1 предлагается аннуитетная схема погашения кредита с ежемесячными платежами по основному долгу и полным ежемесячным погашением процентов, а заемщику №2 - с равномерным погашением основного долга и полным ежемесячным погашением процентов.

График погашения также может предоставляться заемщику в форме таблицы или диаграммы.

В первом случае заемщик ежемесячно выплачивает банку одинаковую сумму, при этом соотношение процентов и основного долга постоянно меняется6 доля основного долга увеличивается, а процентов - снижается, а во втором случае общая сумма платежа постоянно снижается за счет снижения доли процентов, т.к. доля основного долга неизменна. В итоге заемщик №1 заплатит большую сумму процентов, чем заемщик №2, т.е. кредит обойдется ему дороже, но при такой схеме погашения ему будет удобнее планировать свои ежемесячные расходы, т.к. платеж по кредиту всегда одинаков.

Таким образом, разнообразие схем погашения, предлагаемых отделением №1555 Сбербанка РФ при заключении договора ипотечного кредитования, дает возможность заемщику подобрать наиболее приемлемую лично для него схему. А это, естественно, увеличивает вероятность погашения кредита в срок.

3. Направления совершенствования ипотечного кредитования

3.1 Тенденции развития ипотечного кредитования в России

Основной тенденцией последних полутора-двух лет стал рост рынка в условиях увеличения ставок по ипотечным кредитам. При этом активная динамика ипотечного кредитования во многом была обеспечена значительно усилившейся конкуренцией среди участников рынка, стимулировавшей банки к корректировке требований к заемщикам. Прогнозы по рынку в основном сводятся к тому, что к концу 2013 года средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам существенно не изменится, а при отсутствии неблагоприятных внешних факторов существует вероятность некоторого снижения ставок. Темпы роста ипотечного рынка в целом замедлятся, что будет объясняться, с одной стороны, исчерпанием эффекта низкой базы предыдущих периодов, а с другой - замедлением спроса на фоне снижения темпов роста экономики, общего удорожания ипотечных жилищных кредитов и роста стоимости жилья.

В настоящее время потребительские ссуды предоставляются индивидуальным заемщикам разными коммерческими банками. При этом, к числу основных факторов влияющих, на выбор формы кредитного договора и условия кредитования, можно отнести макроэкономические факторы и микроэкономические факторы, действующие на уровне банка и его клиента. Эти и многие другие факторы принимает во внимание банк при разработке своей кредитной политики, определяющей сроки кредитования, уровень взимаемых процентных ставок и другие условия кредитования.

Современная российская практика кредитования индивидуальных клиентов на цели ипотеки требует своего совершенствования, как с точки зрения расширения объектов кредитования, так и дифференциации условий предоставления ссуд.

В целом для того, чтобы ипотека стала доступной, необходимы следующие условия:

стабильная экономическая ситуация в стране и динамично развивающийся рынок труда;

низкие ставки, невысокий первоначальный взнос и длительный (до 50 лет) срок;

активное строительство нового доступного жилья;

устранение административных барьеров.

Проблема доступности жилья заключается не только и не столько в стоимости ипотеки, серьезным барьером является стоимость квадратного метра жилья. Ипотека лишь финансовый инструмент, который авансирует доходы. Спрос на жилье на ближайшие годы остается достаточно высоким, и в первую очередь это касается жилья эконом-класса. На сегодняшний же день строительный комплекс не может восполнить даже естественную убыль ветхого и аварийного фонда. А потому во многих регионах в ближайшее время цены на недвижимость вновь начинают расти и могут скоро вернуться на докризисный уровень. Показателем же активности ипотечного кредитования является увеличение доли ипотечных сделок в сделках с жильем: в последние годы примерно каждый пятый объект (более 20 %), зарегистрированный в сделках с жильем, приобретался с использованием ипотечного кредитования.

Итак, сегодня получить ипотечный жилищный кредит в российском банке достаточно сложно. В первую очередь из-за небольшого количества банков, практикующих ипотечное жилищное кредитование, неотработанности самой схемы кредитования, большого количества требуемых документов. Все эти обстоятельства тормозят развитие ипотечного жилищного кредитования в России. Однако увеличивающееся число региональных ипотечных программ и инициатив отдельных коммерческих банков вселяется надежду, что со временем этот механизм будет отлажен, и население получит реальную возможность улучшить жилищные условия.

При строительстве и покупке жилья гражданам должно быть предоставлено право на получение кредита под залог, в том числе недвижимости. В процессе развития залогового кредитования, по нашему мнению, будут происходить:

увеличение потоков подготовительных информационных материалов (законодательной базы, правил работы банков, прав и обязанностей заемщиков и др.) для расширения круга потребителей;

снижение уровня процентных ставок по кредитам и соответственно повышение банками качества услуг в интересах заемщиков, предложение дополнительного сервиса без повышения процента;

повышение доверия к банкам в результате улучшения информирования населения о результатах работы банков, инвестиционных программах, проектах и т.д.

Положительный эффект могут оказать: введение целевых жилищных сертификатов и жилищно-строительных вкладов и предоставление на этой основе первоочередного права на получение инвестиционного кредита владельцам сертификатов и вкладов после соблюдения установленных условий (срока хранения и необходимой суммы накопления средств на сертификатах и вкладах); повышение уровня информированности частных заемщиков с новых видах кредитов и банковских услуг; соблюдение банками индивидуального подхода при кредитовании и учет интересов заемщика; проведение маркетинговых исследований банков с целью выявления потребности населения в новых видах кредитов.

3.2 Актуальные проблемы ипотечного кредитования в ОАО «Сбербанк»