Курсовая работа (т): Ипотечное кредитование

отмечены особенности ипотеки земельных участков (гл. XI), а также предприятий, зданий и сооружений (гл. XII).

Принятие ряда законов, посвященных ипотечному кредитованию, порядку оформления объектов недвижимости в собственность и регистрации прав на недвижимость, а также пристальное внимание к этому процессу со стороны населения, специалистов в области землепользования и потенциальных частных инвесторов ознаменовало новый уровень ипотечных отношений в России.

1.2 Виды ипотечных кредитов

Сейчас банк выдает несколько видов ипотеки: ипотека на вторичном рынке, ипотека на участие в долевом строительстве, ипотека молодой семье, кредит на улучшение жилищных условий. Каждый кредит имеет ряд особенностей и выдается на определенных условиях. Ставки по разным видам ипотечного кредитования в России также различны.

Рассмотрим первый вид кредитования - ипотеку на вторичном рынке.
Это самый распространенный вид ипотечного кредитования в России. Все просто - вы находите квартиру, которую люди хотя продать, оформляете договор ипотечного кредитования и покупаете квартиру за деньги банка. Особенностью данного вида ипотеки в России является необходимость заключения договора страхования на случай потери титула или права на недвижимость. Бывали случаи, когда квартира оказывалась не слишком чистой и после ее продажи, объявлялись наследники или несовершеннолетние дети, собственники данной квартиры. В результате можно остаться без жилья и с огромным долгом в несколько миллионов. Чтобы этого не случилось - нужно заключить договор страхования права собственности. Это обязательный атрибут ипотечной сделки.

Второй вид ипотечного кредитования в России - ипотека с долевым участием. Тут в отличие от первого вида вы покупаете квартиру новую и страховать потерю титула не нужно, так как вы первый собственник. Особенность данного вида ипотеки - вы можете просто не дождаться ввода объекта в эксплуатацию. Ставка по данному виду ипотечного кредита в РФ до получения прав собственности обычно выше на 1-2 процента. После получения документов на квартиру нужно предоставить их банку и ставка будет снижена.

Ипотека молодой семье - это третий вид ипотечного кредитования в Российской Федерации. Тут имеется ограничения на возраст заемщика и данный вид ипотеки выдает Сбербанк. Обычно этот кредит выбирают молодые люди, которым нужно жилье для создания семьи. Если вы живете с родителями и у вас менее 10 квадратных метров на человека(в случае Москвы), то можно подать заявление на вступление в очередь на получение субсидии. 1-1.5 млн рублей - вот размер субсидии для Москвы, если вас признают нуждающимися. Но как говорилось раннее нужно попасть в очередь нуждающихся в получении жилья.

И все же наиболее популярным и четвертым видом использования ипотечного кредитования в России является кредит на улучшение жилищных условий. Для предоставления ипотечного кредита банк обязательно возьмет некое недвижимое имущество в залог - по статистике, в нашей стране для этого чаще для этого используются вновь приобретаемые квадратные метры. Хотя при наличии у вас в собственности какой-либо другой недвижимости банк сможет принять и её в качестве залога. Вся процедура оформления ипотеки - процесс длительный и многоэтапный, и иногда самым простым способом завершения его с положительным для заемщика результатом может стать обращение к кредитному брокеру или в агентство по недвижимости.

1.3 Ипотечные кредиты как финансовый инструмент в деятельности банка

Основой деятельности любого банка является реализация банковских продуктов, которые, по сути, являются предметом договора между банком и клиентом. На данный момент банковские продукты настолько прочно вошли в нашу жизнь, что большинство людей уже не представляют без них свою жизнь.

Банковские продукты представлены следующими видами:

Валютные операции. Предполагают услуги по купле - продаже иностранной валюты. Доход банка состоит из курсовой разницы и положительной динамики валютных котировок. Проведение подобных операций на межбанковском рынке требует от специалистов финансового учреждения владения специфическими знаниями, поэтому чаще всего этим занимаются крупные банки.

Коммерческие векселя и кредиты предприятиям. Принимая к учету векселя, банки фактически кредитуют предприятия, покупая у них обязательства третьих лиц.

Сберегательные депозиты. Это один из основных предложений банков, которые обеспечивают учреждениям достаточный объем оборотных средств.

Хранение ценностей. Суть данного вида заключается в том, что клиенту на определенный скок и за определенную плату предоставляется ячейка-сейф для хранения ценностей.

Правительственные кредиты. Предоставление займа правительству через приобретение у них облигаций.

Чековые счета. Потребителям данного продукта предоставляется возможность осуществлять оплату путем подписания переводных векселей.

Потребительский кредит. Основной вид деятельности, за счет которого формируется прибыль банка. Сегодня наблюдается повышенный спрос на этот вид и именно в этом направлении наблюдается постоянное развитие.

Стоит отметить, что реализация банковских продуктов невозможна без качественного предоставления банковских услуг.

Банк предоставляет следующие услуги своим клиентам:

Консультационные услуги - это залог успешной реализации банковских программ, поскольку прежде, чем приобрести что-либо, клиент хочет иметь достаточно информации.

Управление денежными потоками. Реализуется через размещение по поручению клиента временно-свободных средств.

Брокерские услуги. Помощь в проведении операций с ценными бумагами, в т.ч. векселями.

Страховые услуги. Услуги минимизирующие риски по всем видам операций.

Финансовые услуги предоставляются клиентам посредством покупки дебиторской задолженности.

Банковский сектор относится к самому непостоянному. Это связано с тем, что меняется финансовая ситуация в стране и потребности клиентов. Понимают это и руководители банковских учреждений, поэтому основным направлением работы маркетингового отдела является разработка и внедрение банковских продуктов и, как следствие, банковских услуг.

Разработка нового банковского продукта начинается с мониторинга внешней среды с целью поиска идей. Проводится такая работа с помощью консультантов и агентов банка, поскольку они непосредственно связаны с клиентами, а именно на удовлетворение их потребностей ориентирована работа. После того, как в распоряжении маркетологов оказывается несколько идей, выбирается наиболее подходящая для банка и определяется набор свойств будущего продукта. Затем проводится анализ рынка сбыта на предмет соотношения затрат на разработку, внедрение и сопровождение продукта с возможной прибылью. Если результаты исследования соответствуют ожиданиям, банк переходит к непосредственной разработке. Данный этап самый трудоемкий, поскольку проводится изучение нормативно-правовой базы, обучение персонала, получение лицензии на реализацию продукта, разработка способа подачи и т.д.

Когда банковский продукт «готов» проводится его тестирование, для этого его предлагают ограниченному числу клиентов (обычно это постоянные и надежные клиенты) и если реакция на него положительная предложение выводят на рынок. Наиболее существенную роль ипотека сыграла в период выхода страны из экономического кризиса. Ипотечный бизнес оказывает реальное положительное влияние на развитие различных отраслей экономики, помогает ликвидировать экономический спад. Очевидно и влияние ипотеки на социальные процессы. В определенном отношении она способствует устранению проблем обеспечения населения не только собственным жильем, но и постоянной работой, в поиске и сохранении которой заинтересован человек, взявший на себя финансовые обязательства. Конечно, экономическая и социальная роль ипотеки значима и очевидна, но наиболее существенное влияние ипотечное кредитование и его развитие в РФ имеет для совершенствования банковской системы страны, которая находится в достаточно сложном положении. Финансовые трудности, которые для банковской системы были созданы мировым экономическим кризисом, привели к ограничениям их инвестиционных возможностей, также снизились масштабы операций, которые проводились банками в сфере кредитования. Проблемой для банков страны стал невозврат кредитов, которые лишь частично обеспечены существующими финансовыми резервами.

Для банков именно ипотека становится инструментом, который гарантирует погашение кредита наличием залогового обеспечения - объекта приобретаемой недвижимости. В данном случае именно операции, которые проводятся банками с недвижимостью, несут для них меньше рисков и больше выгоды, нежели иные кредитные операции. Те банки, которые активно работают в направлении ипотечного кредитования, имеют более стабильные показатели работы, что также обусловлено обязательным страхованием сделки, покрывающим издержки кредиторов при возникновении страховых случаев.

Государство также признает значение и роль ипотеки, поэтому с его стороны очевидна поддержка, которая выражается в разработке, внедрении и обеспечении действенности законодательства; организации работы государственных органов, проводящих регистрацию сделок; усовершенствовании стратегии предоставления ипотечных кредитов и т.д. Развитие системы ипотечного кредитования поможет сделать банковскую систему в целом более эффективной, именно на разработку такой системы должно ориентироваться государство на современном этапе. Для этого важно совершенствовать не только законодательную базу, но и систему страхования, оценки имущества, лицензирования банков. Важна разработка основ правовых институтов защиты интересов сторон - участников и эффективное регулирование ситуации.

2. Анализ ипотечного кредитования на примере ОАО «Сбербанк»

.1 Анализ рынка ипотечного кредитования в РФ

Рынок ипотечного кредитования в России активно развивается. На долю ипотеки в российском ВВП приходится 3%.

В 2013 году в России наблюдалось увеличение доли ипотечных сделок в общем объеме сделок с жильем.

Основной рост ипотечного кредитования в 2013 г. в России пришелся на первую половину. Со второй половины года, летом 2013 г. выдача ипотечных кредитов замедлилась из-за повышения банковской ставки.

Рис. 1. Объем выданных ипотечных кредитов в РФ, 2007 -2013 гг., млн. руб. и %

Несмотря на рост процентных ставок по ипотечным кредитам в 2013 году позитивная динамика рынка была значительной. Потребительский спрос на ипотечные продукты в 2013 году был вызван либерализацией условий кредитования со стороны банков и расширением продуктовой линейки.

Рис. 2. Количество выданных ипотечных кредитов в РФ, 2007-2013 гг., в ед. и %

Подавляющая часть ипотечных кредитов в РФ выдается в рублях. Согласно прогнозам, в 2014 г. рынок ипотечного кредитования ожидает рост, который состоится на фоне усиливающейся конкуренции.

В разрезе ипотечных программ в РФ больше всего кредитов выдается на приобретение жилья на вторичном рынке.

Рис. 3. Структура объемов ипотечного кредитования в РФ в разрезе ипотечных программ, %

На ипотечном рынке в РФ преобладают долгосрочные кредиты. Ипотечное кредитование является важнейшим стратегическим направлением развития розничного кредитного портфеля большинства крупных российских банков.

Рис. 4. Доля ипотеки в структуре розничного портфеля российских банков, 2013 г., % (в млн. руб)

Самый крупный ипотечный портфель у «Сбербанка». На втором и третьем местах ВТБ 24 и Газпромбанк.

Рис. 5. Долевое распределение крупнейших ипотечных банков в структуре ипотечного портфеля РФ, на 01.01.2013 г., %

Соответственно, «Сбербанк» лидирует по объемам и количеству выданных ипотечных кредитов. На рисунках 6, 7, 8 представлены: доля ипотеки в розничном кредитном портфеле ОАО «Сбербанк России», динамика объема ипотечного портфеля ОАО «Сбербанк России» и динамика выдачи объемов ипотечных кредитов ОАО «Сбербанк России».

Рис. 6. Доля ипотеки в розничном кредитном портфеле ОАО «Сбербанк России», 2011-2012 гг, % 

Рис. 7. Динамика объема ипотечного портфеля ОАО «Сбербанк России», на 01.01.2013 г., тыс. руб.

Рис. 8. Динамика выдачи объемов ипотечных кредитов ОАО «Сбербанк России», на 01.01.2013 г., тыс. руб.

.2 Общая характеристика деятельности ОАО «Сбербанк»

Исторически Сбербанк России отсчитывает свое основание с даты указа императора Николая I о создании сберегательных касс, подписанного в 1841 году. Основной целью деятельности Коломенского отделения головного отделения по московской области ОАО Сбербанк России является привлечение денежных средств от физических и юридических лиц, осуществление кредитно-расчетных и иных банковских операций и сделок с физическими и юридическими лицами для получения прибыли.

Миссия Банка - обеспечивать потребность каждого клиента, в том числе частного, корпоративного и государственного, на всей территории России в банковских услугах высокого качества и надёжности, обеспечивая устойчивое функционирование российской банковской системы, сбережение вкладов населения и их инвестирование в реальный сектор, содействуя развитию экономики России. Сбербанк России - современный универсальный банк с большой долей участия частного капитала, в т.ч. иностранных инвесторов. Структура акционерного капитала Сбербанка свидетельствует о его высокой инвестиционной привлекательности.

В таблице 1 приведена структура акционеров банка за последние три года.

Таблица 1

Структура акционеров ОАО «Сбербанк России» (основные тенденции за 2011-2013 гг.) (доли в уставном капитале)

На сегодняшний день Сбербанк является крупнейшим банком Российской Федерации и Центральной и Восточной Европы, занимает лидирующие позиции в основных сегментах финансового рынка России и входит в число крупнейших по капитализации банков мира.

На долю лидера российского банковского сектора по общему объему активов приходится 28,6% совокупных банковских активов (по состоянию на 1 ноября 2013 года).

Банк является основным кредитором российской экономики и занимает крупнейшую долю на рынке вкладов. На его долю в конце 2013 г. приходится 43,3% вкладов населения, 32,7% кредитов физическим лицам и 32,1% кредитов юридическим лицам.

Сбербанк в 2014 году - это 17 территориальных банков и более 19 тысяч отделений по всей стране, во всех 83 субъектах Российской Федерации, расположенных на территории 11 часовых поясов.

Только в России у Сбербанка более 106 миллионов клиентов - больше половины населения страны, а за рубежом услугами Сбербанка пользуются около 11 миллионов человек (по состоянию на конец 2013 г.).

Спектр услуг Сбербанка для розничных клиентов максимально широк: от традиционных депозитов и различных видов кредитования до банковских карт, денежных переводов, банковского страхования и брокерских услуг.

Все розничные кредиты в Сбербанке выдаются по технологии «Кредитная фабрика», созданной для эффективной оценки кредитных рисков и обеспечения высокого качества кредитного портфеля.