При разделе общей совместной собственности супругов, в состав которой вошла и квартира, суд на основании п. 2 ст. 39 Семейного кодекса вправе (в отдельных случаях) отступить от начала равенства их долей, учитывая интересы несовершеннолетних детей и (или) заслуживающие внимания интересы одного из супругов.
6. Владение, пользование и распоряжение - триада традиционных для собственника (субъекта вещных прав) правомочий - осуществляется им равно относительно любого из названных выше объектов права собственности (вещного права), независимо от того, к какой форме собственности принадлежит жилище. Собственник не утрачивает объем правомочий и в случае его объединения с собственниками иных помещений в многоквартирном доме в товарищество собственников жилья (см. коммент. к ст. 291). Члены этого товарищества продолжают осуществлять правомочия собственников помещений, находящихся в частной, государственной, муниципальной или иной собственности в соответствии с нормами гражданского права. Товарищество собственников жилья в своем уставе вправе в разумных пределах ограничивать лишь цели использования нежилых помещений кондоминиума, находящихся в собственности его членов, и только в случае, когда это связано с защитой прав и интересов других членов товарищества (ст. 42 Закона о товариществах собственников жилья).
Собственнику дома принадлежит право перехода из одной формы собственности в другую, сдавать внаем, в аренду, отдавать в залог, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются нормы права, жилищные, иные права и свободы других граждан, общественные интересы (см. коммент. к ст. 209).
Независимо от формы собственности жилого помещения его наем осуществляется по договору т.н. коммерческого найма, а в домах государственного и муниципального жилищного фонда - и по договору социального найма (гл. 35 ГК).
Принудительное изъятие имущества у любого собственника не допускается, кроме случаев, названных ст. 235 (см. коммент. к ней). Конституция (ст. 35), закрепляя гарантии охраны частной собственности законом (в т.ч. возможности лишить имущества не иначе как по решению суда), распространяет их как на сферу гражданско-правовых отношений, так и на отношения государства и личности в публично-правовой сфере (см. Постановление Конституционного Суда РФ от 20.05.97 - СЗ РФ, 1997, N 21, ст. 2542). Статья 293 (см. коммент. к ней) устанавливает специальный случай принудительного отчуждения бесхозяйственно содержимого жилого помещения.
Товарищество собственников жилья, не нарушая права каждого из них, может иметь в собственности свои помещения в зданиях (кондоминиуме), а если это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов членов товарищества - предоставлять в пользование или ограниченное пользование (сервитут) объекты общего имущества какому-нибудь лицу; надстраивать, перестраивать со сносом или без него объекты общего имущества; получать или приобретать в собственность земельные участки для жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек, осуществлять застройку на прилегающих и выделенных земельных участках; совершать действия и заключать сделки согласно целям и задачам товарищества. Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом и не отвечает по обязательствам своих членов.
7. Единый ордер местной администрации на занятие жилых помещений, преследовавший цель контроля за распорядительной деятельностью субъекта права собственности и других вещных прав, вошел в противоречие с принципами, установленными ст. 1 ГК: неприкосновенность собственности, свобода договора и недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела в условиях разграничения государственной собственности на федеральную, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность и трансформации общественной собственности в частную. Отказ местной администрации самоуправления в выдаче ордера на занятие свободного жилого помещения по договору социального найма в домах федеральной государственной собственности или в домах, принадлежащих на праве государственной собственности субъекту Российской Федерации, нарушает свободу волеизъявления собственника (его уполномоченного) заключить с гражданином договор социального найма жилого помещения.
8. Объектами общей собственности в многоквартирном жилом доме признаются находящиеся за пределами квартир общедомовое инженерное оборудование, общие строительные (несущие и другие) конструкции жилого дома, места общего пользования. Постановление Правительства РФ от 30.07.2004 N 392 "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг" конкретизирует частично понятие общего имущества многоквартирного жилого дома - в т.ч. подвал, чердак, подъезд, крыша, общие коммуникации, технические устройства (лифты, приборы учета), технические помещения жилого дома.
В тексте ст. 290 не назван придомовый земельный участок как общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме, поскольку Законом о приватизации жилищного фонда земельный участок или его доля не включались в число объектов приватизации (см. коммент. к гл. 17). Его, равно как и пешеходные, транспортные дороги, бассейны, водоемы, многолетние зеленые насаждения, элементы благоустройства, детские, спортивные площадки, колясочные и другие подсобные объекты (гаражи и т.п.), объединенные общим земельным участком и элементами инфраструктуры, назвал Закон о товариществах собственников жилья (ст. 5, 7). Указанные объекты, включая дом, могут быть объединены их собственниками в самостоятельный имущественный комплекс со своим режимом управления, называемым кондоминиумом (см. коммент. к гл. 17 и ст. 291). Собственники, решившие объединиться в кондоминиум, наделяются своей долей (без выделения в натуре) земельных участков, которые им не принадлежали в результате приватизации жилых помещений. Придомовый земельный участок и иное общее имущество могут быть обременены правом ограниченного пользования (сервитутом) другими лицами (см. коммент. к гл. 17). Такому процессу мешает передача во временное пользование земель владельцам автомашин под гаражи, фиксирующая в натуре несоответствующую долю каждому желающему и видимость выдела земельного участка.
В квартире также находится инженерное оборудование, обслуживающее несколько квартир (сети газо-, водоснабжения, водоотведения), которое закон относит к общему имуществу жилого дома. В коммунальной квартире, где самостоятельным объектом права собственности являются изолированные (непроходные, незапроходные) жилые комнаты, к общему имуществу всех субъектов права собственности относятся места общего пользования квартиры. Инженерное оборудование, обслуживающее все комнаты коммунальной квартиры и ее вспомогательные комнаты, составляет общее имущество их собственников. Отношения собственности в таких квартирах специально нормами комментируемой главы не регулируются. Нормы ст. 289 и 290 о квартире как объекте права собственности и об общем имуществе собственников квартир в многоквартирном доме могут применяться к этим отношениям в порядке аналогии закона. Нормы Закона о товариществах собственников жилья (ст. 9) прямо адресованы собственникам комнат в коммунальной квартире.
Общее имущество и в многоквартирном доме, и в коммунальной квартире находится в общей долевой собственности соответственно собственников квартир в многоквартирном доме (ст. 291 ГК) и собственников жилых комнат в коммунальной квартире. Доля нового собственника в праве общей собственности на такое имущество равна доле предшествующего.
Для собственников жилых комнат в коммунальной квартире доли определяются с учетом приходящейся на каждого из них общей площади в квартире, установленной пропорционально метражу их жилой площади. Собственники жилых комнат (как и квартир) своим соглашением вправе установить иной принцип определения долей.
Если один из сособственников собирается надстроить мансардами многоквартирный дом или пристроить к нему пристройки, он не вправе это делать без согласия сособственников (ст. 247 ГК). При недостижении такого согласия дело решается в судебном порядке.
Соотношение квартиры (жилой комнаты) как конкретного объекта права собственности и доли в общей собственности на общее имущество многоквартирного дома (коммунальной квартиры) - это соотношение главной вещи и ее принадлежности (см. коммент. к ст. 135). Поэтому ст. 290 установила правило, по которому собственник квартиры не вправе распорядиться ее принадлежностью (долей в праве собственности на общее имущество) раньше или отдельно, чем главной вещью. Принадлежность следует (как ее спутник) судьбе главной вещи. Правило адресовано собственникам квартир. По аналогии закона оно может быть применимо и к собственникам жилых комнат в коммунальной квартире. Передача доли в общей собственности отдельно от права собственности на жилое помещение не допускается. Стало быть, отчуждая квартиру (жилую комнату) в многоквартирном доме (коммунальной квартире), собственник одновременно автоматически отчуждает и свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (коммунальной квартиры).
Вместе с тем нежилое помещение в многоквартирном доме может и не быть общим имуществом собственников квартир, а принадлежать субъекту права собственности - изолированная часть дома, имеющая свое сообщение с внешней средой, свою закольцованную систему энергоснабжения, отдельные приборы учета потребления коммунальных услуг, и тогда правила ст. 290 на такое нежилое помещение не распространяются. Напомним, что нежилое помещение не является самостоятельным объектом права собственности и выражено идеальной частью общей собственности.
Статья 291. Товарищество собственников жилья
1. Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).
2. Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.
Комментарий к статье 291
1. Деятельность товарищества собственников жилья регулируется Законом о товариществах собственников жилья. Закон охватывает также жилищные и жилищно-строительные кооперативы (с хотя бы одним полностью выплаченным паем) и другие объединения собственников недвижимости в жилищной сфере.
Распространение его действия на жилищные и жилищно-строительные кооперативы, где изменилась структура собственности на квартиры, требует от правоприменительных органов руководствоваться Законом о товариществах собственников жилья и тогда, когда большинство из числа указанных кооперативов продолжают действовать на базе прежних учредительных документов, не преобразуясь в товарищества собственников жилья.
Его нормы применяются к отношениям с участием российских и иностранных граждан, лиц без гражданства, юридических лиц, если иное не установлено международными договорами.
2. Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий придомовый земельный участок, расположенные на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором помещения, предназначенные для жилых или иных целей, находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований - домовладельцев частной, государственной, муниципальной и иной формы собственности. Кондоминиум наделяется земельным участком на праве собственности по нормативам и на условиях аренды сверх нормативов согласно Постановлению Правительства РФ от 26.09.97 N 1223 (СЗ РФ, 1997, N 40, ст. 4592). Остальные части комплекса - это имущество, находящееся в общей долевой собственности домовладельцев (см. коммент. к ст. 290). Товарищество образуется на базе кондоминиума (см. коммент. к ст. 247). Кондоминиум может существовать самостоятельно, не будучи основой товарищества собственников жилья. Последнее нельзя образовать без кондоминиума. Цель того и другого образования - определить способ эксплуатации объединенных в единый комплекс жилых помещений, экономный и эффективный, а также строительство кондоминиума.
Выбор домовладельцами на основе свободного волеизъявления такого способа управления кондоминиумом, как товарищество, означает реализацию их права создать объединение для достижения названных целей - констатировал Конституционный Суд РФ в Постановлении от 03.04.98 N 10-П (СЗ РФ, 1998, N 15, ст. 1794).
В кондоминиуме может быть не только одно, но и несколько зданий. Важно, чтобы помещения принадлежали не менее чем двум собственникам независимо от того, к какой форме собственности относится объект, а также какими (жилыми или нежилыми) являются помещения. Собственники помещений по своему усмотрению решают, как им согласованно управлять кондоминиумом.
Непосредственное управление кондоминиумом Закон о товариществах собственников жилья связывает с его незначительными размерами и ограниченным числом собственников помещений (не более четырех помещений, принадлежащих не более чем четырем различным домовладельцам, - ст. 21 Закона).
Другой вариант - передача этих функций по договору уполномоченной государством (органом местного самоуправления) службе заказчика, оказывающей такого рода услуги. Такое решение Закона исходит из монополии государственных структур в данной сфере, оно не приведено в соответствие с Концепцией реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, одобренной Указом Президента РФ от 28.04.97 N 425 (СЗ РФ, 1997, N 18, ст. 2131), которая предусматривает обслуживание жилищного фонда на основе конкуренции, предоставление потребителям возможности влиять на объем и качество услуг. Частные организации должны иметь равные с государственными (муниципальными) возможности обслуживать жилищный фонд.
И наконец, третий вариант - собственники помещений в кондоминиуме образуют товарищество - некоммерческую организацию, где каждый собственник индивидуально-определенного жилого помещения одновременно выступает участником долевой собственности на общее имущество, для совместного управления и обеспечения эксплуатации, содержания комплекса и приращения недвижимости в кондоминиуме.
Стало быть, в товарищество объединяются не менее двух лиц (граждан, юридических лиц), являющихся исключительно собственниками помещений (жилых и нежилых), причем независимо от форм собственности. Так, после приватизации жилых помещений в многоквартирном доме может быть образовано товарищество, в состав которого войдут все собственники приватизированных квартир, собственники нежилых (арендованных) помещений (а не арендаторы) и муниципальное образование как собственник той части дома, где квартиры еще не приватизированы, а также нежилых помещений. В кондоминиум же этого товарищества войдут жилой дом, нежилые помещения дома (например, многофункционального использования) и земельный участок вместе с сооружениями, расположенными на нем. Товарищество может быть организовано и в одном подъезде многоквартирного дома, и в одной коммунальной квартире.