2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Комментарий к статьям 288, 289, 290
1. Закон устанавливает функциональное назначение жилого помещения как обобщающего понятия жилища - места жительства (см. коммент. к комментируемой главе) и утверждает два принципа его использования по назначению: потребительский и коммерческий (гл. 35 ГК). И тот и другой принцип не допускает использования жилого помещения в иных целях (см. коммент. к ст. 293). Ему должны отвечать потребительские качества жилого помещения, в сумме составляющие его пригодность к постоянному или преимущественному проживанию, поскольку они производны от его назначения. По ст. 288 допустимо размещение в жилом доме предприятий, учреждений и организаций, но при этом воспрещено использовать его помещения в целях промышленного производства.
Однако размещение в жилом доме предприятий, учреждений и организаций возможно лишь в конструктивно встроенных, пристроенных, приспособленных, переоборудованных в установленном порядке нежилых помещениях, имеющих разное или универсальное назначение. Чтобы дом оставался жилым, следует сохранить соотношение между жилой и иной площадью (см. коммент. к комментируемой главе). В противном случае это уже не жилой дом, а здание, где имеются жилые помещения.
Собственник не вправе произвольно, самоуправно изменить или аннулировать назначение жилого помещения. Для общества это социально важно. Обращает на себя внимание, что назначение жилища в отношениях собственности, урегулированных в ст. 288, оказалось неидентичным его назначению в наемных отношениях, также урегулированных в ГК (ст. 673). В отношениях собственности жилье (для его собственника) функционально предназначено для проживания, в наемных отношениях жилье (для его нанимателя) - место постоянного проживания. И в тех и в других отношениях жилище должно отвечать одним и тем же целям. И те и другие отношения имеют место одновременно в одном и том же объекте недвижимости. Однако в отношениях собственности требования к жилищу снижены, а в наемных отношениях - повышены.
Разница в предмете может иметь место, но не за счет функционального назначения жилого помещения. Очевидно, что конструктивно жилище и в тех и других отношениях должно быть функционально единым независимо от того, пользуется им собственник или наниматель. Повышенное благоустройство жилого помещения может отличать его коммерческий наем, но это различие не касается назначения жилища.
Жилое помещение, как правило, не должно быть многофункциональным. Проживание совместимо с индивидуальной профессиональной деятельностью в домашних условиях лиц творческих профессий (писатели, художники, музыканты и т.п.) без изменения функционального назначения жилья.
В сельской местности жилыми признаются дома, совмещенные с производственными и иными хозяйственными строениями и сооружениями в соответствии с целевым назначением земли и ведением хозяйства.
Но проживание несовместимо с предоставлением юридического адреса коммерческим и некоммерческим организациям (например, АО, партийная штаб-квартира и т.п.). Не допускается также использовать под цели, далекие от проживания, и свободные жилые помещения, приобретенные специально для этих целей (молитвенный дом и т.п.). По ГК это оценивается как грубое нарушение закона. Если есть намерение использовать жилье под такого рода цели, оно должно быть предварительно переоборудовано и переведено в свою противоположность - нежилое помещение, что допустимо в исключительных случаях. Порядок и условия такого перевода установлены жилищным законодательством. Фактическое использование жилого помещения не по назначению запрещено, равно как и перевод пригодной к постоянному проживанию площади в нежилую.
Перевод жилого помещения в нежилое допускается: 1) если жилье непригодно к постоянному проживанию и такие дефекты не могут быть устранены технически и санитарно или их устранение экономически нецелесообразно; 2) если жилое помещение находится в аварийном состоянии либо проживать в нем особо опасно для жизни и здоровья людей; 3) если жилой дом подлежит сносу или переносу на другой земельный участок - на период до фактического сноса (переноса), начиная с освобождения жилого дома от проживающих в нем граждан.
Использование находящихся в жилых домах нежилых помещений, предназначенных для торговых, производственных, канцелярских, бытовых нужд непромышленного характера, не должно нарушать правила пользования жилыми помещениями и содержания жилого дома и придомовой территории, причинять вред проживающим и эксплуатации дома и земельного участка. ГК, напомним, запретил размещение в жилых домах промышленного производства.
2. В основном жилищном фонде квартира, жилая комната не могут быть многофункциональными, обременены другими подчиняющими целями, используются исключительно для проживания. Помещение признается жилым, если оно конструктивно выделено в обособленную часть жилого дома (квартира), функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, канализовании, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей.
В каждом населенном пункте городского или сельского типа достигнут определенный средний уровень инженерного благоустройства жилищного фонда (энерго-, водо-, тепло-, газоснабжение, водоотведение, эвакуация бытовых отходов и т.д.). Жилое помещение, которое не отвечает потребительским нормам и требованиям или вовсе не оборудовано видами инженерного благоустройства, признается в установленном порядке непригодным для постоянного проживания или неполноценным и подлежит переводу в нежилое, если его невозможно восстановить в качестве жилого или принять иные меры к повышению благоустройства. Отсутствие отдельных видов инженерного благоустройства, достигнутых в данном населенном пункте в среднем, переводит занимаемое помещение в число неполноценных.
Жилое помещение может быть отнесено к числу специализированных (жилые комнаты или квартиры в специальных жилых домах для одиноких престарелых, в домах-интернатах для инвалидов, ветеранов), где стационарно организовано социальное и медицинское обслуживание проживающих. Но специализированный жилищный фонд (общежития, дома маневренного жилищного фонда) выведен за границы основного жилищного фонда. Поэтому специализированные жилые помещения могут (в отдельных случаях) иметь сниженные санитарные, технические и иные потребительские характеристики и нормативы.
3. Под жилым помещением в ст. 288, как и в последующих нормах комментируемой главы, понимается помещение, законченное строительством и в установленном порядке принятое в эксплуатацию (см. коммент. к комментируемой главе), подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации). Незавершенное строительство жилого дома отнесено Законом о государственной регистрации прав на недвижимость (ст. 25) к объектам недвижимости, если такой дом перестал быть предметом договора строительного подряда.
ГК вслед за Законом о приватизации жилищного фонда признал индивидуально-определенные жилые помещения в виде квартир реальными объектами вещного права правообладателей. Таким же реальным объектом права собственности Конституционный Суд РФ признал и комнату в коммунальной квартире (СЗ РФ, 1998, N 45, ст. 5603). В отличие от квартиры (комнаты) нежилое помещение не является объектом вещного права. Закон о регистрации прав на недвижимость в противоречие с ГК называет нежилые помещения самостоятельным объектом гражданских прав. В нежилых зданиях, как и в недостроенных жилых домах, вещное право на часть здания (недостроенного жилого дома) по-прежнему выражено идеально (арифметически) - 1/2, 1/3, 1/4 и т.п. Эта разница между жилой и нежилой площадью в их объектном выражении имеет принципиальное значение в правоприменительной практике.
4. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость (о государственной регистрации возникшего до введения в действие названного Закона права собственности на эти объекты недвижимости и действительности правоустанавливающих документов см. коммент. к ст. 261). К вещным правам (ст. 216 ГК), подлежащим государственной регистрации, равно как обременения (ограничения) и сделки, относятся право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294 ГК) и право оперативного управления имуществом (ст. 296 ГК). Не нужно регистрировать ограниченное вещное право лиц, совместно проживающих с собственником жилого помещения как членов семьи, но не имеющих право собственности на занимаемое жилое помещение (см. коммент. к ст. 292). Правоустанавливающими документами на жилые помещения могут быть акты государственных органов и акты органов местного самоуправления, судебные решения, договоры и иные сделки. Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии со ст. 23 Закона о регистрации прав на недвижимость с представлением паспорта домовладения, составленного бюро технической инвентаризации на основании натуральных обмеров и сведений компетентных органов.
Датой государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав), его раздел о жилом доме (см. коммент. к ст. 261) и раздел, содержащий информацию о квартире, жилом помещении в жилом доме. На жилой дом, жилое помещение заводится дело, включающее правоустанавливающие документы. Документы учитываются в книге учета документов, являющиеся неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав, идентифицированные тем же номером. Правообладание названными объектами возникает с момента государственной регистрации.
5. В число вещных прав на эти объекты недвижимости входят надлежаще оформленные право хозяйственного ведения и право оперативного управления, осуществляемые государственными и муниципальными юридическими лицами (см. коммент. к ст. 294, 296). Нахождение жилого помещения всего лишь на балансе субъекта вещного права не служит в судебно-арбитражной практике достаточным основанием для признания его правообладателем (Вестник ВАС РФ, 1996, N 10, с. 42).
Однако вопреки факту приватизации полностью всех квартир в многоквартирном доме, а следовательно, и общего домового имущества и перехода жилого дома в целом в частную собственность, без участия публичной собственности в ряде городов органы (организации) по учету объектов недвижимости продолжают фиксировать в Едином государственном реестре прав право государственной (муниципальной) собственности, право хозяйственного ведения или оперативного управления им, исходя из факта нахождения дома на балансе государственных (муниципальных) эксплуатационных служб, полагая, что у государства (муниципального образования) остается доля в общей собственности на общее имущество многоквартирного дома (инженерное оборудование дома, подвальное помещение, не подлежащее сдаче в аренду). Государственная (муниципальная) собственность может быть представлена в общей домовой долевой собственности, если остается неприватизированным одно жилое или нежилое, сдаваемое в аренду (а не техническое) помещение. Полная приватизация всех квартир и отсутствие подлежащих аренде нежилых площадей вытесняет государство (муниципальные образования) из числа субъектов права собственности на жилой дом, а следовательно, и правообладателей хозяйственного ведения и оперативного управления. Следует иметь в виду, что по Постановлению Правительства РФ от 30.07.2004 N 392 "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг" (РГ, 2004, N 167) оплата жилья собственниками жилых помещений в многоквартирных жилых домах включает и внесение платы за содержание жилья, которое состоит из содержания общего имущества жилого дома, в т.ч. подвала, чердака, подъезда, крыши, а также технических помещений жилого дома.
Распорядительная деятельность субъектов этих вещных прав подчиняется правилам, распространенным на все объекты недвижимости, в т.ч. и жилищного фонда, закрепленные за государственными и муниципальными юридическими лицами (см. коммент. к п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297, п. 1 ст. 298). В крестьянском (фермерском) хозяйстве жилой дом и все надворные постройки принадлежат его членам на праве общей совместной собственности (см. коммент. к ст. 257).
В общей совместной собственности супругов не имеет значения, на имя кого из них зарегистрировано жилое помещение (ст. 34 Семейного кодекса). Семья составляет устойчивую общность лиц, совместно пользующихся жилой площадью по различным правовым основаниям. Общая собственность членов семьи на жилое помещение остается многосубъектной. Семья не образует какого-либо нового коллективного самостоятельного единого субъекта права на занимаемую жилую площадь (см. коммент. к гл. 16). Остальные члены семьи, не являющиеся сособственниками жилого помещения, наделены лишь правом пользования (см. коммент. к ст. 292). Если бы семья стала еще одним самостоятельным субъектом прав и обязанностей, тогда каждый из ее членов соответственно утратил бы правосубъектность или получил права в меру того, что решила семья.
Право пользования занимаемым жилым помещением у членов семьи, не являющихся собственниками этого имущества, возникает не из договора с собственником, а из другого основания - исключительно на основе доверительных семейных связей с собственником (сособственниками) жилого помещения, хотя элемент договора имеет место (см. коммент. к ст. 292). Это совершенно самостоятельное, хотя и производное основание возникновения именно вещных, а не обязательственных прав, т.е. отношений, связанных с объектом права собственности. Собственник (сособственники) и все остальные лица обязаны воздерживаться от действий, нарушающих их право пользования жилой площадью (см. коммент. к ст. 305). Хотя это право не названо п. 1 ст. 216 (см. коммент. к статье) в числе других вещных прав наряду с правом собственности, но именно такая его природа образует его вещный характер. Перечень вещных прав, содержащийся в ст. 216, не является закрытым, исчерпывающим.
Раздел общего имущества супругов производится по правилам ст. 38, 39 Семейного кодекса. Это значит, что при отсутствии брачного договора действует режим совместной (неразделенной) собственности супругов на равных. Если брачным договором изменен установленный режим совместной собственности, то при разделе имущества супругов во внимание принимаются условия этого договора. Однако, если эти условия могут поставить одного из супругов в крайне неблагоприятное положение (лишают права собственности на квартиру, нажитую супругами в браке), они признаются судом недействительными по требованию этого супруга. Квартира, приобретенная в браке, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученная в дар или в порядке наследования, не считается общим имуществом (см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.98 N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака" - Бюллетень ВС РФ, 1999, N 1). Также исключается из совместного имущества квартира, приобретенная после фактического прекращения семейных отношений и ведения общего домашнего хозяйства, хотя брак к этому времени и не был расторгнут.