Вместе с тем отдельные акты гражданского законодательства отступили от предмета комментируемой главы, перенося характеристики жилого помещения на строения, целевое назначение которых ориентировано на иные функции, подчинено другим ведущим социальным целям: отдыху, садоводству, огородничеству. Так, Законом о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан "жилыми" признаны также возводимые на садовых, огородных и дачных участках строения капитального и некапитального типа, если это строительство ведется членами садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан (подп. 4 п. 1 ст. 19). Такое нормативное решение автоматически должно переносить правила комментируемой главы на отношения, складывающиеся по поводу "жилых" строений, расположенных на садовых, огородных или дачных земельных участках, хотя правила места жительства не могут быть теми же, что и места пребывания.
Место жительства - центр жизненных интересов проживающих, средоточие их личных и экономических интересов, что соответствует определению постоянного места жительства в международно-правовой практике Российской Федерации (например - в соглашениях с иностранными государствами об избежании двойного налогообложения доходов и имущества).
Можно сколько угодно фактически использовать строения, предназначенные для отдыха, как жилище. Однако если официально их титул не изменен как место постоянного или преимущественного проживания, строения по-прежнему документально продолжают числиться дачей, садовым домиком.
При этом следует иметь в виду, что по Градостроительному кодексу (ст. 41) садоводческие и дачные объединения граждан относятся по своим территориям к жилым зонам лишь тогда, когда они входят в городскую (поселковую) черту. Вне границ (черты) поселений они к этой территориальной зоне уже не относятся (рекреационные зоны как места отдыха населения).
Начиная с 1960 г. был введен запрет на индивидуальное дачное строительство и развитие индивидуального дачного фонда было заморожено. Индивидуальное дачное строительство было вытеснено коллективными объединениями граждан - дачно-строительными кооперативами и садоводческими товариществами, а также индивидуальным жилищным строительством.
Жилым домом как особым типом сооружения эти строения становятся лишь тогда, когда по Закону об основах федеральной жилищной политики они отвечают "требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям". В этом случае собственники строений вправе переоформлять их в качестве жилых домов с земельными участками на праве частной собственности в порядке, установленном законодательством (ст. 9). Однако этот же Закон характеризует строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках, как жилые.
Необходимые критерии перехода установил в свое время Госстрой России: возможность круглогодичного проживания, обеспеченная наличием транспортной доступности, постоянного электроснабжения и водообеспечения, отопления, гарантирующего поддержание нормативной температуры жилых помещений, а также наличием "устройств для населения и окружающей среды". Кроме того, естественно, - конструктивные и технические решения дома, обеспечивающие устойчивость и безопасность здания, соответствие санитарным и противопожарным требованиям.
Таким образом, необходимо предварительно выполнить значительное число существенных условий, чтобы достичь такого технического и санитарного состояния строения этого типа, когда его можно будет признать конструктивно пригодным для постоянного или преимущественного проживания, т.е. жилым домом, не принимая во внимание, используется ли он фактически в таком качестве. Однако и в этом случае такой переход может быть лишь исключением из правила, поскольку объединение граждан в целом преследует иные цели, чем постоянное проживание. Тогда зачем эта трансформация в единственном числе?
Очевидно, что подобные юридические конструкции базируются на предельно широком понимании жилища как сооружения, где живут или пребывают люди. Чтобы соответствовать нормам комментируемой главы, его понимание должно складываться прежде всего из ограниченного назначения жилища "в чистом виде" и производных от этого назначения типовых потребительских качеств - санитарных и технических нормативов, характеристик, предъявляющих повышенные требования к замкнутому пространству, каким является жилище в отличие от места пребывания, что дает основание вычленить именно жилой дом или жилое помещение из смежных с ними объектов, предназначенных не столько для постоянного проживания, сколько для иных социальных целей.
Лишь в Законе об ипотеке (ст. 74) юридически отграничены понятия "жилой дом", "квартира" от понятий "дача", "садовый домик", "гостиница" и другие строения, помещения, не предназначенные быть местом постоянного проживания. И как неизбежное следствие установлены особенности ипотеки применительно к индивидуальным и многоквартирным жилым домам, квартирам, в то время как гостиницы, дачи и садовые домики, а также прочие объекты пребывания граждан подчинены общему режиму ипотеки, т.е. действуют два разных правовых режима в зависимости от характера объекта, его целевой направленности.
В заголовок комментируемой главы вынесено понятие "жилые помещения" как объект права собственности в узком смысле этого слова - как место жительства. Ее нормы не имеют в виду дачные, садовые домики, гостиницы, дома отдыха и другие" объекты временного пребывания. Таким образом, функциональное назначение объектов как места жительства или как места пребывания определяется не субъективно, не по факту использования, а по факту зафиксированного документального учета здания (помещения) и государственной регистрации прав на недвижимость. Теперь не имеет правового значения, является ли жилое помещение у собственника вторым и более.
2. Обобщающим понятием объекта права собственности и других вещных прав в сфере удовлетворения жилищных потребностей граждан ГК выбрано понятие "жилое помещение", а не "жилой дом", включающий жилые помещения. Не все упомянутые выше конкретные объекты названы в комментируемой главе, а лишь квартира, жилой дом и многоквартирный жилой дом. Жилая комната, индивидуальный жилой дом вообще не упоминаются. Выбор понятия "жилое помещение" в качестве обобщающего, охватывающего и дом, и квартиру, и комнату, имеет свои недостатки применительно к объектам права собственности.
Из этого перечня следует выделить единую технологически, цельную, но делимую (на изолированные ячейки) вещь - жилой дом (одноквартирный или многоквартирный). Остальные объекты - лишь изолированные составные части его (комната, квартира), составляющие технически единое целое. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание постоянного типа, фундаментально связанное с землей, в котором вся (или не менее половины) полезная площадь занята жилыми помещениями, конструктивно предназначенными для семейного расселения и пригодными для постоянного проживания граждан, если это здание принято в эксплуатацию, и все правоустанавливающие документы на него признаются государством.
Жилой дом - одна из разновидностей здания как общего универсального объекта ряда гражданских прав (гл. 6, подраздел 3 ГК), родового понятия, имеющего многофункциональное назначение (производственное, административное и т.п.) и соответственно разные (зачастую противоположные) потребительские свойства здания и жилого дома. Разграничение понятий "здание" и "жилой дом" юридически значимо. Жилой дом, будучи разновидностью родового понятия "здание", наделен общими и особенными потребительскими свойствами. Как общее свойство дом принадлежит к недвижимому имуществу. Его видовые свойства: жилой дом должен отвечать по своим санитарно-эпидемиологическим, экологическим, техническим и иным потребительским характеристикам, производным от основной функции, цели постоянного проживания людей, и тем он отличается от других зданий, в т.ч. от дач, также имеющих фундаментальную строительную конструкцию.
Строения, хотя и поставленные на землю и используемые для проживания, но фундаментально не укрепленные в земле, относятся к движимым собираемым вещам (сборно-разборные строения, бытовки, балки, летние садовые домики) и не могут быть жилыми домами, равно как и любое мобильное нетрадиционное кочевое жилье, связанное с национальными, местными особенностями быта коренного населения (кочевые народности районов Крайнего Севера и т.п.). Самовольно построенный жилой дом не становится объектом права собственности застройщика (см. коммент. к ст. 222), хотя и может быть местом пребывания.
Функциональное назначение жилого дома, вводимого в эксплуатацию в результате завершения его строительства, реконструкции или капитального ремонта, определяется по исполнительной проектной документации (надлежаще утвержденной) и категории земельного участка, выделенного под жилой дом. Невозможно возведение жилого дома на земельном участке, не разрешенном для использования (см. коммент. к ст. 260).
Пригодностью для проживания в жилом доме на постоянной основе считается: его расположение на территории, не представляющей санитарно-эпидемиологической и экологической опасности для проживания (за пределами, например, санитарно-защитной зоны предприятия); удовлетворительное безопасное санитарно-техническое состояние строительных конструкций и инженерного домового оборудования; наличие жилой площади, отвечающей установленным нормативам по размеру, естественной освещенности, шуму, вибрации, оборудованной видами благоустройства применительно к средним условиям данного населенного пункта (водоснабжение, водоотведение, отопление и т.п.).
Признание многоквартирного жилого дома в качестве одной из разновидностей жилого помещения некорректно, поскольку такого рода жилой дом слагается более чем из двух квартир. Понимание жилого помещения как многоквартирного жилого дома ставит трудноразрешимые проблемы, в частности, в применении конституционного права на неприкосновенность жилища (ст. 25 Конституции и примечание к ст. 139 УК), норм жилищного законодательства.
Признание жилого помещения и отказ от понятия одноквартирного индивидуального жилого дома имеют отрицательные последствия в правоприменительной практике: нанимателю, приватизирующему занимаемую квартиру в таком доме государственного или муниципального жилищного фонда, передается по договору в собственность всего лишь жилое помещение в нем, а не жилой дом в целом, что нарушает права и интересы его самого в гражданском обороте и оставляет за публичным собственником обязанности по капитальному ремонту дома в целом, что не входит в цели приватизации.
Квартира - составная часть и основная ячейка жилого дома - технически и санитарно изолирована от других смежных жилых ячеек этого дома, структурно состоит из одной или более комнат, смежных изолированных или неизолированных (проходные и запроходные комнаты), конструктивно обеспеченная условиями для занятий и ведения домашнего хозяйства, имеющая индивидуальный путь сообщения с домом и внешней средой. Коммунальная квартира, заселенная двумя и более семьями, нарушает социальное назначение отдельной квартиры, использованием ее смежных жилых помещений для ведения несколькими семьями разных занятий и домашних хозяйств, конструктивно непригодная для такого использования.
Такая часть целого (жилого дома), как квартира, представляет целое в уменьшенном виде, она также является носителем индивидуально-определенных функциональных и потребительских свойств.
Части целого могут принадлежать разным субъектам на праве собственности (вещного права), а общее имущество (в коммунальной квартире, многоквартирном доме) образует общую собственность этих субъектов (граждан, юридических лиц, государства, муниципального образования).
Изолированная комната, которая лишена автономного санитарного блока и очага, имеющая сообщение с местами общего пользования квартиры или дома, - последняя самостоятельная жилая ячейка, деление которой возможно лишь на ряд подобных самостоятельных комнат, если для этого есть технические и санитарные условия. Но эта ячейка в составе коммунальной квартиры уже не обеспечивает конструктивно надлежащие условия проживания, не сохраняет и не воспроизводит функциональное назначение и потребительские свойства жилого дома как целого, поскольку не наделена автономными вспомогательными помещениями (санитарный узел, кухня и т.п.), обеспечивающими постоянное проживание.
3. Комментируемая глава регулирует отношения собственников квартир в многоквартирном жилом доме по поводу их общей собственности на общее имущество дома (лестничная клетка, домовое инженерное оборудование и т.п.), где не образовано товарищество собственников жилья. Что же касается отношений общей собственности в пределах таких разновидностей жилого помещения, как квартира, комната, применяются общие нормы, предусмотренные в гл. 16 "Общая собственность" ГК.
Комментируемая глава непосредственно не регулирует отношения собственности в коммунальной квартире, но в порядке аналогии закона ее нормы могут быть использованы и к этим отношениям.
Статья 288. Собственность на жилое помещение
1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Статья 289. Квартира как объект права собственности
Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.