3. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает правоохранительную норму права пользования жилым помещением как одним из вещных прав (см. коммент. к ст. 216). Члены семьи имеют такую же возможность защитить свое абсолютное право пользования жилым помещением, как и собственник, - истребовать жилое помещение из чужого незаконного владения и требовать устранения всяких нарушений их права, в т.ч. исходящих от собственника, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (см. коммент. к ст. 305).
4. В п. 4 комментируемой статьи содержится традиционная норма, заложенная еще советским брачно-семейным законодательством, о необходимости согласия органа опеки и попечительства (см. коммент. к ст. 34) на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника (см. также коммент. к ст. 37).
По Федеральному закону от 15.05.2001 N 54-ФЗ действие п. 4 комментируемой статьи расширено: под него подпадают не только несовершеннолетние, но и недееспособные и ограниченно дееспособные (см. коммент. к ст. 29, 30 ГК) члены семьи, если при отчуждении жилого помещения затрагиваются их права и охраняемые интересы. Эта норма действует и тогда, когда указанные лица утратили семейные связи с собственником.
По Семейному кодексу (ст. 64) защита прав и интересов детей возложена на их родителей. Они - законные представители своих детей и выступают в таком качестве в отношениях с любыми гражданами и юридическими лицами, в т.ч. и в судах. Но они не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия.
В таких случаях эти органы обязаны назначить представителя для защиты прав и интересов детей.
При этом ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители - на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию.
Участие органа опеки и попечительства необходимо всегда, независимо от того, требуется ли назначить другого представителя для защиты прав и интересов детей, есть ли у несовершеннолетних иное жилое помещение, есть ли противоречия: интересов родителей и собственников жилого помещения, где проживают их дети; родителей и их детей; собственника жилого помещения и проживающих в нем несовершеннолетних членов его семьи. Орган опеки и попечительства вправе отказать в согласии на отчуждение жилого помещения, если установит, что сделка оставляет несовершеннолетнего члена семьи без постоянного места жительства. Спор с органом опеки и попечительства может быть перенесен в суд.
Таким образом, норма этого пункта адресована не только родителям, но и иным собственникам жилого помещения (бабушке, дедушке, тете, дяде и др.), где несовершеннолетние проживают в качестве члена семьи. По аналогии она применима и к тому случаю, когда дети утратили семейные связи с собственником жилого помещения.
Статья 293. Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение
Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Комментарий к статье 293
1. Прекращение права собственности по названным в комментируемой статье основаниям входит в исчерпывающий перечень гражданско-правовых оснований прекращения права собственности, допускаемый ГК (см. коммент. к ст. 235, 288). При этом все они так или иначе связаны с бесхозяйственным содержанием жилища.
Под систематическим нарушением прав и интересов соседей комментируемая статья понимает не любые подобные действия (нарушение общественного порядка, делающее невозможным совместное проживание), а только такие, где объектом является жилье: нарушения его перепланировкой, переоборудованием, ремонтными работами, новым жилищным строительством, реконструкцией жилого помещения, препятствования в обеспечении жилья соседей коммунальными услугами. Это примерный перечень случаев, в связи с которыми может быть причинен такой вред жилому дому, квартире, комнате, который без соответствующего возмещения вреда их собственнику отрицательно влияет на содержание жилья.
Использование жилого помещения не по назначению (см. коммент. к ст. 288), что запрещено, с очевидностью свидетельствует о бесхозяйственном обращении с ним.
Бесхозяйственное содержание жилища - это бездействие собственника (собственников), нарушающее правила и нормы санитарного содержания, технической эксплуатации жилищного фонда, безопасности проживания людей, в частности длительное невыполнение работ по его текущему и капитальному ремонту против нормативных сроков, установленных техническими регламентами и актами, действующими до их принятия; несвоевременное принятие охранительных мер по ликвидации аварийного состояния жилого дома, квартиры, комнаты, домового и квартирного оборудования и сетей; длительное или систематическое отключение инженерных систем дома от подачи коммунальных услуг, приводящее к непригодности или аварийности дома, квартиры, нарушению жилищных прав пользователей, переселению из угрожающих здоровью и жизни жилых помещений; отказ от принятия решения о способе управления кондоминиумом и о его техническом обслуживании; систематические отказы от предложений собственников сделать ремонт дома; использование жилья под производственные и иные не связанные с жильем цели, ведущее к преждевременному износу конструкции жилого помещения и нарушению прав и интересов соседей; нарушение санитарных правил содержания помещения и придомового земельного участка; появление грызунов и насекомых; систематический невывоз бытового мусора и отходов; высокий уровень шумов от бойлерной; загрязнение территории проживающими и арендаторами и т.п.
Виды ремонтных работ (капитальный и текущий) классифицированы Положением о планово-предупредительном ремонте жилых и общественных зданий, утв. Госстроем СССР 8 сентября 1964 г., и в утвержденных им СНиПах, а также Перечнем работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества жилых домов и оплачиваемых за счет платы за ремонт жилья, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.07.2004 N 392. Текущий ремонт заключается в систематическом проведении работ, предохраняющих части здания и оборудования от преждевременного износа и устраняющих мелкие повреждения и неисправности, а капитальный - в замене и восстановлении отдельных частей или целых конструкций и оборудования зданий в связи с их износом и разрушением.
Капитальный и текущий ремонт - обязанность собственника жилого помещения, используемого им и членами его семьи для своего проживания (см. коммент. к ст. 288). Когда же это помещение используется в коммерческом или социальном найме, то капитальный ремонт является обязанностью собственника, если иное не установлено договором найма жилого помещения, а текущий ремонт должен производить наниматель, если иное также не установлено договором найма жилого помещения (ст. 681 ГК).
2. Органы местного самоуправления по нормам комментируемой статьи также наделены правом предупреждать собственников о необходимости устранить нарушения в эксплуатации и содержании жилых помещений (государственная жилищная инспекция состоит из Главной государственной жилищной инспекции в составе Госстроя РФ и органов государственной жилищной инспекции субъектов Российской Федерации).
Когда нарушения настолько грубые, что могут разрушить помещение, собственнику назначается соразмерный срок для его ремонта.
Если собственник по своей вине не выполнил требуемый ремонт либо после предупреждения продолжает нарушать интересы соседей или использовать жилье не по назначению, муниципальный орган заявляет в суд иск о продаже такого жилья с публичных торгов (см. коммент. к ст. 447 - 449). В случае принятия судебного решения, удовлетворяющего требования истца, жилое помещение продается с публичных торгов с выплатой бывшему собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (п. 6 ст. 447).
Государственная жилищная инспекция не может самостоятельно заявить такие исковые требования в судебном порядке, пока в Положение о ней не будут внесены соответствующие ст. 293 ГК коррективы. Она вправе действовать лишь по доверенности органа местного самоуправления.
Глава 19. ПРАВО ХОЗЯЙСТВЕННОГО ВЕДЕНИЯ, ПРАВО
ОПЕРАТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ
Комментарий к главе 19
1. Содержание комментируемой главы - результат оценки тех изменений, которые произошли за последние годы в правовом положении государственных и муниципальных унитарных предприятий (далее - УП), а также учреждений. Их общая направленность состоит в сокращении числа УП и в определении разумного баланса между правами предприятия (учреждения) на переданное ему имущество и правами собственника на это имущество.
Серьезный анализ эффективности работы унитарных предприятий и государственных учреждений содержится в Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 09.09.99 N 1024 (СЗ РФ, 1999, N 39, ст. 4626) (далее - Концепция).
Одним из его результатов стало принятие Закона об унитарных предприятиях. Одновременно со вступлением в силу Закона об унитарных предприятиях вступили в силу изменения в ГК, касающиеся частично статуса унитарных казенных предприятий и содержания права хозяйственного ведения и права оперативного управления.
2. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления являются ограниченными вещными правами. Следовательно, им присущи все признаки вещных прав (см. ст. 209, 216 и коммент. к ст. 209, 216). Например, обладатель права оперативного управления может истребовать принадлежащее ему имущество из чужого незаконного владения (виндикационный иск). Обладатель права хозяйственного ведения может, как и собственник, предъявить иск о признании своего права на имущество (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.04.97 N 13).
Содержание главы необходимо анализировать в тесной связи со ст. 113 - 115, 120, 132, гл. 20 ГК.
3. В соответствии с п. 5 ст. 6 Вводного закона созданные до 8 декабря 1994 г. индивидуальные (семейные) частные предприятия, а также предприятия, созданные хозяйственными товариществами и обществами, общественными и религиозными организациями, объединениями, благотворительными фондами, и иные основанные на праве хозяйственного ведения и не находящиеся в государственной и муниципальной собственности предприятия в срок до 1 июля 1999 г. подлежали преобразованию в хозяйственные товарищества, общества или кооперативы либо ликвидации. По истечении этого срока они должны были быть ликвидированы. До момента преобразования или ликвидации к указанным предприятиям следовало применять нормы ГК о предприятиях, основанных на праве оперативного управления (ст. 113, 115, 296 и 297), с учетом того, что собственниками их имущества являются учредители.
4. Согласно п. 6 ст. 6 Вводного закона к созданным до официального опубликования ГК государственным и муниципальным предприятиям, основанным на праве полного хозяйственного ведения, а также к федеральным казенным предприятиям должны применяться соответственно нормы ГК об УП, основанных на праве хозяйственного ведения (ст. 113, 114, 294, 295, 299, 300), и УП, основанных на праве оперативного управления (ст. 113, 115, 296, 297, 299, 300).
В соответствии со ст. 37 Закона об унитарных предприятиях учредительные документы таких предприятий подлежали приведению в соответствие с ГК в срок до 1 июля 2003 г.
Статья 294. Право хозяйственного ведения
Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с настоящим Кодексом.
Комментарий к статье 294
1. Название анализируемого вещного права новым законодательством изменено: исключено слово "полное", что означает стремление законодателя сузить границы права.
Указом Президента РФ от 23.05.94 N 1003 "О реформе государственных предприятий" (СЗ РФ, 1994, N 5, ст. 393 - в настоящее время утратил силу) было признано нецелесообразным начиная с 1994 г. учреждать новые федеральные государственные предприятия с закреплением за ними имущества на праве хозяйственного ведения. Однако на практике это выразилось лишь в сокращении числа новых предприятий, но не привело к полному отказу от их создания.
Правительством РФ после проведенного в Концепции анализа достоинств и недостатков данной формы коммерческих организаций высказано предложение оптимизировать количество создаваемых УП. Оптимизация может быть достигнута, если, во-первых, предметы и цели деятельности УП будут соответствовать целям государства или муниципального образования, и, во-вторых, если цели и задачи, ради которых они созданы, не могут быть достигнуты хозяйствующими субъектами иной организационно-правовой формы.
С учетом сказанного в п. 2 ст. 2 Закона об унитарных предприятиях определен круг оснований, по которым государственное или муниципальное предприятие на праве хозяйственного ведения может быть создано.
2. Субъектом права хозяйственного ведения является только государственное или муниципальное унитарное предприятие (п. 1 ст. 2 Закона).
В то же время создание унитарных предприятий на основе объединения имущества Российской Федерации, ее субъекта или муниципального образования не допускается (п. 4 ст. 2).
Государственное предприятие - субъект права хозяйственного ведения нужно отличать от государственного УП, владеющего имуществом на праве оперативного управления (казенного предприятия). Круг правомочий обладателя права хозяйственного ведения значительно шире, чем круг правомочий, составляющих право оперативного управления.
Государственное или муниципальное предприятие как субъект права хозяйственного ведения необходимо отличать от тех юридических лиц, которые не могут быть наделены этим правом. Так, не может быть признано право хозяйственного ведения за акционерным обществом, в т.ч. созданным в процессе приватизации (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.04.97 N 13; Постановление Президиума ВАС РФ от 14.10.97 по делу N 847/95).
Сказанное в полной мере относится к предприятиям, созданным:
потребительскими обществами и их союзами (предоставлявшая ранее такое право ст. 7 Закона РФ от 19.06.92 N 3085-1 "О потребительской кооперации в Российской Федерации" новой редакцией Федерального закона от 11.07.97 N 97-ФЗ (СЗ РФ, 1997, N 28, ст. 3306) отменена);
торгово-промышленными палатами Российской Федерации (согласно ст. 4 Вводного закона ст. 13 Закона РФ от 07.07.93 N 5340-1 "О торгово-промышленных палатах в Российской Федерации" (Ведомости РФ, 1993, N 33, ст. 1309), наделяющая предприятия ТПП этим правом, в части, противоречащей ГК, применяться не должна), и к некоторым другим.