Статья: Экономические проблемы реконструкции и восстановления жилищного фонда различных форм собственности на примере исторического центра Санкт-Петербурга

Вариант

Преимущества

Недостатки

1. Определение стоимости путем проведения маркетингового исследования по аналогичным объектам данного района

Не требует большой квалификации специалиста.

Минимально по времени.

Может отсутствовать в свободном доступе информация по объектам аналогам или она может не отражать фактические затраты по приобретению объекта.

Не учитывает перепрофилирование, имеющуюся инженерную инфраструктуру и состояние объекта.

2. Предлагаемый:

Можно использовать метод Екатерины Гринцевич по определению экономического потенциала памятников архитектуры, применив его и к остальным зданиям исторического центра с учетом поправки на суммарный квалиметрический коэффциент конкретного объекта (т.е. с учетом экологических, социальных, инженерно-геологических и иных факторов)

Дает более полное и точное представление о стоимости объекта с учетом максимальных факторов его существования и возможностей перепрофилирования.

Является новым методом определения стоимости

Реконструкция

Капитальный ремонт

1. Составление проектно-сметной документации, используя базу для объектов капитального строительства (с учетом обязательных расходов на обследование конструкций). При этом при расчете сметной стоимости можно воспользоваться расчетом на основе укрупненных показателей видов работ (УРкр)

1. Составление проектно-сметной документации, используя базу для объектов капитального строительства (с учетом вероятных расходов на обследование конструкций). При этом при расчете сметной стоимости можно воспользоваться расчетом на основе укрупненных показателей видов работ (УРкр)

Примечание: Основными документами для правомерности создания сметной документации могут являться также как и при капитальном строительстве: МДС 81-35.2004г., федеральный реестр сметных нормативов, приказы Минрегиона РФ № 187 от 22.04.2011г, №275 от 06.06.2011г., № 210 от 12.05.2011г., сметно-нормативная база ГОСЭТАЛОН 2012. Однако в сметно-нормативной базе ГОСЭТАЛОН 2012 в настоящее время не разработаны укрупненные показатели определения затрат на реконструкцию отдельных элементов зданий и видов работ, а также работы по реставрации в связи с чем необходимо использовать сметно-нормативную базу ГОСЭТАЛОН.

В состав сметно-нормативной базы ГОСЭТАЛОН включены следующие разделы с укрупненными расценками: «УВр-2001 СПб» -- укрупненные расценки на конструкции и виды работ жилищно-гражданского строительства в Санкт-Петербурге для определения стоимости строительства на прединвестиционной стадии, ранней стадии проектирования, стадиях формирования конкурсной документации и договорных цен, «УКр-2001 СПб» -- укрупненные расценки на капитальный ремонт жилых зданий осуществляемых за счет бюджета Санкт-Петербурга, «УРрр-2001 СПб» -- укрупненные расценки и виды работ в реставрации памятников истории и культуры Санкт-Петербурга предназначены для определения прямых затрат ремонтно-реставрационных работ на объектах культурного наследия на стадии «Обоснование инвестиций « и «Проект реставрации», Прейскурант на строительство подземных уличных и внутриквартальных инженерных сетей водопровода и канализации в Санкт-Петербурге, является основанием для инвестиционных обоснований, торгов и рабочих проектов, а также расчетов за выполненные работы между заказчиками и подрядчиками, «ТЕРмр-2001-41 СПб» -- территориальные единичные расценки предназначенные для определения затрат и сметной стоимости выполнения работ по капитальному ремонту. При определении стоимости обследования следует руководствоваться Справочником базовых цен на обмерные работы и обследования зданий и сооружения, который одобрен и рекомендован письмом Госстроя РФ от 16 июня 1998г. № 9-10-1733.

2. На основании проектной документации инвестор проводит тендер для определения стоимости выполнения ПИР строительных и иных работ с твердой ценой (с учетом обязательных расходов на обследование, геотехнический мониторинг при реконструкции иили вероятных расходов на обследование конструкций при капитальном ремонте).

Вид объекта

Показатели

Квалиметрический суммарный коэффициент (c учетом необходимости инженерно-геологических изысканий, проведения обследования, проведения мониторинга за состоянием здания во время производства строительных работ, требуемой полноты проектных работ, экологической и социальной составляющей)

Необходимость проведения инженерно-геологических изысканий и обследования конструкций здания

Необходимость проведения мониторинга за состоянием объекта во время производства строительных работ (геотехнический мониторинг)

Полнота разработки проектной документации

Экологическая составляющая

Социальная составляющая

Жилое здание

1

1

1

0,5

0,5

4,0 (к=40%)

Нежилое здание:

Офисное

Торговое

Промышленное (малый бизнес)

1

1

1

1

1

1

0,7

1

1

0,3

1

1

0,5

1

1

3,5 (к=35%)

5,0 (к=50%)

5,0 (к=50%)

Мансарда жилая

1

1

0,7

0,5

0,5

3,7 (к=37%)

Подвальные поме-щения, под цели

Офисные

Торговые

Промышленные (малый бизнес)

1

1

1

1

1

1

0,7

1

1

0,3

1

1

0,5

1

1

2,5 (к=25%)

5,0 (к=50%)

5,0 (к=50%)