Статья: Экономические проблемы реконструкции и восстановления жилищного фонда различных форм собственности на примере исторического центра Санкт-Петербурга

Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета

Экономические проблемы реконструкции и восстановления жилищного фонда различных форм собственности на примере исторического центра Санкт-Петербурга

Ларина Н. А.

аспирант

Аннотация

жилищный капитальный реконструкция

В статье проведен анализ состояния жилищного фонда Санкт-Петербурга на примере зданий его исторического центра. Рассмотрены юридические, технические, экономические аспекты. Определен правовой «вакуум» по объектам, не являющимися объектами капитального строительства. Даны выводы и рекомендации применительно к задачам реконструкции и восстановления исторического центра

Ключевые слова: Санкт-Петербург, жилищный фонд, архитектурные памятники, реконструкция и восстановление, нормативное обеспечение объектов жилого фонда, определение стоимости реконструкции и капитального ремонта

В связи с тем, что Санкт-Петербург является единственным и неповторимым городом с уникальной историей и архитектурой сохранение его исторического жилого фонда является одной из задач стратегии сохранения культурного наследия города и культуры России. Архитектурные памятники Санкт-Петербурга прославили северную столицу далеко за пределами России. За три века в Санкт-Петербурге, по проектам самых известных российских и зарубежных зодчих, было построено множество великолепных дворцов, замков и зданий различных государственных учреждений. Сегодня эти архитектурные памятники являются не только украшением города на Неве, но и представляют огромную культурно-историческую ценность. В 1990 году исторический центр Санкт-Петербурга и дворцово-парковые ансамбли пригородов включены в Список объектов Всемирного наследия ЮНЕСКО. Поэтому город часто называют «Культурной столицей».

Сохранность исторической архитектурной среды в центре города до начала XXI века была достаточно высока. Под охраной государства в Санкт-Петербурге находится около 8 тысяч памятников архитектуры. 01 ноября 2005 года Постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 1681 принята Петербургская стратегия сохранения культурного наследия. Однако в 2005-2008 годах прошёл массовый снос зданий в историческом центре.

Прямую цену сохранения центра Петербурга озвучил в интервью журналистам в 2012 году председатель городского комитета экономического развития, промышленной политики и торговли Игорь Голиков: более 4 трлн руб. и примерно 25 лет. По мере разработки программа сохранения и развития исторического центра быстро дорожает. Это объясняется глубиной выявляемых проблем. Состояние исторического центра Игорь Голиков назвал «не соответствующим его историко-культурному потенциалу», что в переводе на русский означает «крайне неудовлетворительное». По словам председателя комитета, в четырех центральных районах города сосредоточено 39% всех петербургских коммунальных квартир. Семьсот многоквартирных домов не имеют горячего водоснабжения. Более 60% жилищного фонда в центре физически изношено, причем степень износа превышает 30%. Низкая транспортная связанность разных районов города приводит к перегрузке центра автомобилями и «росту временных затрат на передвижение». Средняя скорость движения автотранспорта в центре Петербурга составляет менее 27 км/ч. К этому стоит добавить экологические риски -- низкую степень доступности чистой питьевой воды ввиду изношенности коммуникаций, устаревшую систему канализации, отсутствие современной системы сбора и переработки отходов, включая токсичные. Как подчеркнул представитель власти, Петербург занимает 201-е место в мировом экологическом рейтинге.

Три квартала в Центральном районе Петербурга планируется сделать пилотными для запуска «Программы сохранения исторического центра». Там хотят построить дома «маневренного фонда». Во всех случаях это плотная историческая (до 1917 года) застройка с многочисленными флигелями. Идея «пилотного проекта» состоит в следующем. Сносятся несколько признанных аварийными и уже расселенных зданий, и возможно, будут снесены и несколько соседних зданий, состояние которых не лучше. На их месте построят новое жилье. Оно предназначается для двух целей: Первая и основная -- создание маневренного фонда. Туда на время смогут переехать жители домов в историческом центре, которые пойдут на реконструкцию. Вторая цель -- создание городского жилья для сдачи в аренду, например, молодым специалистам, приглашенным на работу в Петербург из других регионов. Представители администрации Центрального района крайне осторожны в оценке расходов на расселение собственников жилья в трех кварталах. Речь идет о 12 домах с общим числом собственников около 300 и расходах в несколько сотен миллионов рублей. Стоимость только технического обследования состояния одного дома составляет около 0,5 млн руб. Существует и юридическая проблема. Даже если исторические здания будут признаны необратимо аварийными, то по Закону Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7 (с изм. от 16.11.2011) «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга» (принят ЗС СПб 24.12.2008 г.) [6] новые здания должны быть воссозданы в прежних габаритах. С учетом действующих требований к безопасности зданий (в том числе противопожарных, санитарно-гигиенических и т.д.) количество «жилых» метров будет снижено, т.к. «вписать» в существующие объемы все требования без ущерба для «жилых» метров не представляется возможным. Следовательно, стоимость 1 кв.м такого жилья будет выше, чем аналогичного в этом же районе. По состоянию на август 2012 г. по сведениям издательства «Петербургская недвижимость» стоимость 1 кв.м жилья составляет около 143 тыс. руб. и значительно не меняется с начала года. При этом стоимость 1 кв.м жилья на вторичном рынке гораздо меньше, чем на первичном.

Программа сохранения исторического центра рассчитана на 2013-2018 годы и предполагает поквартальный ремонт жилья и инфраструктуры. На последнем экономическом форуме в Санкт-Петербурге вице-губернатор оценил стоимость всей программы в 1 трлн рублей. При варианте сноса аварийных зданий с полным переселением жильцов возникают сомнения, что этой суммы хватит, с учетом того, что в эту сумму входят и расходы и на транспортную инфраструктуру и инженерное обеспечение. По оценкам специалистов издания «Недвижимость Санкт-Петербурга» стоимость 1 м2 для инвестора будет как минимум на 20-30% выше, чем средняя стоимость аналогичных домов в центре города.

Альтернативой сносу может быть рассмотрен вариант реконструкции, капитального ремонта без вывода здания из эксплуатации. Кроме того, дополнительные метры и не только под жилье, могут быть получены при реконструкции существующих, т.е. эксплуатируемых зданий с надстройкой мансард, переоборудованием существующих чердачных помещений под жилые цели, реконструкции подвальных помещений с их перепрофилированием под торговые, офисные и иные производственные цели, что не только даст дополнительные рабочие места, но и сможет дополнительно развить малый бизнес (кафе, салоны косметических услуг, спортивные клубы и пр.). По информации пресс-службы городской администрации, сегодня в Петербурге насчитывается 28 тыс. жилых домов, в которых имеется 26 тыс. чердаков и 1208 мансард. По оценке специалистов Комитета по градостроительству и архитектуре, только в центре Петербурга можно получить около 1 млн кв. м мансардного жилья, попутно решив проблемы ремонта зданий.

Однако на настоящий момент вся существующая нормативная база, регулирующая правовые взаимоотношения относится только к объектам капитального строительства, и не касается реконструкции существующих эксплуатируемых зданий.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ [3] «Объект капитального строительства -- здание, строение, сооружение, объекты, строительство которого не завершено (далее -- объекты незавершенного строительства»). В тексте Градостроительного кодекса формулировка «Объекты капитального строительства» далее не употребляется, из чего можно сделать вывод, что Градостроительный кодекс устанавливает поряыок осуществления градостроительной деятельности, включая проектирование и строительство (реконструкцию), только в отношении зданий, строений, сооружений, выведенных из эксплуатации или вновь создаваемых, т.е. зданий, строений, сооружений, являющихся объектами незавершенного строительства (объектами капитального строительства).

Из материалов, изложенных в табл. 1, следует:

1. Наибольший «вакуум» образовался при проведении реконструкции и капитального ремонта в эксплуатируемых зданиях.

2. Самым сложным видом работ можно признать реконструкцию в эксплуатируемом объекте, т.к. именно в этом случае затрагиваются несущие конструкции здания. При этом ни одна из существующих государственных структур города не только не проверяет качество проектной документации по таким работам, но и не отслеживает само проведение работ инвестором.

3. Служба строительного надзора Санкт-Петербурга вправе вмешаться только по жалобам организаций и физических лиц, либо если здание относится к историческому памятнику (в этом случае инвестор обязан получить согласование КГИОП).

4. Отсутствие четкой правовой базы приводит к тому, что инвесторы в центре города, надстраивая мансарды, (поскольку это экономически выгодно), действуют не в правовом поле.

Экономическая привлекательность надстройки мансарды без расселения здания

ориентировочно может быть оценена следующими показателями:

-- строительство мансардного этажа на пятиэтажном доме увеличивает общую площадь дома в среднем на 1000 м2 и экономит 0,15 га городской территории;

-- экономия городских земель составляет 10 000-12 000 га, тем самым создается резерв земель для нового градостроительного использования;

-- мансардный этаж, выполненный из легких конструкций, имеющих в основе каркас в виде стропильной системы, обеспечивает экономию материальных ресурсов на 1 м2 жилой площади в 2 раза по отношению к строительству зданий из железобетонных панелей и в 4 раза -- по отношению к кирпичным зданиям, без учета затрат на возведение фундамента;

-- устройство мансардного этажа по сравнению с обычным этажом здания позволяет снизить удельное энергопотребление за отопительный период на 20% (с учетом дополнительного проветривания) и на 50% (без дополнительного проветривания). В сочетании с мансардными окнами повышается теплоэффективность помещений за счет увеличения теплообмена на 19%. Сокращаются потери тепла через чердак или крышу жилого дома на 7-9%;

-- уменьшается себестоимость строительства на отдельном жилом доме; ориентировочная экономия затрат на строительство 1 м2 общей площади составляет 25-28% по сравнению с новым строительством 1 м2;

-- снижение стоимости строительства 1 м2, связанное с комплексом зданий, составляет около 40%;

-- ориентировочная сумма затрат на 1 м2 общей площади, связанная с жилым образованием города, в 1,5 раза меньше, чем при строительстве на новых территориях.

Одной из основных проблем, стоящих перед инвестором, который планирует приобрести здание для дальнейшей реконструкции и с возможностью дальнейшего перепрофилирования помимо перечисленных юридических, стоит проблема в определении ориентировочной суммы затрат. Она будет складываться из стоимости приобретаемого объекта и стоимости реконструкции.

На основании материалов таблицы 2 можно сделать вывод, что идеального варианта определения стоимости приобретения объекта при реконструкции с учетом его возможного перепрофилирования нет. Исходя из возможностей инвестора, сроков инвестирования и особенностей объекта можно выбрать тот или иной вариант. Второй вариант является более трудоемким, но дает более точную оценку.

Как видно из материалов табл.3, при определении стоимости реконструкции/капитального ремонта целесообразно использовать уже имеющуюся законодательную базу для объектов капитального строительства, но с обязательной ее увязкой к конкретным условиям выполнения работ для конкретного эксплуатируемого объекта.

Часто инвестор не имеет возможности привлечения необходимых специалистов для разработки проектно-сметной документации на начальном этапе. В этом случае для определения ориентировочных затрат на приобретение и реконструкцию с учетом вида перепрофилирования можно использовать поправочный суммарный коэффициент к рыночной стоимости объекта или к экономическому потенциалу. Требуется учет квалиметрического коффицента, дающего количественную оценку качественных показателей объекта реконструкции.

Коэффициенты выведены эмпирическим путем с использованием материалов технической экспертизы и обследования фактического состояния объектов. Как видно из табл. 4, при определении наиболее точной стоимости реконструкции, а также капитального ремонта (если затрагиваются несущие конструкции здания) целесообразно скорректировать первоначальную стоимость работ на квалимитрический суммарный коэффициент. В денежном эквиваленте «прибавка» к стоимости фактически может достигать половины от первоначальной стоимости, но это даст возможность инвестору наиболее рационально подойти к вопросу целесообразности проведения реконструкции с финансовой точки зрения.

Предлагаемые нами варианты определения стоимости приобретения объектов при реконструкции с учетом их возможного перепрофилирования, а также варианты определения стоимости реконструкции и капитального ремонта в эксплуатируемых зданиях целесообразно использовать в процессе реализации Петербургской стратегии сохранения культурного наследия.

Таблица 1. Существующее нормативное обеспечение по видам объектов