Материал: 485
определенные действия наймодателя (ст. 684 ГК). Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года. Невыполнение наймодателем этой обязанности (при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет следующее последствие: договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Определенные последствия предусмотрены и на случай несоблюдения наймодателем своего решения не сдавать помещение внаем в течение года, использованного им для отказа продлить договор: наниматель вправе требовать признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим лицом, и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ч. 4 ст. 684 ГК РФ).
Договорные обязательства коммерческого найма жилья носят срочный характер и потому прекращаются прежде всего по истечении срока действия договора, на основании которого они возникли. По соглашению сторон они, разумеется, могут прекратиться и ранее.
Кроме того, договор коммерческого найма может быть расторгнут в любое время по одностороннему решению нанимателя. При этом не требуется объяснять причины такого решения, на нанимателя не возлагается обязанность возмещать упущенную выгоду, вызванную односторонним расторжением договора. Однако наниматель обязан в письменной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторжении договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю как нарушившей договор стороне требование о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.
По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
56
-разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
-использования жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, не по назначению;
-нарушения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, прав и интересов соседей (п. п. 2 и 4 ст. 687 ГК РФ).
В случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Выселение как принудительная мера применяется, если указанные граждане отказываются добровольно освободить жилое помещение. На наймодателясобственника здесь не возлагается обязанность обеспечить нанимателя, подлежащего в соответствии с законом выселению, другим жилым помещением. Такое решение означало бы необоснованное ограничение права собственности, вторжение в сферу правомочий и интересов собственника.
57
3. Схемы к теме «Жилищные правоотношения» Наем жилого помещения
Виды договора найма жилого помещения
Договор социального найма жилого помещения
Договор коммерческого найма жилого помещения
Элементы договора найма жилого помещения
срок
(ст. 683 ГК РФ)
заключается на срок, не превышающий пяти лет.
преимущественное право нанимателя
(ст. 684 ГК РФ)
на заключение договора найма жилого помещения на новый срок, предупредив наймодателя не позднее чем за три месяца до истечения срока договора
цена
(ст. 682 ГК РФ)
определяется по соглашению сторон. Если законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, то в договоре, не должна превышать этот размер. Плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном ЖК РФ
58
Договор коммерческого найма жилого помещения (ст.671 ГК РФ)
Договор найма жилого помещения
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помеще-
Понятие ния или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой
стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем
|
|
наймодатель |
|
Собственник или иное |
|
|
|
|
|
управомоченное лицо |
|
Стороны |
|
|
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
наниматель |
|
Физическое или юридическое |
|
|
|
|
|
лицо (на условиях аренды) |
|
|
|
|
|||
|
|
|
|
|
|
объект
Форма
(ст.674 ГК РФ)
изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома)
письменная
договор, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации
договор, заключенный на срок не менее Элементы договора года, подлежит государственной реги-
страции
59
Обязанности наймодателя жилого помещения
(ст. 676 ГК РФ)
1.Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
2.Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
3.Осуществлять капитальный ремонт жилого помещения (ст. 681 ГК РФ).
Обязанности нанимателя жилого помещения
(ст. 678 ГК РФ)
1.Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
2.Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
3.Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
4.Осуществлять текущий ремонт жилого помещения (ст. 681
ГК РФ).
60