А вот с целью совершения двухсторонней операции непременно нужно обоюдное одобрение двух договаривающихся сторон (к примеру, желание продавца и потребителя), а кроме того нужны другие определенные воздействия сторон, уполномоченных муниципальных органов либо третьих лиц.
В Гражданском и Земельном кодексе РФ, для условных взаимоотношений участников земельного оборота, находятся законные нормы, в котором написано, что для появления права собственности на земельный участок мало одного соглашения купли-продажи участка. Оно появляется только тогда, когда исполнена государственная регистрация соглашения об отчуждении земельного участка в организациях юстиции (ст. ст. 131 и 164 ГК РФ; п.7 ст.16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
По соответствию прав и обязательств сторон отличают возмездные и бесплатные операции с земельными участками. Возмездные - это операции, по которым предоставление собственности с одной стороны отвечает ответное материальное обеспечение с иной стороны. К примеру, по сделке купли- продажи земельного участка, в соответствии с ст. 454 ГК РФ потребитель имеет право потребовать передачи земельного участка в имущество продавцом, а продавец, имеет право потребовать ответного удовлетворения за предоставленный земельный участок (выплаты денежной суммы). Причиной возмездных сделок, таких как контракты аренды, ренты и пожизненного содержания, считается получение полномочия на ответное удовлетворение.
К безвозмездным сделкам относится договор дарения и односторонний документ принятия наследства, в которых одна сторона на безвозмездных условиях представляет земельный участок в собственность иной стороне, при этом, не требуя ничего взамен (п.2 ст.423 ГК РФ).
Форма сделки устанавливается либо законом, либо, в случаях если закон не устанавливает требований к форме сделки, самими сторонами. Для совершения сделок с земельными участками с участием государства, муниципальных образований, граждан и юридических лиц необходима письменная форма, которая бывает: простая письменная форма и нотариально удостоверенная.
В настоящее время право учитывает муниципальную регистрацию перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В согласовании с земельным законодательством и практикой его использования определена неотъемлемая государственная регистрация для соглашений купли-продажи земельного участка, соглашений аренды и субаренды участка, бесплатного неотложного использования. Все данные контракты фиксируются в Едином государственном реестре прав. Кроме того, государственная регистрация обязательная и в иных отмеченных в законе письменных сделок с недвижимым имуществом, которое содержит в себе земельный участок и « прочно сопряженные» с ним строения, постройки, жилые и пустые здания, предприятия как имущественные комплексы. К ним причисляются договоры: об ипотеке (п.п.3 и 4 ст.339 ГК РФ), реализации недвижимости (п.1 ст.551 ГК РФ), дарения недвижимого имущества (п.3 ст.574ГК РФ), аренды недвижимого имущества (п.2 ст.609 ГК РФ).
Для наибольшего упрощения условий гражданского оборота, Земельный акт поставило требование государственной регистрации письменных сделок с земельными участками, необязательными. Под влияние данной нормы подпадают контракты аренды земельного участка, субаренды земельного участка, бесплатного неотложного пользования площадей, заключенные меньше чем на год. Кроме того не обязательна государственная регистрация для таких письменных сделок, как договор конфиденциального управления.
Обратим внимание на судебную практику, сопряженную с земельными взаимоотношениями. В Информативном письме Президиума ВАС РФ с 27 февраля 2001 года №61 «Анализ практики использования арбитражными судами земельного законодательства» рассматривается подобная обстановка, когда у покупателя строения отсутствуют соответствующим способом оформленные бумаги на земельный участок, на котором располагается строение. Данная обстановка не может рассматриваться как своевольное занятие земельного участка. Общество с ограниченной ответственностью обратилось в суд с иском о признании недействительной распоряжение земельной административной комиссии, которая наложила на ООО взыскание, за своевольное занятие земельного участка.
Из материалов процесса следует, что по соглашению купли-продажи истец приобрел здание, находящееся на земельном участке, не принадлежавшем продавцу на праве собственности. Земельная управленческая комиссия определила, что новый владелец строения пользуется земельным участком без переоформления документов на праве применения им и по этой причине привлекла его к ответственности по ст. 125 ЗК РФ как лицо, своевольно занявшее земельный участок. Арбитражный суд отказал в удовлетворение исковых требований, поддержав доводы земельной управленческой комиссии. К своевольному занятию места приобщено пользование земельным участком до принятия органом исполнительной власти постановления о предоставлении, реализации земельного участка в собственность, о переоформлении права на территорию, выделе земельного участка. Отталкиваясь из всего этого суд принял решение, что земельная управленческая комиссия закономерно привлекла ООО за своевольное занятие земельного участка.
Общество с ограниченной ответственностью передала требование в суд кассационной инстанции, которая аннулировала постановления первой инстанции, сославшись на ст. 37 ЗК РФ, в соответствии с которой при переходе права собственности на здание передается и право пользования земельным участком.
Обратимся к п. 3 ст. 552 ГК РФ в которой говорится, что при реализации структуры на земельном участке, не принадлежавшем продавцу на праве собственности, потребитель приобретает возможность пользования надлежащей частью земельного участка на этих же условиях что и продавец недвижимости.
Отсюда следует, что отсутствие у истца документов на право пользования земельным участком при изложенных обстоятельствах не может рассматриваться как его самовольное занятие, поэтому не образует состава земельного правонарушения, за которое истец подвергся штрафу.
В соотношениях собственности тесно переплетаются две стороны: «благо», которое означает обладание имуществом и получение от него дохода и «бремя» это несение расходов, издержек и рисков (ст.211 ГК РФ).
В Гражданском кодексе РФ закреплены требования заботливости и осмотрительности использования земельных участков соответствующего назначения. При нарушении собственником возложенного на него бремя, к нему могут предъявить не только обязательственные иски из причинения вреда, но и вещно-правовые, направленные в защиту права собственности от нарушений.
Судебная практика признает такие способы защиты вещных прав, как иск о признании обременения отсутствующим, согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ
№ 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при решении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
В юридической науке исследованию понятия «бремя» уделяется большое внимание. Так, Т.В. Дерюгина считает, что обременения устанавливаются по воле лиц, участвующих в земельных правоотношениях.
А В.П. Камышанский трактует обременение, как право третьих лиц, которое не дает собственнику в полном объеме использовать свои полномочия.
Таким образом, как и ко всем сделкам в целом законодательство предусматривает требования и к сделкам с земельными участками.
По юридическому действию сделки бывают: действительными и недействительными, а также имеют признаки правомерности и неправомерности. В зависимости от характера волеизъявления сделки бывают односторонние, дву- и многосторонние. По соотношению прав и обязанности сторон различают возмездные и безвозмездные сделки. Форма сделки бывает простая письменная и нотариально удостоверенная.
Обременение - это ноша, которая возлагается на собственника и выступает в виде расходов, издержек, рисков и которые следуют непосредственно из закона или иных правовых актов. Они устанавливаются с целью защиты нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц.
Обременения опосредованы волеизъявлением самого собственника или иных лиц в целях реализации своих прав. Обременениям присущ возмездный характер.
До сих пор остается открытым перечень оснований
приобретения и прекращения права собственности на земельный участок, кроме
оснований принудительного прекращения права собственности.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Земельный участок - это один из важнейших объектов гражданских правоотношений, который занимает центральное место среди объектов недвижимого имущества.
Земельный участок имеет сложную комплексную характеристику как природного объекта, природного ресурса и объекта недвижимости. В первом случае считается, что земельный участок находится непосредственно в природной среде. Во втором случае, земельный участок имеет потребительскую ценность. А в третьем случае земельный участок является объектом права собственности.
В последнее время проблеме регулирования земельных отношений со стороны законодателя уделено повышенное внимание. Это и введение новых законодательных актов, и пересмотр принципов правового режима, и многочисленные дискуссии по поводу территориального зонирования.
В современном праве земля является объектом правоотношений, которые различаются по своему содержанию и характеру.
В настоящее время в системе земельного права, происходит плавный переход от главенствующего принципа установления правового режима земель в зависимости от его целевого назначения в соответствии с делением земель на категории к принципу установления правового режима земель при зонировании территорий.
Единообразия в правоприменительной и судебной практике по вопросам установления правового режима земель до сих пор нет. Необходимость более детальной проработке этих вопросов подтверждает принятие в первом и во втором чтении Федерального закона «Об отмене деления земель на категории…».
Многими авторами считается, что институт зонирования учитывает намного большее количество различных элементов правового режима земель, которое может установить этот режим наиболее правильно. Однако до сих пор действует институт деления земель на категории и его значение очень велико. Многие земли не подлежат процедуре градостроительному зонированию. Мы считаем, что законодательные инициативы об отмене деления земель на категории пока являются несвоевременными и опережающими события. И, следует отметить, что реформированию законодательства должна предшествовать детальная разработка научно обоснованной единой концепции. Вопросы, связанные с установлением и изменением вида разрешенного использования земельного участка решены недостаточно четко, в нем отсутствует ясность и последовательность в подходах к понятию разрешенного использования земельных участков, а также нет определенного места в системе земельных правоотношений. В настоящее время для использования участков общего пользования в законодательстве РФ предусмотрен ряд ограничений, но к сожалению довольно плохо урегулирован процесс установления этих ограничений.
Требования, закрепленные в Конституции РФ о рациональном использовании земельных ресурсов необходимо преобразовать в конкретные правила рационального использования земель. Для этого, необходимо внести изменения в Земельный кодекс РФ и иные законодательные акты РФ с целью привести земельное законодательство в соответствии с требованиями Конституции РФ.
Нельзя и обойти вниманием вопросы касающиеся проблеме делимости земельного участка, как в теоретическом, так и в практическом аспекте. Как мы уже установили ранее, земельный участок бывает делимым и неделимым. При делении участка образуются новые полноценные, обособленные земельные участки с присвоенным ему кадастровым номером. Проанализировав нормы законодательства, мы можем утверждать, что часть земельного участка может быть объектом права аренды, но, тем не менее, не может являться объектом права залога и сервитута. В судебной практике нет единообразия в оценке возможности части земельного участка быть предметом той или иной сделки. Поэтому считаем необходимым, упорядочить правоприменительную практику. Это может быть сделано либо на основании акта официального толкования права, либо путем уточнения содержания законодательства.
К недостаткам законодательства относится такое непонятное разделение сфер регулирования земельных отношений между гражданским и земельным законодательством, что в свою очередь противоречиво сказалось на правовом регулировании. Это и не достаточно развитые вещные права на землю, и отсутствие однозначного легального понятия земельного участка как объекта в системе гражданского и земельного права. Так, например, Земельный кодекс РФ устанавливает нормы, в которых встречаются разные толкования термина «земля». Статья 15 ЗК РФ именуется «Собственность на землю граждан и юридических лиц», а в тексте данной статьи урегулировано право собственности граждан и юридических лиц на земельные участки. Такое же несоответствие прослеживается и в ст. 17, 18 и 19 ЗК РФ.
До сих пор проблемой остаются многочисленные
вопросы, связанные с процессом установления ограничений использования земель
общего пользования, отсутствует единая практика решений многих практических
вопросов. Проанализировав изменение земельного законодательства, мы решили, что
основной его целью является упрощение процедуры приобретения прав на земельные
участки. Тем не менее, остается открытым вопрос о признании права собственности
на участок большей площадью, чем указано в правоустанавливающих документах. Для
создания эффективного механизма обеспечения охраны земель и рационального их
использования необходимо устранить пробелы в законодательстве об
ответственности за земельные правонарушения и недостатков в его применении. В
процессе исследования полученные выводы позволяют говорить о необходимости
комплексного изучения данной темы, возможного дополнения и изменения в
гражданское и земельное законодательство.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
I. Нормативные правовые акты и официальные документы
1. Конституция Российской Федерации. - Москва: Проспект, 2016. - 64 с.
2. Уголовный кодекс Российской Федерации. - Москва: КноРус, 2016. - 240 с.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья и четвертая. - Москва: Проспект, КноРус, 2016. - 640 с.
4. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации. - Москва: Проспект, КноРус, 2016. - 176 с.
5. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях. - Москва: Проспект, КноРус, 2016. - 480 с.
6. Земельный кодекс Российской Федерации. - Москва: Проспект, КноРус, 2016. - 96 с.
7. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть 2): федер. закон от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 29.06.2015) // Собрание законодательства РФ. - 2000. - 7 августа. (Дата обращения: 25.11.2015).
8. Федеральный закон от 24.07.2007 №
221-ФЗ (ред. от 30.12.2015) "О государственном кадастре недвижимости"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) [Электронный ресурс] //Режим
доступа: #"898872.files/image001.gif">
*Составлено автором ВКР на основе анализа
изученного материала
ПРИЛОЖЕНИЕ 2
СУДЕБНОЕ РЕШЕНИЕ ПЕРВОМАЙСКОГО РАЙОННОГО СУДА
Дело № 2-167-2015 Р Е Ш Е Н И Е