Достаточно активно земельные правоотношения регулируются гражданским законодательством. Но в основании гражданского и земельного права лежат разные основы. Гражданское право базируется на поочередной реализации принципа предоставления независимости имущественных прав субъектов, а земельное право - на убеждении обеспечения оптимального применения и защиты территорий как основы существования и работы людей.
В настоящее время индивидуализирование образуемых земельных участков должна производиться путём кадастрового учета земельного участка. Правительственный кадастровый учет земельных площадей - это представление и индивидуализация в Едином государственном реестре территорий земельных площадей, вследствие чего каждый земельный участок приобретает такие свойства, которые дают возможность конкретно выделить его из иных земельных участков и реализовать его качественную и финансовую оценки. Государственный кадастровый учет земельных площадей сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.
В соответствии со ст.16 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», кадастровый учет осуществляется в связи с образованием либо формированием объекта недвижимости, прекращением его существования или с изменением оригинальных данных объекта недвижимости либо различных других данных о предмете недвижимости.
Согласно ст.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация считается единственным подтверждением жизни зарегистрированного права. Оформленное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Основными проблемами при разрешении споров, связанных с земельными участками, являются вопросы связанные с правовыми последствиями признания недействительной сделки с землей и отражении их в судебном решении. В частности, необходимо ли в решении признавать недействительным зарегистрированное право или прекращать право собственности лица. От решения этих вопросов зависит, какие действия будет предпринимать на основании данного решения регистрирующий орган, и другие аспекты исполнения данных судебных актов.
Так, Первомайский районный суд своим Решением от 30.06.2015 по делу №2-167-2015 о признании межевания земельного участка недействительным и аннулировании сведений из государственного кадастра недвижимости с признанием права собственности на земельный участок решил: признать границы земельного участка, по межевому плану, изготовленному кадастровым инженером П. недействительным; аннулировать сведения из Государственного кадастра недвижимости, внесенные на основании межевого плана; признать право собственности за истцом Е. право собственности на земельный участок.
Внесение в Единый государственный реестр различных прав на землю, таких как право собственности и прекращения этого права, различного рода сделок с землей или записи о праве собственности других лиц на часть спорного земельного участка не влияет на прекращение этого спорного участка в натуре.
Поэтому в государственном кадастре недвижимости может быть восстановлен не только непосредственно сам спорный участок земли, но и соответствующие записи о нем, как о самостоятельном объекте недвижимости.
Таким образом, снятие с учета земельного участка также не дает оснований полагать, что договор аренды прекращен в связи с прекращением существования объекта аренды, что подтверждается судебной практикой.
В ст. 9 Конституции Российской Федерации устанавливается, что земля и иные природные ресурсы могут находиться в различных формах собственности: частной муниципальной, государственной и иной. А в ст. 36 Конституции РФ установлено, что эти нормы есть основа формирования и регулирования прав на землю.
К законам, которые регулируют отношения по поводу земельных участков, относятся такие законы, как Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Кодексы Российской Федерации: Градостроительный, Жилищный Кодекс, Лесной Кодекс и др. Федеральные законы, к которым относятся: ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», «О землеустройстве», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую».
Гражданско-правовые отношения по поводу земельных участков имеют некоторые особенности. Такие как, правовое регулирование имущественных отношений, которые имеют комплексный характер, то есть гражданским законодательством устанавливаются основы гражданского оборота земельных участков, а земельным законодательством устанавливается его специфика и возможности ограничения.
Также особенностью гражданско-правовых отношений являются особое содержание этих отношений. Выражается это в комплексе обязанностей собственников земельных участков и других лиц их использующих, в реализации прав, являющихся обязанностью собственника, вытекающих из прав пользования. Следующей особенностью являются требования, предъявляемые к совершению сделок с земельными участками, обязанности собственности земли, возможности ограничения их прав и сервитутов.
В пункте 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ законодатель при регулировании имущественных отношений решает вопрос о соотношении гражданского и земельного законодательства, в которой говорится, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению с ними сделок регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным или другим законодательством. Установленные земельным законодательством особенности не могут выходить за пределы регулирования данной отрасли законодательства.
При регулировании общественных отношений по поводу земли гражданское право основывается на представлении земельного участка как объекте гражданских прав, а земельное право относится как к природному ресурсу и объекту. Итак, земля - это предмет правового регулирования не одного, а нескольких отраслей российского права, в каждом из которых является отдельный аспект отношений, связанных с землей. Спецификой реализации субъективных вещных прав на землю является основой жизнедеятельности человеческого общества. Гражданское и земельное законодательства имеют различные принципы.
Гражданское право определяет имущественное право субъектов, а земельное право обеспечивает рациональное использование и охрану земель как основы жизнедеятельности людей.
В настоящее время индивидуализация образуемых земельных участков производится путем государственного кадастрового учета земельного участка, заключающегося в его характеристике для определения качественной и экономической оценки с присвоением кадастрового номера.
Таким образом, можно сказать о том, что нормы гражданского законодательства Российской Федерации, связанные с земельными участками имеют широкое регулирование отношений.
В сложившейся ситуации необходимо изучить
разрыв, который образовался в гражданско-правовом регулировании как прав на
земельный участок, так и прав на здание или сооружение расположенные на земле.
А так же определить роль и обязательственные права на земельный участок в
гражданско-правовом режиме земельного участка. Выявить значение государственной
регистрации прав и сделок с недвижимостью как одной из главных составляющих
гражданско-правового режима недвижимой вещи.
ГЛАВА 2 ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ КАК
ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ И ОСОБЕННОСТИ ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ ПРАКТИКИ
2.1 Понятие правового режима земельных участков
как объекта гражданских прав
Согласно пункту 2 статьи 9 Конституции РФ и статей 209-217 Гражданского кодекса РФ в России имеется частная собственность граждан на земельные участки. Обратим внимание на статью 36 Конституции РФ, где прописано, что граждане и их объединения могут иметь землю в частной собственности. Земельный кодекс Российской Федерации в своих статьях (п.2 ст.7, ст.42) определяет землю как основу жизни и деятельности проживающего на ней населения, а главным условием осуществления собственником своих прав является использование его по целевому назначению и разрешенному использованию.
Проанализировав право и обратившись к практике его использования, мы заметили, что целевое предназначение обусловливается законодательством, который определяет порядок и требование, в соответствии с группой земель, применения земельных участков для непосредственно отмеченных целей. Существенную значимость представляет допустимое применение земельных площадей, так как с учетом целевого направления, обусловливается порядок и требование его применения, формирование обременений и ограничений.
Правовой порядок земельных участков в российском законодательстве обусловливается, как правило, по их главному целевому предназначению, являющемуся доминирующим среди иных целей, т.е. реализация деятельности на земельном участке обусловливается в соответствии с основной целью применения той группы территорий, к которой относится установленный участок.
Проанализировав понятие «правовой режим земель» подходим к выводу, что с помощью этого определения земельное право регулирует огромный диапазон земельных взаимоотношений. А кроме того эта законная категория отображает особенный характер правового регулирования, применения и защиты земельных ресурсов.
По мнению И.А. Иконицкой, законный режим территорий - это действия по отношению к нашей планете как к предмету права собственности, предмету государственного управления и предмету правовой охраны земельными ресурсами. Законный порядок территорий осуществляет прописанные Конституцией РФ социальные и экономические функции.
А вот, по мнению С.А. Боголюбова, правовой режим земель - это совокупность правил пользования ими, охраны, учета, мониторинга, установленные различными кодифицированными актами, такими как земельный кодекс, градостроительный кодекс, лесной кодекс, и другими законами, которые распространяется на земли определенной категории.
Содержание данного понятия имеет великое практическое значение. Правильное понятие правового режима непосредственно отдельного земельного участка считается немаловажным для его собственника. Так как владелец, который использует земельный участок, должен знать, какие права он имеет, и какую ответственность он несет. Главными компонентами содержания определения "законный порядок земельного участка" считаются права и прямые обязанности его владельца, собственника, пользователя либо арендатора.
В науке земельного права проблема о законном порядке территорий в первый раз был определен И.И.Евтихеевым. Некто обозначил то, что с целью единичных категорий территорий существуют различные и не схожие по собственному размеру земельные системы. При этом под земельным порядком он осознавал положение прав и обязательств организаций земельного управления во взаимоотношении данной группы территорий, то есть осуществление данными органами конкретных функций (управленческих, юрисдикционных, нормативных). Однако на наш взгляд подобное установление является крайне кратким, так как мы полагаем, что это употребительно лишь к институту управления земельного права.
В российском законодательстве законный порядок земельных площадей в основном обусловливается по их целевому предназначению, т.е. работа на земельном участке исполняется в соответствии с основной целью применения той группы территорий, к которой принадлежит установленный участок.
А вот с мнением Г.А. Аксененок нельзя не согласиться, он отмечает, что определить правовой режим любой категории земель - это значит дать понятие этих земель как объекта данных земельных отношений; определить круг землепользователей, их права и обязанности; выявить порядок государственного управления этими землями; указать на те формы и меры ответственности, которые определены законом для землепользователей.
В российском законодательстве правовой режим земельных участков в основном определяется по их целевому назначению, т.е. деятельность на земельном участке осуществляется в соответствии с главной целью использования той категории земель, к которой относится указанный участок.
Но, тем не менее, и самостоятельно группа земельного фонда проявляет существенное воздействие на законный порядок земельных площадей, которые принадлежат жителям.
В.И.Сенчищев в собственных заметках говорит о том, что для того чтобы установить и описать законный порядок какого то одного либо иного явления необходимо тщательно выявить характерные черты появления, реализации и прекращения гражданских прав, как предметных, так и обязательственных, которые используются к исследуемому явлению.
А вот А.П. Анисимов и А.И. Мелихов, на наш взгляд правильно сосредоточивают внимание на то, что законный порядок земельных площадей обусловливается межотраслевыми институтами, содержащими нормы разной общеотраслевой принадлежности.
Не можем не выразить согласие с суждением и Д.Ч.Ким, который внес предложение основывать порядок земельного участка как предмета земельных правоотношений на императивном способе, а порядок земельного участка как предмета гражданских взаимоотношений на основе метода юридического равноправия сторон.
Таким образом, гражданско-правовой порядок проявляет воздействие на порядок появления, осуществление, защиты, перехода, лимитирования и остановки права собственности.
Правовой порядок обусловливается еще в соответствии с зонированием территорий, общие основы и процедура выполнения которого формируются федеральными законами и условиями специализированных федеральных законов. Любой тип допустимого применения из предустановленных зонированием территорий видов избирается самостоятельно, в отсутствии дополнительных позволений и операций согласования.
В настоящее время в системе земельного права, совершается плавный переход от главного принципа определения законного порядка земель в зависимости от его целевого направления в соответствии с разделением территорий на группы к принципу определения законного порядка территорий при зонировании земель.
На настоящий период нет единообразия в правоприменительной и судебной практике, которая сопряжена с неоднозначными проблемами определения законного порядка территорий, а кроме того утверждение в первом чтении Федерального закона «Об отмене разделения территорий на категории…» доказывает необходимость наиболее подробной проработке данных проблем.
Правовой порядок земельного участка как предмета права собственности гражданина - это созданный на нормах полномочия, имеющих межотраслевой характер, порядок реализации и защиты права собственности на земельный участок, созданный с учетом его целевого направления и допустимого применения гражданами, имеющими общий законный статус.
Институт зонирования предусматривает наибольшее количество разных компонентов законного порядка территорий, что дает возможность определить данный порядок наиболее конкретно. Но невозможно не оценить значимость института разделения территорий на группы в настоящий период. Огромное количество территорий (по занимаемой площади) не подлежат процедуре градостроительному зонированию. По этой причине полагаем, что законодательные инициативы об отмене разделения территорий на группы представляются безвременными и опережающими фактическое состояние дел.