|
i Tкр |
5 |
10 |
15 |
20 |
25 |
30 |
|
6% |
985,69 |
1722,26 |
2272,67 |
2683,96 |
2991,31 |
3220,97 |
|
7% |
959,45 |
1643,52 |
2131,25 |
2479,00 |
2726,94 |
2903,72 |
|
8% |
934,29 |
2002,92 |
2297,45 |
2497,90 |
2634,32 |
|
|
9% |
910,18 |
1501,73 |
1886,20 |
2136,08 |
2298,48 |
2404,04 |
|
10% |
887,04 |
1437,83 |
1779,82 |
1992,17 |
2124,03 |
2205,90 |
|
11% |
864,84 |
1378,08 |
1682,66 |
1863,42 |
1970,69 |
2034,35 |
|
12% |
843,52 |
1322,15 |
1593,74 |
1747,85 |
1835,29 |
1884,91 |
|
13% |
823,03 |
1269,74 |
1512,20 |
1643,79 |
1715,22 |
1753,98 |
|
14% |
803,34 |
1220,57 |
1437,27 |
1549,81 |
1608,27 |
1638,62 |
|
15% |
784,40 |
1174,39 |
1368,28 |
1464,68 |
1512,61 |
1536,44 |
|
16% |
766,18 |
1130,98 |
1304,66 |
1387,35 |
1426,72 |
1445,46 |
|
17% |
748,65 |
1090,11 |
1245,86 |
1316,90 |
1349,30 |
1364,08 |
Вывод: При доходе 52 000 руб/мес. семья не может
позволить себе приобрести квартиру, стоимостью 5687,62 тыс. руб., по ипотечному
кредиту при ставке 7% и сроке 20 лет. При данных условиях стоимость квартиры не
должна превышать 2 479 тыс.руб.
Глава III.
Анализ рынков недвижимости
.1 Методы оценки инвестиционных проектов
В основе процесса принятия управленческих решений инвестиционного характера лежат оценка и сравнение объема предполагаемых инвестиций и будущих денежных поступлений. Поскольку сравниваемые показатели относятся к различным моментам времени, ключевой проблемой здесь является проблема их сопоставимости. Воспринимать ее можно по-разному в зависимости от существующих объективных и субъективных условий: темпа инфляции, размера инвестиций и генерируемых поступлений, горизонта прогнозирования, уровня квалификации аналитика и т.п.
Методы оценки инвестиционных
проектов приведены на рис. 10.
Рис. 10. Методы оценки
инвестиционных проектов.
. Метод чистого дисконтированного дохода (ЧДД)
ЧДД определяется как сумма
текущих эффектов за весь расчетный период, приведенных к начальному шагу.
ЧДД=∑(Mt-Ht)*1|(1+i)t
Где Mt - результаты на шаге t, Ht-затраты на шаге t.
Если ЧДД>0, то проект может быть принят для разработки.
. Метод индекса доходности (ИД)
Индекс доходности (ИД) - это
отношение суммы приведенных эффектов к величине приведенных капиталовложений.
ИД = 1/К’ *[ ∑(Мt
- Нt) * 1/(1+I)t
]
Где К’-капиталовложения, Mt - результаты на шаге t, Ht-затраты на шаге t
Если ИД>0, то проект может быть принят для разработки.
. Метод внутренней нормы доходности (ВНД)
ВНД - это норма дисконта,
посчитанная для проекта, при которой величина приведенных эффектов равно
величине приведенных капиталовложений.
∑(Мt
-Нt
)*1/(1+I)t = ∑К*
1/(1+I)t
Где i=Eвн.
Если Eвн > Eтр, проект принимается.
4. Метод срока окупаемости
Срок окупаемости проекта определяется рядом лет, в течение которых поток денежных доходов покрывает инвестиции в проект.
Срок окупаемости проекта рекомендуется определять с учетом дисконтирования.
. Метод перечня критериев.
Группа А. Стратегические критерии:
Влияние проекта на стратегию фирмы.
Результаты неудачи
Улучшение стратегии фирмы.
Группа Б. Финансовые критерии:
Размер инвестиций
Размер прибыли
Наличие финансов
Необходимость заемного капитала
Финансовый риск
Стабильность доходов
Группа В. Научно-технические критерии:
Уникальность продукта
Стоимость НИОКР
Патентоспособность
Риск неудачи в техническом плане
Группа Г. Производственные критерии:
Необходимость новых технологий
Нальчие производственных мощностей
Издержки производства
Потребность в дополнительном оборудовании
Группа Д. экологические критерии:
Вредное воздействие на окружающую среду.
Противопожарные критерии
Правовые критерии
. Балльный метод
) Выделение доминирущих критериев
)Критериям присваиваются удельные веса по важности
)Проекты оцениваются по
формуле:
В= К1*Р1+К2*Р2+…+Кi*Pi
В курсовом проекте будем использовать 1-4 методы.
3.2 Исходные данные
Создаем фирменную структуру, состоящую из производственной и управленческой системы.
Условно-постоянные издержки Ип=55 000 тыс.руб.
Условно-переменные издержки V=3700 тыс.руб.
Продажная цена - 4 000 тыс.руб.
Банковская ставка - 11%
Инфляция - 8% в год
Срок проекта - 5 лет
.3 Расчет доходных параметров инвестиционного
проекта
Таблица 10. Определение ЧДД
|
№ |
показатели |
годы |
|||||
|
|
|
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
1 |
Количество реализованной продукции |
- |
15 |
45 |
60 |
80 |
80 |
|
2 |
Продажная цена с учетом инфляции |
|
4000 |
4320 |
4665,6 |
5038,8 |
5442,0 |
|
3 |
Выручка |
- |
60000,0 |
194400,0 |
279936,0 |
403107,8 |
435356,5 |
|
4 |
Усл-пост издержки, тыс.руб |
-55000 |
|
|
|
|
|
|
5 |
Усл-переменные издержки, тыс.руб. |
|
-55500 |
-166500 |
-222000 |
-296000 |
-296000 |
|
6 |
Амортизационные отчисления, тыс.руб. |
|
5500 |
5500 |
5500 |
5500 |
5500 |
|
7 |
Чистый доход, тыс. руб |
-55000,0 |
10000,0 |
33400,0 |
63436,0 |
112607,8 |
144856,5 |
|
8 |
Коэффициент дисконтирования |
1 |
0,901 |
0,832 |
0,731 |
0,659 |
0,535 |
|
9 |
Чистый дисконтированный доход, тыс.руб. |
-55000,0 |
9010,0 |
27788,8 |
46371,7 |
74208,6 |
77498,2 |
|
|
Итог: |
179877,3 |
|
|
|
|
|
ЧДД = ∑5 ЧДД
i=1
ЧДД = 179 877,3 тыс.руб
Из расчетов видно, что проект приемлем.
.4 Определение индекса доходности
ИД = 1/К’ [ ∑(Мt - Нt) * 1/(1+I)t ]
ИД = ЧДД/К
ИД = 179 877,3/55 000 = 3,27>1
Проект приемлем.
.5 Определение внутренней нормы доходности
∑(Мt
-Нt )*1/(1+I)t
= ∑К* 1/(1+I)t
В работе внутреннюю норму доходности я
определила с помощью программы Microsoft EXCEL, используя функцию «Внутренняя
ставка доходности»(ВСД) ВСД=52%. Что больше банковской ставки, следовательно,
проект выгоден.
.6 Определение срока окупаемости
|
№ |
показатели |
годы |
|||||
|
|
|
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
1 |
Чистый дисконтированный доход, тыс.руб. |
-55000,0 |
9010,0 |
27788,8 |
46371,7 |
74208,6 |
77498,2 |
|
2 |
Интегральный ЧДД |
-55000,0 |
-45990,0 |
-18201,2 |
28170,5 |
102379,1 |
179877,3 |
Х=0,39 года
Токуп = 3,39 лет
Список использованной литературы
1. Методические указания по оценке эффективности инвестиционных проектов (Вторая редакция, исправленная и дополненная) утв. Минэкономики РФ, Минфином РФ и Госстроем РФ от 21 июня 1999 г. N ВК 477
. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ
. ФЗ «О лизинге» № 164-ФЗ от 29 октября 1998 г