Курсовая работа (т): Управление недвижимостью

Управление недвижимостью

Глава I. Выбор оптимального варианта сделки с недвижимостью

.1 Исходные данные. Постановка задач

Требуется организовать производство современных железобетонных конструкций. Для осуществления этой цели нужен цех с современным оборудованием для выпуска ж/б изделий размером 18х54м.

В качестве дополнительных вариантов будем рассматривать следующие сделки:

·  Лизинг

·        Аренда

·        Сделка купли-продажи с использованием кредита

В состав производственного комплекса входят: з.у., здания и сооружения, оборудование, интеллектуальная собственность.

Условия лизинговой сделки - финансовый лизинг с амортизацией, равной сроку лизинговой сделки.

Стоимость недвижимости с оборудованием - 440 млн. рублей.

Проект на срок - 10 лет.

Периодичность выплат - ежегодная. .

Комиссионные - 5% годовых от стоимости недвижимости.

Годовая банковская ставка - 10%.

Условия кредитной сделки - долгосрочный кредит на 5 лет.

Стоимость аренды - 600 руб. на 1 м2/в месяц

.2 Выбор и обоснование допустимых вариантов

1.2.1 Расчет параметров кредитной сделки

Лизинг - соглашение между собственником имущества и арендатором по передаче имущества в пользование на указанный период по установленной ренте (ежегодной, ежеквартальной, ежемесячной).

Осуществляется на основе долгосрочного договора между лиз. компанией и фирмой-арендатором, которая регулярно вносит плату за использование лизингового имущества.

По истечению лизингового договора м. быть:

продление договора

выкуп имущества

возврат имущества

Согласно ст. 666 ГК РФ предметом лизинга могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, здания и сооружения, недвижимое имущество (оборудование), и др. объекты

Субъекты лизинга:

Лизингодатель - физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных или собственных денежных средств приобретает в ходе реализации лизинговой сделки в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга;

Лизингополучатель - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга;

Лизингополучатель получает доход, за счет которого рассчитываются с лизинговой компанией.

арендный сделка лизинг ипотека

Рис.1.1 Схема лизинговых отношений: 1 - лизинговая заявка и заключение сделки; 2 - заключение кредитного договора; 3 - получение кредита; 4 - заключение договора купли-продажи; 5 - передача недвижимости в пользование; 6 - страхование имущества; 7 - лизинговые платежи; 8 - возраст кредита.

Виды лизинга:

Оперативный лизинг - подразумевает лизинговые контракты, заключаемые на короткий и средний срок (обычно короче амортизационного периода), согласно которым арендатору предоставляется (при соблюдении определенного срока) право в любое другое время расторгнуть договор. Как правило, это происходит, когда арендаторы объекта лизинга быстро сменяют друг друга. Арендодатель несет здесь повышенный риск, а быстро сменяющиеся арендаторы заставляют лизинговую компанию проявлять особый интерес к хорошему состоянию предмета лизинга. Часто лизинговая компания берет на себя техническое обслуживание объекта лизинга - регламентный ремонт, страхование,- осуществляя тем самым полносервисный лизинг или частично сервисный лизинг (в контракте оговаривается разделение обязательств). После завершения срока действия договора лизинга предмет договора может быть возвращен владельцу или вновь сдан в аренду.

Финансовый лизинг - характеризуется длительным сроком контракта (от 5 до 10 лет) и амортизацией всей или большей части стоимости оборудования. Фактически финансовый лизинг представляет собой форму долгосрочного кредитования покупки. По истечении срока действия арендатор может вернуть объект аренды, продлить соглашение или заключить новое, а также купить объект по остаточной стоимости (обычно она носит чисто символический характер).

В своем курсовом проекте я использую финансовый лизинг.

Преимущества лизинга:

. Лизинг не предполагает единовременное привлечение крупных сумм собственных средств для закупки предмета лизинга.

.Лизинговые платежи распределяются наиболее удобным способом для лизингополучателя и соответствуют срокам, когда компания уже начала получать прибыль от использования предмета лизинга, и он уже окупается.

.Лизинг позволяет экономить денежные средства за счет налоговых преференций (налог на прибыль, зачет НДС, налог на имущество).

.Лизинг является единственным способом применить ускоренную амортизацию с коэффициентом до 3. За счет этого балансовая стоимость имущества уменьшается в 3 раза быстрее и как следствие уменьшается сумма налога на имущество.

.График погашения задолженности (график лизинговых платежей) отличается гибкостью. Лизингополучатель не производит выплат до ввода предмета лизинга в эксплуатацию.

.Предмет лизинга может учитываться либо на балансе лизингодателя, либо на балансе лизингополучателя. Если балансодержателем является лизинговая компания, то лизингополучатель получает возможность улучшить структуру своего баланса, за счет учета предмета лизинга на забалансовых счетах (кредит или прямая закупка этого не позволяют сделать).

.Также, если предмет лизинга находится, на балансе лизинговой компании, у лизингополучателя отсутствует необходимость переоценки основных фондов (в части предмета лизинга).

.По окончании срока лизингового договора, лизингополучатель имеет возможность получить предмет лизинга по нулевой стоимости.

.Договор лизинга составляется, как правило, на 2-3 года, что примерно соответствует сроку окупаемости предмета лизинга. В случае если предметом лизинга является оборудование с большим сроком окупаемости, то договор лизинга может быть заключен и на 5-6 лет. Не все кредитные организации готовы к таким срокам.

.Получение финансирования через лизинг, значительно проще и намного реже требуется залоговое обеспечение. Так как лизинговая компания будет являться собственником имущества до окончания срока лизинга.

.Из-за своей простоты, доступности и эффективности лизинг позволяет лизингополучателям поддерживать фонд средств производства в соответствии с современными требованиями рынка, что дает значительные конкурентные преимущества.

Недостатки:

.Сложность системы лизинговых платежей

.Трудности при расторжении лизинговой сделки.

Исходные данные:

Рассчитываем лизинговую сделку на срок 10 лет.

Номинальная стоимость произв. комплекса =440 млн. р

Банковская ставка = 12%

Форма лизинга: финансовый

Ежегодное вознаграждение лизинговой компании = 5% от номинальной стоимости имущесвенногот комплекса.

Порядок расчета лизинговой сделки:

)Определение ежегодного возмещения остаточной стоимости.

ВОС=К/Тл.с,

Где: К-стоимость недвижимости, Тл.с-срок лизинговой сделки.

)Определение остаточной стоимости

ОС=ОСпр-ВОС

Где: ОСпр-остаточная стоимость предыдущего года.

) Определение ежегодного вознаграждения

ЕВ=К*Iк

Где: Iк- комиссионные (5%годовых от стоимости недвижимости).

) Определение % по кредиту

ПК=ОС*I,

Где: I-годовая ставка банковского кредита

) Определение годовых лизинговых платежей

ЛП=ВОС+ПК+ЕВ

) Определение текущей стоимости лизинговых платежей

ТСЛ=ЛП*КД

Таблица 1. Расчет параметров лизинговой сделки

Таблица 2. Расчет налоговых платежей лизинговой сделки

Налог на имущество = 2% от остаточной стоимости имущества.

Стоимость лизинговой сделки равна:

Сл.п.=ТСЛП+ТСН,

где: ТСЛП - текущая стоимость лизинговых платежей,

ТСН - текущая стоимость налога.

Сл.п.= 487885,86+31900,09= 519785,95 тыс.руб.

1.2.2 Расчет параметров сделки купли-продажи

По договору купли-продажи зданий, сооружений и др. недвижимости покупатель одновременно с правами собственника получает право на часть земельного участка.

Если продавец - собственник, то покупателю передаются права собственника, если нет, то право аренды.

При продаже имущественного комплекса права на нематериальные активы ( товарный знак, торг. марка) и другие средства индивидуализации фирмы могут переходить к покупателю.

Права, полученные на основании лицензии не передаются.

Сделка купли-продажи недвижимости регулируется положениями параграфа 7 гл 30 ГК РФ.

Договор купли-продажи заключается в письменной форме с приложением документов:

.Акт инвентаризации

.Бухгалтерский баланс

.Заключение аудитора

.Перечень долгов и обязательств, включая обременение с указанием кредитора

Имущественный комплекс считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами.

Право собственности переходит на имущественный комплекс к покупателю только с момента регистрации этого права гос. органами.

Операционная недвижимость может быть куплена:

.Подписка на акции

.Аукцион

.коммерческий конкурс

.Закрытый тендер

.Инвестиционный тендер

.Неорганизованная сделка

Исходные данные:

Для финансирования сделки оформляется кредит на 5 лет.

Выплаты по кредиту ежегодные

Ставка = 12%

Срок амортизации = 30 лет

Срок проекта 10 лет

Налог на имущество =2%

Кредит выдается под залог имущества или оборудования либо под гарантийное письмо.

Таблица 3. Расчет параметров кредитной сделки

Таблица 4. Расчет стоимости налога на имущество при сделке купли-продажи