Курсовая работа (т): Управление недвижимостью

20Городской Фонд недвижимости (застройщик, владелец недвижимости) - коммерческая управляющая (инвестиционная) компания, обладающая специальными активами (недвижимостью), организующая на территории города строительства жилья и коммерческой недвижимости.

21Банк-партнер (координатор банковского счета) - финансово кредитная организация, изъявившая желание участвовать в качестве основного проводника финансовых средств, обслуживающая счета участников программы.

22Ипотечная компания (поставщик ипотечных кредитов) - специализированная организация, главными учредителями которой, являются Банк-партнер, Страховая компания, Городской фонд социального развития и поддержки жилищного строительства.

* Стратегические и финансовые инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги Городского Фонда, предоставляющие долгосрочные займы и предлагающие институциональные формы финансирования для реализации продуктовых программ предприятий.

* Кредиторы - банки и другие финансовые учреждения, осуществляющие кредитование участников жилищной программы (включая ипотечные кредиты) под гарантии и поручительства и обслуживающие данные кредиты.

*     Подрядчики - строительные организации, осуществляющие в установленном порядке строительство жилых зданий.

*    Покупатель жилья (заемщики) - главный субъект жилищной программы

*    Предприятие-работодатель - основной участник формирования инвестиционного спроса территории или отрасли, потребитель инвестиций для реализации своих продуктовых программ,

*    Страховая компания - отвечающая требованиям Городского Фонда социального развития и поддержки жилищного строительства и, на основании этого, рекомендована им для осуществления страховой деятельности на рынке ипотечного кредитования, обслуживающая по генеральному соглашению с городской администрацией участников жилищной программы.

* Оценщики недвижимости - лицензированные компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку недвижимости, являющейся предметом залога.

*    Агент по продаже жилья - лицензированный продавец жилья, осуществляющий продажу или сдачу в аренду жилья по поручению Городского Фонда недвижимости.

Основные мероприятия по разработке и реализации программы.

Представленная концепция - это результат изучения уже существующих программ ипотечного кредитования и дискуссий в ходе их обсуждения, поэтому основные мероприятия по разработке и реализации программы можно представить в следующем виде:

1.     Тестирование концепции.

Тестирование концепции - это работа по оценке потенциальных участников программы по следующим позициям: 1) понимают ли они основную идею предлагаемой программы;2) реагируют ли на нее одобрительно; 3) чувствуют ли, что предлагаемая программа позволит им реализовать свои стратегии бизнеса. Этот шаг поможет отклонить идеи, пользующиеся слабым спросом у участников программы, и одновременно будет способствовать выявлению привлекательных преимуществ других концепций,

2. Разработка программы - "Хабаровская городская программа жилищного строительства с использованием ипотечного кредитования", провести ее тестирование и обсуждение. Этот шаг предусматривает преобразование концепции в реально существующую программу готовую к реализации, с учетом достаточности нормативно-правовой для начала ее внедрения.

3. Утверждение программы. Внести программу для ее утверждения в
Городскую Думу.

4. Подготовка плана мероприятий реализации программы. Определить организационные мероприятия по регулирующему управлению, контролю и оценке выполнения программы.

5. Подготовка и создание фондового центра. Определиться с основными структурами, согласовать и подписать с ними необходимые документы.

6. Тестирование и "пилотный" запуск программы. Основная цель в
этом щаге - внести в саму программу и мероприятия по ее реализации некоторые необходимые доработки, базирующиеся на реакции ее участников.

7. Осуществление полномасштабного запуска программы. Имея хорошо проверенные систему финансового обеспечения и механизмы реализации программы, городская администрация инициирует полномасштабный запуск программы.

8.      Обсуждение результатов. Провести обзор результатов и определить достигнуты ли те цели, ради которых разрабатывалась программа, или необходима некоторая коррекция.

Особое внимание в разрабатываемой программе должно быть уделено:

созданию благоприятного климата для развития строительства и реконструкции муниципального и частного жилья, обеспечению социальных гарантий в области жилищных прав граждан;

созданию условий для эффективного функционирования рынка недвижимости, развитию конкуренции в строительстве жилья, притоку инвестиций, привлечению капитала финансовых структур и средств граждан.

Программой предусмотрено развитие механизмов субсидирования, льготного налогообложения, ипотечного кредитования и других способов привлечения финансовых средств в жилищное строительство.

.6 Расчет параметра ипотечной сделки

.6.1 Исходные данные

1.      Стоимость квартиры - Sкр = 7 109,52 тыс.руб. (двухкомнатная квартира новой планировки, расположенная в центре города)

2.      Банковская ставка - i = 7%

.        Срок ипотечного кредита - t = 20 лет

.        Вид кредита - кредит с равномерными выплатами

.        Расчет ежегодных платежей по ипотечному кредиту (с первоначальным и без первоначального взноса)

.        Первоначальный взнос = 20% (от стоимости квартиры)

Для определения размера ежегодных платежей (пользуемся 6й функцией денег)

Таблица 8. Расчет ежегодных платежей без первоначального взноса

Рис.2.5 Зависимость ежегодных выплат по кредиту от срока кредита- 20 лет без первоначального взноса

Рис.2.6 Зависимость ежегодных выплат по кредиту от процентной ставки - 7% без первоначального взноса

Таблица 9. Расчет ежегодных платежей с первоначальным взносом

Рис.2.7 Зависимость ежегодных выплат по кредиту от срока кредита- 20 лет с первоначальным взносом

Рис.2.8 Зависимость ежегодных выплат по кредиту от срока кредита- 20 лет с первоначальным взносом

.6.2 Определение требуемого дохода семьи для совершения ипотечной сделки

Исходные данные:

Согласно статистическим данным в Хабаровском крае выделяется 3 категории граждан по размерам заработной платы:категория 22 000 р/мес

II категория 34 000 р/мес

III категория 52 000 р/месс

Среднегодовой доход семьи:категория 22 000*1,5 *12* =396 000 руб

II категория 34 000 *1,5 *12* =612 000 руб

III категория 52 000 *1,5 *12* =936 000 руб

Максимальный размер ипотечного платежа (25% от годового дохода):категория 396 000 *0,25= 99 000 руб

II категория 612 000 *0,25= 153 000 руб

III категория 936 000* 0,25= 234 000 руб

Время накопления семьями разных категорий на первоначальный взнос:категория 1 421,9(размер первоначального взноса) /99 000 = 14,4 года

II категория 1 421,9/153 000 = 9,3 года

III категория 1 421,9/936 000 = 1,5 года

I категория

Вывод: При доходе 22 000 руб/мес. семья не может позволить себе приобрести квартиру, стоимостью 5687,62 тыс. руб., по ипотечному кредиту при ставке 7% и сроке 20 лет. При данных условиях стоимость квартиры не должна превышать 1 048,81 тыс.руб.

II категория

Вывод: При доходе 34 000 руб/мес. семья не может позволить себе приобрести квартиру, стоимостью 5687,62 тыс. руб., по ипотечному кредиту при ставке 7% и сроке 20 лет. При данных условиях стоимость квартиры не должна превышать 1 620,88 тыс.руб.

III категория