Курсовая работа (т): Управление недвижимостью

Ск-п = 440004,58+53653,63=493 658,21 тыс.руб.

Сумма, затрачиваемая на осуществление сделки купли-продажи, будет складываться из текущей стоимости кредита и текущей стоимости налога. Налог на имущество равен 2% от остаточной стоимости недвижимости.

1.2.3 Расчет параметров арендной сделки

Аренда - форма имущественных отношений, при которых собственность передается во временное владение и пользование арендатору за арендную плату.

Арендная плата включает:

земельную ренту

плату за пользование собственностью

налоги

иное.

Результаты деятельности, продукция является собственностью арендатора.

Объекты аренды:

з.у

предприятия

здания

сооружения

имущественные комплексы

иное

Запрещено сдавать в аренду:

предприятия ВПК

предприятия связи

предприятия транспорта

предприятия топливно-энерг. комплекса

здания гос. банков и прочее

Арендная плата поступает только собственнику.

Договор аренды недвижимости подлежит гос регистрации в органах фед регистрационной службы.

Арендодатель <#"874757.files/image002.gif">

Рис. 2.1 Субъекты и инструменты первичного рынка ипотечных кредитов

Реализацией указанных на рис. 2.1. процедур в большинстве случаев, в сущности, исчерпываются потребности должника в его взаимоотношениях с ипотечной системой. В равной степени это относится и к кредиторам, если они при этом не участвуют в отношениях, прежде всего по ипотечному жилищному кредитованию заемщиков.

В последнем случае для банка (кредитной организации) реализация в единичном или значительном числе двусторонних отношений с заемщиками и соответствующее наполнение кредитного портфеля является одной из сторон обеспечения успешной деятельности на ипотечном рынке. Другой, не менее важной, стороной деятельности банка является возобновление кредитных ресурсов, которые он был бы готов выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам.

Для решения этой чрезвычайно актуальной задачи организуется деятельность вторичного рынка ипотечных кредитов.

.2.2 Вторичный рынок ипотечных кредитов

Вторичный рынок ипотечного капитала охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала - обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке.

Вторичный рынок ипотечных кредитов - сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов.

Субъекты и инструменты вторичного рынка ипотечных кредитов показаны на рис. 2.2

Рис.2.2 Субъекты и инструменты вторичного рынка ипотечных кредитов

Таким образом, вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств, поскольку они обеспечены закладными.

.3 Схема ипотечного кредитования

Развитие долгосрочного ипотечного кредитования в целом, а также введение механизма использования средств федерального бюджета на долгосрочное жилищное кредитование связаны с созданием дополнительных элементов рыночной инфраструктуры, обеспечивающих привлечение и распределение инвестиционно-кредитных ресурсов в жилищную сферу. Для этого было заявлено о создании Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию, которое должно способствовать становлению в Российской Федерации рынка закладных. Основная цель агентства состоит в привлечении кредитных ресурсов в сферу банковского долгосрочного ипотечного жилищного кредитования по схеме (рис.2.3).

В соответствии со схемой ипотечного кредитования, основные задачи агентства состоят в следующем:

· подготовка требуемых стандартов и процедур, связанных с долгосрочным ипотечным кредитованием для банков, желающих продавать свои ипотечные кредиты агентству;

·    приобретение у коммерческих банков правомочных долгосрочных жилищных ипотечных кредитов;

· выпуск под гарантии государства ценных бумаг, обеспеченных приобретенными ипотечными кредитами, для размещения их среди инвесторов.

Для приобретение у банков выданных правомочных долгосрочных жилищных кредитов агентство может использовать:

·   привлеченные средства институциональных инвесторов и частных лиц, приобретающих ценные бумаги агентства, обеспеченные ипотечными кредитами, залогом недвижимости и гарантиями государства;

·    привлеченные на возвратной основе бюджетные средства. Выделенные целевым образом на организацию долгосрочного жилищного кредитования для установленных категорией граждан в соответствии с Указом Президента РФ от 23 марта 1996г. № 420.

При создании агентства необходимо учитывать следующие положения:

·    организационно-правовая форма обеспечивает привлечение средств заинтересованных коммерческих структур с сохранением контрольной функции государства;

·    государство принимает на себя гарантию по обязательствам агентства, возникающим на основании выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными жилищными кредитами;

·    в первый год эмиссии предельное соотношение между суммой собственных средств агентства и объемом его обязательств по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными жилищными кредитами и гарантией государства, составляет не более 1:5;

·    инвесторы, имеющие право вкладывать средства только в государственные ценные бумаги, вправе приобретать ценные бумаги агентства наравне со всеми другими инвесторами.

.4 Обзор существующих моделей ипотечного кредитования

Круг обеспечиваемых обязательств и требований установлен в статьях 2 - 4 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102 - ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В табл.7 приведены положения статей 2 и 3 Закона «Об ипотеке».

Таблица 7

Ипотека обслуживает обязательство. Перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой, включает в себя:

* кредитный договор;

* договор займа;

1 договор иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде;

2 другой договор;

3 причинение вреда.

Сущность рассматриваемых отношений для наглядности можно проиллюстрировать (рис.2.4).

Рис. 2.4 Схема обязательственных отношений, обеспечиваемых залогом недвижимого имущества

.5 Схема ипотечного кредитования в Хабаровском крае

Базовая концепция применения ипотечного кредитования в городе Хабаровске направлена на определение роли и степени участия Администрации города в процессах применения ипотеки для решения жилищной проблемы, эффективного использования коммерческой недвижимости, привлечения дополнительных финансовых средств из всевозможных источников в экономику города, а также в процессах формирования нарождающихся рынков ипотечного кредитования.

Решение данной задачи предлагается осуществить в рамках городской ипотечной программы, которая становится логичным дополнением программы жилищного строительства в городе Хабаровске и в целом может быть названа - "Хабаровская городская программа жилищного строительства с использованием ипотечного кредитования". Концепция строится на следующих принципах; максимальная защита участников программы от рисков; безусловное исполнение обязательств участников программы друг перед другом; эффективное функционирование инвестиционного рынка, в частности, рынка недвижимости, первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов. При этом необходимо использовать как конъюнктурные преимущества рыночных механизмов, так и развитие новых форм сотрудничества административных органов власти, хозяйствующих субъектов и граждан, обеспечивающих долгосрочные преимущества.

Программа должна быть разработана не менее чем на 5-летний срок. Она потребует определенных экономических, правовых и политических решений, затрагивающих интересы многих отраслей народного хозяйства, будет иметь ярко выраженную этапность реализации. Реализация программы потребует не только бюджетных ресурсов, но и средств заинтересованных предприятий, организаций, населения, финансовых структур, а также внутренних и внешних инвесторов. В связи с этим основной акцент в приведенной концепции делается на механизмы позволяющие привлечь максимальное количество участников к реализации программы, тем самым расширить ее финансовую базу. Кроме этого предполагается повышение эффективности использования вкладываемых средств и целевого их направления в сферы получения быстрого экономического эффекта и максимального трудоустройства населения.

Цели программы:

Решение жилищных проблем жителей города за счет внедрения новых форм финансирования строительства путем:

4 повышение платежеспособного спроса на жилье со стороны значительной части населения города, прежде всего со средними, а также скромными доходами за счет механизмов долгосрочного кредитования под залог
недвижимости при покупке жилья.

5 оказание финансовой поддержки гражданам(субсидии),

* расширения объемов жилищного строительства за счет снижения его стоимости, модернизации строительной отрасли и внедрения новых технологий строительства.

* определение тенденций развития цивилизованного рынка жилья (вывод рынка из теневого оборота).

Формирование бюджета развития города с использованием внебюджетных источников финансирования путем:

*    формирование условий развития инвестиционного рынка на территории города Хабаровска и создание необходимой инфраструктуры для его эффективного обслуживания.

Создание новых рабочих мест путем:

6 увеличение объемов строительного производства.

7 создания условий для развития муниципальных предприятий и малого предпринимательства.

Основные задачи программы:

8 Разработать и предложить способы жилищного строительства в городе Хабаровске с учетом применения механизмов ипотечного кредитования
и требований государственных жилищных программ, использующих ипотеку.

9 Решить проблему правовой достаточности для начала эффективной
работы ипотечной системы в городе Хабаровске.

10Создать финансовую базу для реализации программы за счет привлечения средств из всевозможных источников.

11Разработать механизмы по обеспечению всей системы капитала,
включая проведение переговоров с потенциальными инвесторами и участниками программы и поддержание необходимых связей.

* Разработать механизмы совместного финансирования жилищного строительства из государственных, муниципальных и частных источников при комплексной застройке территорий, включая объекты инженерной инфраструктуры.

12Предложить систему информационного обеспечения участников
программы.

13Разработать методику предоставления ипотечных кредитов гражданам города с использованием финансовой базы программы.

14Разработать методическое обеспечение управления сделками по покупке и продаже недвижимости в рамках городской программы.

15Модернизация базы строительной индустрии и строительных материалов в городе и крае.

16Выбор территорий для строительства и осуществление пилотных
проектов.

17Внедрение проектов, отвечающих требованиям доступности, стоимости квадратного метра жилья, эффективности и экономичности.

Участники программы.

18Администрация города, Городская дума - формирование городской
жилищной программы и принятие нормативно - правовой базы обеспечения
программы, создание городского фонда социального развития и поддержки
строительства жилья, создание условий для увеличения объемов жилищного
строительства, комплексного освоения территорий, поддержка застройщиков, в т.ч. за счет налоговых льгот, инвестиционных налоговых кредитов.

19Городской Фонд социального развития и поддержки жилищного
строительства - некоммерческая организация, создаваемая под руководством
Администрации города для реализации программы жилищного строительства как социальной задачи территории.