Учебное пособие: Сделки с недвижимостью

Жилищный Кодекс Российской Федерации рассматривает произведенные без разрешения переустройства (перепланировку) жилого помещения как правонарушение. Кроме неблагоприятных последствий, указанных в законе в виде принудительного прекращения права собственности, предусмотрены и санкции в ст. 7.21 КоАП РФ, которые установили ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями. Они могут выражаться и в самовольном переоборудовании жилых домов и (или) жилых помещений, либо в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах. В отдельных случаях действия по самовольному переоборудованию или перепланировке жилых и нежилых помещений могут квалифицироваться и по ст. 19.1 КоАП, как самоуправство.

Новеллой Жилищного Кодекса РФ является введение специальной нормы (ст. 8), предусматривающей регулирование некоторых жилищных правоотношений с помощью соответствующего законодательства с учетом требований, установленных ЖК РФ, а именно отношений, связанных с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений. Это, прежде всего, градостроительные акты (Градостроительный Кодекс РФ, акты Министерства Промышленности и Энергетики РФ). В то же время непонятно вопрошает Г. Ф. Шешко, «... почему за самовольное переустройство жилых помещений, занимаемых по договору найма, предусматривается ответственность нанимателя помещения лишь по договору социального найма, но оставлены без внимания жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда коммерческого использования (ст. 19)?» Он указывает, что терминология ст. 23 ЖК РФ не согласуется со ст. 678 ГК РФ, которая предусматривает производство таких работ как переустройство и реконструкцию и применяется к договору социального найма. Шешко Г.Ф. Вступил в силу Жилищный кодекс Российской Федерации. Как быть дальше?/Жилищное право, № 7, 2005, с. 2 - 8

Следует учитывать, что правоотношение, возникшее в связи с самовольной перепланировкой (переустройством), является длящимся. А при длящихся правоотношениях применяется закон времени рассмотрения дела, т. е. ст. 29 ЖК РФ.

Многие заявители обращаются в суд с заявлениями «Об установлении юридического факта законности произведенной «планировки», или «Об узаконении произведенной перепланировки», «Об обязанности органов технической инвентаризации выдать технический паспорт на квартиру в перепланированном состоянии».

В качестве лиц, участвующих в деле, указывались различные структуры, органы технической инвентаризации, органы местного самоуправления, органы ЖКХ или органы регистрации недвижимости.

Смысл требований - рассмотрение своего дела в порядке особого производства путем установления юридического факта, что не основано на законе, так как такие дела должны рассматриваться в порядке искового производства. Этот вывод основан на том, что до вступления в законную силу решения суда у лица, произведшего самовольное переустройство (перепланировку), нет каких-либо прав на сохранении жилья в таком состоянии, что и оспаривается заявителем. Заявления, поданные в порядке особого производства судом подлежат оставлению без рассмотрения согласно ч. 3 ст. 263 ГПК РФ.

Истцом по делам самовольной перепланировки (переустройства) является орган, осуществляющий согласование (орган местного самоуправления), хотя не исключена возможность предъявления иска любым заинтересованным лицом, права и законные интересы которого нарушены самовольной перепланировкой (переустройством) жилого помещения.

По смыслу ч. 3 ст. 29 ЖК РФ надлежащими ответчиками по такому иску являются собственники или наниматели жилых помещений по договору социального найма независимо от того, кем выполнены переустройство или перепланировка - самим собственником (нанимателем) или иным лицом.

Для узаконения же самовольной перепланировки (переустройства) прежде чем обращаться в суд граждане могут обращаться в органы местного самоуправления в согласовании уже проведенной перепланировки (переустройства) в порядке, предусмотренном ст. ст. 26, 27, 29 ЖК РФ, т. е. решить вопрос во внесудебном порядке.

Отказ органа, осуществляющего согласование в принятии решения, может быть обжалован в суд, в порядке главы 25 ГПК РФ. Обращает на себя внимание точка зрения Ю.П. Свита, который расценивает самовольную планировку и переустройство, как повреждение жилого помещения. Он отмечает, что как повреждение жилого помещения может квалифицироваться его незаконное переоборудование или переустройство, хотя по сути оно обычно не ведет к снижению потребительских свойств помещения. Их незаконное осуществление следовало бы рассматривать как иной вид нарушения договора, однако действующее законодательство, устанавливая запрет на переоборудование или переустройство без соблюдения определенного порядка, не предусматривает такого основания расторжения договора. Вместе с тем подобные действия можно признать существенными нарушениями договора социального найма, последствием которого может быть и расторжение договора по инициативе наймодателя Свит Ю.П. указ.соч. С.43..

ГЛАВА XI. Договор коммерческого найма

11.1. Коммерческий наём.

Наём жилого помещения регулируется главой 35 ГК РФ, другими нормативными актами, относящимися к гражданскому и жилищному законодательству. ГК РФ исходит из идеи единства правового регулирования найма жилого помещения, поэтому дает общее определение договора найма, независимо от вида жилищного фонда, в котором он применяется. В то же время он отделил коммерческий наём от социального, с другой стороны отделил его от договора аренды, изменил не только норму, но и содержание отношений.

Как справедливо отметил Крашенинников П.В., ГК развел в разные законодательные коридоры - (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект - жилые помещения. Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статус, 2004, С. 93 В соответствии с ГК, обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством.

В то же время ст. 19 ЖК РФ обозначает договор найма жилого помещения фонда коммерческого использования (в том числе государственного и муниципального жилья), однако он не нашел необходимой регламентации. Вместе с тем, вопросы содержания и пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов - предмет регулирования жилищным законодательством. В этой связи по мнению Г.Ф. Шешко целесообразно, чтобы Жилищный кодекс установил (в определенной части) иные условия пользования жилыми помещениями публичных форм собственности по договору «коммерческого»

найма, нежели установленные положениями главы 35 ГК РФ, но, естественно, это потребует внесения изменений в ГК РФ. Шешко Г.Ф. Вступил в силу Жилищный кодекс Российской Федерации. Как быть дальше?// Жилищное право. № 7, 2005, С. 2-8. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается в силу волеизъявления на основе принципа свободы договора (ст. 421 ГК), а не на основе акта управления, как это имеет в договоре социального найма.

Ст. 19 п. 4 ЖК РФ к жилищному фонду коммерческого использования относит совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, представленного гражданам собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование.

Заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют многочисленные предпосылки (нуждаемость, малоимущность), которые, как правило, необходимы для достижения соглашения по всем существенным условиям договора, платежам.

Наниматель обязан использовать жилье строго по назначению, обеспечивая его сохранность. В отличие от договора социального найма, где размер представляемых жилых помещений нормируется размером нормы, устанавливаемой органом местного самоуправления, размер площади не лимитируется и определяется соглашением сторон. Объектом договора может быть дом, часть дома, квартира или часть квартиры. В качестве требования, предъявляемого к объекту договора найма, указана пригодность жилого помещения для постоянного проживания. Размер платы тоже устанавливается соглашением сторон. Если стороны не договорились о другом, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Следует иметь в виду, что наемная плата сначала не лимитировалась, но потом Федеральный закон от 06 мая 2003 г. Сборник законодательства РФ. 2003 г. № 19 ст.1750., а сейчас и ЖК РФ регламентировал наемную плату и коммунальные услуги в жилищном фонде публичных форм собственности.

Сторонами в договоре найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем может выступать любой собственник жилого помещения (юридическое лицо, гражданин, Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование, действующее непосредственно или через уполномоченных лиц). Наниматель может быть только гражданин. Юридическому лицу жилое помещение может быть передано только по договору аренды с обязательным условием использования этого помещения для проживания граждан.

В ст. 675 ГК РФ содержится важное условие, обеспечивающее стабильность и защиту прав нанимателей. При смене собственника жилого помещения, в том числе и при переходе жилого помещения из государственной или муниципальной собственности в частную собственность юридических лиц и граждан, договор найма жилого помещения не может быть изменен. Происходит лишь замена стороны в договоре (наймодателя), сам же договор сохраняет действие на указанных в нем условиях.

В жилом помещении могут постоянно проживать помимо нанимателя и другие граждане. При этом все они непременно должны быть перечислены в договоре найма.

Правовое положение указанных лиц существенно отличается от членов семьи нанимателя в договоре социального найма, где они являются сонанимателями. В договоре коммерческого найма применена и последовательно развита правовая конструкция ответственного титулосодержателя.

Суть правового положения постоянно проживающих граждан состоит в том, что они не являются субъектами договора найма, в силу факта вселения, наравне с нанимателем приобретают права по пользованию жилым помещением и ряд других прав, указанных в ГК РФ. В соответствии со ст. 677 ГК РФ обязанности по договору найма, а также ответственность за действия постоянно проживающих в жилом помещении граждан, нарушающих условия договора несет сам наниматель.

Вместе с тем п. 4 ст. 677 ГК предусмотрено, что наниматель и постоянно проживающие с ним лица могут заключить между собой соглашение о солидарной ответственности по договору жилищного найма, о чем должен быть уведомлен наймодатель. В этом случае они все становятся сонанимателями, и права наймодателя в таком договоре регулируются ст. 323 ГК о правах кредитора при солидарной обязанности должников.

После заключения договора найма и в период его действия другие граждане на правах постоянно проживающих могут быть вселены в жилое помещение только с разрешения наймодателя, а также при согласии других постоянно проживающих на жилой площади лиц. При этом такое вселение допускается при условии соблюдения учетной нормы жилого помещения.

Условия о необходимости получить разрешение наймодателя и согласие постоянно проживающих лиц, а также соблюдать требование о норме жилой площади не распространяется на случаи вселения несовершеннолетних детей (ст. ст. 54 - 55 СК РФ).

Наниматель в договоре найма может быть заменен одним из совершеннолетних, постоянно проживающих в жилом помещении лиц, если этого требует наниматель и согласны другие постоянно проживающие граждане, а также наймодатель (п. 1 ст. 686 ГК). Замена нанимателя как стороны в договоре может произойти и при его выбытии из жилого помещения по любой причине (в том числе и в связи со смертью). В этом случае согласия наймодателя на замену нанимателя не требуется: нанимателем по общему согласию становится один из постоянно проживающих граждан, а при не достижении согласия все становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686).

В соответствии со ст. 674 ГК договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Письменный договор найма жилого помещения является единственным документом, дающим нанимателю право на вселение и пользование помещением.

В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также наймодателя и в особенности нанимателя ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684).

Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При прежних либо новых условиях договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору жилого помещения.

В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если же наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления соглашения, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.