МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
СТАВРОПОЛЬСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
Кафедра «Землеустройства и кадастра»
Направление:
БАКАЛАВРСКАЯ РАБОТА
Прогнозирование использования
земель г. Удачный Мирненского района
Республики
Саха Якутия
СТАВРОПОЛЬ
- 2015 г
ВВЕДЕНИЕ
Важнейшей предпосылкой и естественной основой создания материальных благ являются земельные ресурсы. В условиях населенного пункта возрастает роль земли как пространственного базиса проживания людей, размещения и развития всех отраслей экономики города. Территориальное развитие населенных пунктов предъявляет требования к природным и инженерно-строительным характеристикам территории: геологическим условиям, рельефу, гидрологии и гидрографии, наличию ценных природных и исторических ландшафтов, лесных массивов. Все эти характеристики земли формируют предпосылки для размещения разных видов деятельности, определяют планировочную организацию элементов и ограничения освоения новых территорий.
Так как земля является центральным, базовым объектом общественных интересов и отношений, большое значение имеет законодательное регулирование ее использования и учет земель на всех уровнях государственной власти. Органами Росреестра ежегодно подготавливаются доклады о состоянии и использовании земель всех субъектов РФ и муниципальных образований с целью анализа земельного баланса, а также оценки современного уровня использования земельных ресурсов в условиях рыночной экономики. Материалы докладов служат основой принятия решений по использованию земельных ресурсов и улучшению качества земель, регулирования земельных отношений. Достоверность учета земель обеспечивает возможность последующей их объективной оценки, обоснованность налогообложения землепользователей и собственников земельных участков, объективность применения санкций и расчета убытков за причиненный ущерб.
Регулирование использования земель населенных пунктов осуществляется посредством разработки градостроительной документации: правил землепользования и застройки, градостроительных нормативов, генеральных планов городских округов, проектов планировки территории, проектов застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры. Создание градостроительной документации направлено на повышение эффективности использования земель населенных пунктов, рациональное функциональное зонирование и размещение объектов местного значения, сочетание общегородских и местных интересов землепользования.
Документы территориального планирования являются
обязательными для органов местного самоуправления при принятии ими решений и
реализации таких решений. Генеральный план города Удачный должен стать основой
для разработки и осуществления перспективных и первоочередных программ развития
инфраструктуры города, сохранения и развития территорий природного комплекса.
Он является основой для разработки программ по реконструкции жилых и
реорганизации производственных территорий, развития общественных, деловых и
культурных функций города и комплексного благоустройства. С учетом основных
положений генерального плана города Удачный, в соответствии с действующим
Градостроительным кодексом Российской Федерации и Федеральным Законом № 191-ФЗ
от 29.12.2004, разработаны «Правила землепользования и застройки» и «Проект
черты населенного пункта».
1.ОБЗОР ЛИТЕРАТУРНЫХ ИСТОЧНИКОВ
В соответствии с законодательством под муниципальным образованием понимают населенную территорию, в пределах которой осуществляют местное самоуправление, имеются муниципальная собственность, местный бюджет и выборные органы местного самоуправления. Территории муниципальных образований устанавливают с учетом исторических и иных местных традиций, а также с учетом способов хозяйствования, географических особенностей и сложившейся коммунальной и социальной инфраструктуры. Законодательно и исторически сложилось так, что государственный учет земель в Российской Федерации осуществляется по категориям земель и земельным угодьям, которые по существу составляют основное содержание ежегодного земельного баланса и одновременно с этим являются основными его учетными элементами (Колосов А.А., Игнатов Ю.М., 2011).
Категория земель - это часть земельного фонда, выделяемая по основному целевому назначению и имеющая определенный правовой режим. Землями населенных пунктов называются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских населенных пунктов и отделенные их границей от земель других категорий. Основным целевым назначением земель данной категории является удовлетворение жилищных, производственных, социально-культурных потребностей граждан, проживающих на территории города (Кулешова Е.Л., 2005). В условиях отсутствия черты населенных пунктов учет земель данной категории осуществляется практически повсеместно по фактической застройке, включая примыкающие к домам приусадебные участки (Анисимов А.П., 2010).
С понятием «целевое назначение» тесно связано понятие «разрешенное использование» земельного участка, которое подразумевает использование его с учетом целевого назначения и установленных ограничений. Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается на основании градостроительных регламентов с указанием способов использования земельного участка; допустимых параметров застройки; размещения социально-культурных, коммунально-бытовых, промышленных и иных зданий, строений и сооружений; видов пользования, оказывающих негативное воздействие на здоровье человека; необходимых норм площади зеленых насаждений и иных требований (Сизов А.П., 2001). Порядок использования земель населенных пунктов определяют в соответствии с функциональным зонированием их территорий, фиксируемым на карте (схеме) зонирования. Градостроительные регламенты каждой из территориальных зон определяют основу правового режима как земельных участков, так и их подземного и воздушного пространства, используемого в процессе строительства и эксплуатации возводимых зданий и сооружений. Таким образом, правовой статус земельного участка как объекта кадастрового учета определяется целевым назначением, разрешенным использованием и правом на земельный участок (Сулин М.А., 2010).
Наряду с категорией земель основным элементом государственного земельного учета является земельное угодье. Земельные угодья - это земли, систематически используемые или пригодные к использованию для конкретных хозяйственных целей и отличающиеся по природно-историческим признакам. Земельное угодье имеет определенное местоположение, замкнутую границу и площадь (Золотова Е.В., 2012; Варламов А.А., 2003; Салтанов В.Ф., 2002).
Земельная реформа, провозгласившая переход к многообразию форм собственности на землю, обусловила важность учета земель по формам собственности. (Крюков Ю.А., Сизов А.П., Дарский В.Б., Берладир А.В., 1994). В соответствии со статьей 9 Конституции Российской Федерации земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Государственная собственность подразделяется на федеральную и собственность субъектов РФ (Радченко И.П., 2010). Земли, находящиеся в государственной собственности, могут безвозмездно передаваться собственность муниципальных образований для обеспечения их развития (Лисина Н.Л., 2004).
Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться гражданам и юридическим лицам (Тихомиров М.Ю., 2014).
В соответствии с принципом платности землепользования предоставление земельных участков из государственной или муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Тем не менее, гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства и ИЖС бесплатно могут быть предоставлены земельные участки в пределах максимальных размеров, устанавливаемых органами власти субъектов РФ и органами местного самоуправления (Волкова Т.В., Гребенников А.И., 2010).
В городах наиболее распространено предоставление участков под индивидуальное жилищное строительство. Размер участка, предоставленного для целей индивидуального жилищного строительства, позволяет разместить дом, хозяйственные строения и использовать землю для производства сельхозпродукции. Поэтому ИЖС представляет собой форму обеспечения граждан жильем путем строительства домов при непосредственном участии граждан или за их счет (Римшин В.И., 2009).
Наряду с количественным составом земельного фонда важное значение имеет изучение качественного состояния земель, т.е. мониторинг земель. Природные условия и постоянно возрастающие техногенные нагрузки на геологическую среду со стороны объектов инфраструктуры определяют активное развитие комплекса экзогенных геологических процессов, таких как оползневые и эрозионные процессы, подтопление земель подземными водами, засоление и заболачивание, процессы набухания - усадки грунтов, просадки лессовых пород (Заиканов В.Г., Минакова Т.Б., 2005). Сбор необходимой информации о состоянии земель позволяет разрабатывать и проводить последующие мероприятия по рациональному использованию и охране земель, сохранению благоприятной окружающей среды, улучшению и защите ландшафтов. Однако, реализация программ государственного мониторинга в городах затруднена из-за отсутствия методической и нормативно-технической базы, позволяющей усовершенствовать существующую систему показателей государственного мониторинга земель населенных пунктов (Макаров В.З., Новаковский Б.А., Чумаченко А.Н., 2002). Оценка качества городских земель должна производиться с учетом функционального назначения конкретной территории: для рекреационных и селитебных зон выше требования к экологическому состоянию земель, для производственных - к инженерно-строительному состоянию земель. В целях регулирования архитектурно-градостроительного состояния земель необходима оптимизация баланса городских земель (Тетиор А.Н., 2008).
Территориальное планирование направлено на определение назначения территорий, исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, муниципальных образований (Теодоронский В.С., Жеребцова Г.П., 2010). Территориальное планирование неразрывно связано с другими видами градостроительной деятельности: градостроительным зонированием, планировкой территории и архитектурно-строительным проектированием (Варламов А.А., 2013). В основе выбора направлений пространственно-планировочного развития города лежат принципы развития элементов его системы: градообразующей базы города, внутригородского расселения и функциональной структуры города - взаимосвязи мест приложения труда и расселения (Городков А.В., Федосова С.И., 2009).
В практике градостроительства выделяют две формы пространственного развития населенного пункта: территориальный рост за счет освоения прилегающих свободных территорий и интенсивное использование территории (Тихомиров, М.Ю., 2014). Концепция территориального роста является экстенсивной, так как при ее реализации растягиваются коммуникации, увеличиваются затраты времени на передвижение, удорожается строительство, отчуждаются пригодные для сельского хозяйства ценные земли. Поэтому встают задачи реконструкции и развития населенного пункта за счет интенсификации использования городской территории, осуществляемой посредством реконструкции и уплотнения застройки, освоения неиспользуемых территорий, использования подземного пространства (Федоров В.В., 2012). Актуальность комплексной реконструкции обусловлена рядом социальных, градостроительных и экономических факторов. Социальные факторы связаны с низким качеством и потенциальной аварийностью жилья, высокими эксплуатационными затратами на его содержание. Градостроительные - с низкой интенсивностью использования земли при растущем дефиците территорий для размещения строительства. Экономические - с инвестиционной привлекательностью территорий размещения пятиэтажного и ветхого жилья при низкой его рыночной стоимости, со снижением объемов дотационного содержания жилья (Грабовой П.Г., 2006; Лойко П.Ф., 2010).
Основным критерием оценки пригодности вновь осваиваемых площадей для размещения прироста элементов города в процессе его развития являются затраты на их освоение при равном социальном эффекте и, наоборот, максимальный эффект (учитывая экономические, социальные, экологические преимущества) при равных затратах (Симионов Ю.Ф., 200; Моторина И.М., 2012).
В системе управления развитием населенного пункта принятие и осуществление градостроительных решений можно подразделить на три этапа: планирование - проектирование - реализация (Макагонов П.П., 2001). Планирование является основой устойчивости во времени градостроительных решений. Проектирование осуществляет разработку и представление проектных решений по перспективному развитию города (население, градообразующая база, территория), по общей планировочной организации территории, планировке и застройке конкретных функциональных зон, формированию городской архитектурной среды. Задача проектирования - выявление проблем развития и предложение оптимальных способов их решения (Федоров В.В., 2012). Реализация - воплощение планов, проектов, решений, как технических и архитектурных, так и социально-экономических, организационных и других, касающихся развития города. В сфере реализации оцениваются эффективность и правильность принятых решений, осуществляется текущий контроль их выполнения (Морозова Т.Г., 2010).
Планировочная структура населенного пункта - это совокупность его взаиморасположенных определенным образом территориальных элементов. Устойчивым во времени остовом планировочной структуры выступает планировочный каркас - совокупность основных функциональных узлов и транспортных соединений районов между собой и с территориальной структурой окружающего района (Авдотьин Л.Н., Лежава И.Г., Смоляр И.М., 1989).
Одним из основных принципов рациональной территориальной организации города является его функциональное зонирование. Это означает дифференциацию территории населенного пункта по характеру и типу ее использования. С учетом преимущественного функционального использования территорию города можно укрупненно подразделить на селитебную, производственную, общественно-деловую, ландшафтно-рекреационную зоны (Симагин Ю.А., 2008).
Селитебная территория - зона размещения жилой застройки, общественных центров и зон отдыха населения, среда непроизводственной деятельности населения (Теодоронский В.С., 2010). При организации зон жилой застройки решают задачи организации основных функциональных процессов (быт, отдых, обслуживание), достижения транспортной и пешеходной доступности, создания среды, благоприятной по санитарно-гигиеническим условиям и эстетическим качествам. Жилые районы формируются в пределах межмагистральных территорий на основе функционального и пространственного объединения групп жилых домов, имеющих совместную систему обслуживания, - микрорайонов, кварталов (Перцик Е.Н., 2006).
Общественная жизнь населенного пункта связана с формированием системы административно-деловых учреждений, объектов культурно-бытового обслуживания. В городах формируется система общественных центров, включающая общегородской центр, центры планировочных районов (зон), жилых и промышленных районов, зон отдыха, торгово-бытовые центры повседневного пользования, а также медицинские, учебные, спортивные и иные центры (Ерохин Г.П., 2009). Основные требования к планировочной организации центра: транспортная доступность, размещение объектов центра в пешеходной доступности от остановок общественного транспорта, исключение транзитного транспортного движения через центр. Застройка должна составлять единый ансамбль, соответствовать требованиям комплексности и преемственности архитектурно-планировочного развития (Малоян Г.А., 2004).
Производственную зону населенного пункта составляют промышленные районы, которые формируются на основе кооперирования предприятий, вспомогательных и обслуживающих объектов, инженерных сооружений (Панченко И.В., Смоляга В.К., 1991; Преснякова Е.В., 2012; Косарева Н.Б., Полиди Т.Д., Пузанов А.С., 2013).
Транспортная инфраструктура - это совокупность всех транспортных коммуникаций (магистралей и улиц, подземных и надземных транспортных линий) и средств передвижения. Основной задачей транспортной инфраструктуры является взаимосвязь функциональных элементов города (жилых районов, мест приложения труда, мест отдыха, центров различных категорий и т.д.) с целью обеспечения рационального функционирования этих элементов и возможности их пространственного развития (Кузнецова А.И., 2010). Система пешеходных связей в совокупности с транспортной инфраструктурой составляет единую коммуникационную систему города. Требования безопасности обусловливают необходимость изоляции друг от друга пешеходных и транспортных передвижений в городе (Васильев А.П., 2010).