· требовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, соразмерного уменьшения арендной платы, возмещения расходов, произведенных им для устранения недостатков арендованного имущества;
· удержать сумму затраченных им расходов по устранению таких недостатков, которая причиталась арендодателю в виде арендных платежей при условии предварительного уведомления об этом арендодателя;
· потребовать досрочного расторжения договора.
Негативным последствие неисполнения обязанностей, а также причинением вреда земельным участкам может служить специальная земельно-правовая ответственность, которая выражается в принудительном прекращении договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя. К ним относятся:
· объект посягательства: ответственность в данной сфере наступает за совершение специфического вида правонарушения - земельного;
· Земельный кодекс Российской Федерации - кодифицированный акт, а именно статьи 45-47 которого регулируют не только основания привлечения лиц, виновных в нарушении земельного законодательства, к ответственности, но и процедура такого привлечения (ст. 54);
· особые субъекты правонарушения - собственники, землевладельцы, землепользователи или арендаторы земельных участков;
· специальная санкция, влекущая прекращения права на земельный участок.
Прекращение аренды
Договорные отношения имеют свободный характер, что дает возможность сторонам договора изменить или расторгнуть его по взаимному соглашению. В случае недостижения сторонами такого соглашения договор может быть расторгнут по решению суда, но только при условии, что имело место существенное нарушение договора одной из сторон. Признаком существенного нарушения договора считается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Существенным нарушением договора аренды земельного участка может считаться, например, несвоевременное внесение арендатором арендной платы (просрочка оплаты более двух раз подряд) [3]. Статьи 619 и 620 ГК РФ наделяют арендодателя и арендатора правом требовать досрочного расторжения договора аренды.
Договор аренды земельного участка прекращается:
· по соглашению сторон;
· по решению суда;
· по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя.
Как указано в земельном кодексе, аренда земельного участка прекращается принудительно в следующих случаях:
1) использование земельного участка не по целевому назначению или действия, которые приводят к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения, в данном случае можно указать Постановление Правительства РФ от 23.04.2012 № 369 "О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации", в котором указаны признаки неиспользования земель по целевому назначению, например, на сенокосах не производится сенокошение; на пастбищах не производится выпас скота; на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы и т. д.;
2) порче земель, которая выражается в е? загрязнении вредными продуктами хозяйственной или иной деятельности;
3) невыполнении обязанностей по рекультивации земель, которая представляет собой мероприятия по предотвращению деградации земель или восстановлению их плодородия с помощью приведения земель в состояние, пригодное для их использования;
4) невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
5) неиспользовании земельного участка предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет;
6) в случае расторжения договора комплексного освоения территории, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором. [1]
Статья 46 ЗК РФ предусматривает основания прекращения аренды земельного участка.
Прекращение аренды земельного участка не допускается:
1) в период полевых сельскохозяйственных работ;
2) в иных установленных федеральными законами случаях.
При прекращении аренды регистрационная запись об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашается проставлением штампа.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Часть 2 данной статьи предоставляет право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.
На основании ст. 619 ГК РФ арендодатель, прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в срок.
Законодатель закрепляет варианты предоставления и способы заключения договора аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности во временное пользование. Исходя из замысла законодателя, у физических и юридических лиц есть два варианта приобретения земельного участка находящегося в государственной и муниципальной собственности в аренду. Такими вариантами являются получение земельного участка на торгах и без проведения торгов. При этом торги проводятся в форме аукциона. [5]
Прежде всего, следует отметить то, что ранее в соответствии с Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких участков,1 торги проводились не только в форме аукциона, но и в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий по использованию земельного участка.
Арендная плата
Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, применяются следующие правила определения арендной платы:
· органы государственной власти Российской Федерации устанавливают ставки арендной платы для земель, находящихся в федеральной собственности;
· органы государственной власти субъектов Российской Федерации устанавливают ставки арендной платы для земель, находящихся в региональной собственности, а также для земель неразграниченной государственной собственности;
· органы местного самоуправления устанавливают ставки арендной платы для земель, находящихся в муниципальной собственности.
Арендная плата может взиматься в денежной или натуральной форме, отдельно или в составе общей аренды за все арендуемое имущество, когда, кроме земли, в аренду переданы строения, сооружения и другие материальные и природные ресурсы. Конкретные виды внесения арендной платы товарами, услугами или путем комбинированных выплат в денежной и натуральной формах определяются дополнительными соглашениями между сторонами. При отсутствии такого соглашения арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в денежной форме равными частями ежемесячно или ежеквартально. [7]
В тех случаях, когда объектом аренды является не только земля, но и строения, сооружения и иные объекты недвижимости, арендная плата за земли может взиматься как отдельно, так и в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество при одном обязательном условии: та часть общей арендной платы, которая приходится на землю, должна перечисляться на бюджетные счета соответствующих органов местного самоуправления. Это обстоятельство должно быть оговорено в договоре аренды. В тех случаях, когда объектами аренды являются строения и иные объекты недвижимого имущества и договором аренды не определены земельные участки, передаваемые в аренду для обслуживания этих строений, земельный налог полностью взимается с арендодателя.
В соответствии с пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, т.е. арендную плату. При несоблюдении арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы арендодатель в порядке статьи 619 Гражданского кодекса вправе досрочно расторгнуть договор аренды.
Таким образом, если арендатор ненадлежащим образом исполняет свои обязанности по внесению арендной платы, арендодатель вправе обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды и взыскании с арендатора задолженности по арендной плате. Исходя из анализа практики арбитражных судов сделан вывод о том, что данные исковые заявления практически всегда подлежат удовлетворению. Исключениями служат дела, в которых истцом был не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, или случаи, когда заявлены встречные исковые требования, которые обоснованы нарушениями условий договора аренды со стороны арендодателя-истца (арендодатель не передал земельный участок в пользование, или земельный участок передан как не соответствующий требованиям, которые установлены для данного вида земельного участка и др.). Также основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договоров аренды, заявленных арендодателем, служат уже вступившие в законную силу судебные акты либо постановления, которые имеют значение при рассмотрении данного дела. [9]
3. Решение правовых задач
аренда земля нормативный правовой документы
Задача №1. АО «Восход» сдало гражданину Иванову в аренду сроком на 1 год земельный участок для сенокошения. В договоре об аренде было установлено, что арендная плата определена в денежном выражении. По истечении срока аренды гражданин Иванов заявил, что вместо денег оплатит аренду участка, сдав акционерному обществу теленка, так как наличных денег он не имеет. Возможен ли такой вариант оплаты аренды земельного участка?
Решение. В соответствии с п.4 ст.22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды. В договоре об аренде арендная плата определена в денежном выражении. Гр. Иванов обязан выполнять условия договора и производить арендную плату в денежном выражении.
Задача №2. ООО «Заря» в январе 2016 г. заключило с администрацией г. Магнитогорска договор аренды земельного участка сроком на три года. На протяжении двух лет ООО «Заря» систематические нарушало сроки внесения арендной платы за земельный участок.
На основании этого обстоятельства администрация г. Магнитогорска в мае 2018 г. уведомила арендатора о досрочном расторжении договора аренды. Правомерны ли действия администрации г. Магнитогорска?
Решение. В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). В силу п. 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Таким образом, действия администрации г. Магнитогорска являются правомерными.
4. Формы правовых документов
1) Договор аренды земельного участка
Договор аренды земельного участка
_____________________________ "___" ___________ 20__ г.
(место заключения договора)
______________________________________ (Ф.И.О. гражданина, место жительства, паспортные данные или наименование юридического лица), именуемый в дальнейшем "Арендодатель", в лице ___________________ (если договор заключается лицом, уполномоченным Арендодателем, указать Ф.И.О. уполномоченного гражданина, место жительства, паспортные данные; если в качестве Арендодателя выступает юридическое лицо, указать Ф.И.О. и должность ответственного лица), действующего на основании ___________(устава, положения, доверенности) с одной стороны, и ________________________________________ (Ф.И.О. гражданина, место жительства, паспортные данные или наименование юридического лица), именуемый в дальнейшем "Арендатор", в лице _________________________ (если договор заключается лицом, уполномоченным Арендатором, указать Ф.И.О. уполномоченного гражданина, местожительство, паспортные данные;
если в качестве Арендатора выступает юридическое лицо, указать Ф.И.О. и должность ответственного лица), действующего на основании
__________________ (устава, положения, доверенности) с другой стороны,заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем.