Министерство сельского хозяйства Российской Федерации
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования
«Пермский государственный аграрно-технологический университет
имени академика Д.Н. Прянишникова»
Факультет землеустройства, кадастра и строительных технологий
Кафедра землеустройства
Контрольная работа
Правовые основы аренды земель
по дисциплине «Земельное право»
по направлению подготовки 21.03.02 «Землеустройство и кадастры»
профиль Землеустройство
Выполнил:
студент группы ЗКб-42Ефремов В.В.
Проверил: к.э.н., доцент
Брыжко О.Г
Пермь 2020
Содержание
Введение
1 Общие сведения об аренде земель
2 Основные правовые положения об аренде земель
3 Решение правовых задач
4 Формы правовых документов
Заключение
Список нормативно-технических документов и литературы
Введение
Аренда является одним из способов решения хозяйственных задач и в этом смысле она естественным образом дополняет другие средства и способы социального, экономического и производственного развития. Уникальность аренды в том, что она фактически сопровождает и восполняет систему отношений собственности, в известной степени гармонизирует экономические отношения там и тогда, где и когда жесткая конструкция собственности (права собственности) не позволяет успешно и оперативно распорядиться финансовыми и производительными ресурсами.
Земля как объект рыночных отношений имеет многофункциональное назначение, поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами и земельным законодательством, а также гражданским законодательством с учетом лесного, водного, экологического и другого специального законодательства. Более того, земля как уникальный природный ресурс имеет особый правовой статус.
Цель данной работы заключается в подготовке основных теоретических положений и решения практических задач на тему аренды земель.
Для достижения данной цели необходимо выполнить следующие задачи:
1. Подготовить основные теоретические положения об аренде земель;
2. Рассмотреть нормативно-правовые основы аренды земель;
3. Решить две задачи на тему аренды земель;
1. Общие сведения об аренде земель
Аренда - это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире. [5]
Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон.
Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.
Основными признаками аренды земель являются:
· срочность, т.е. аренда - право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие, например, от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.);
· платность, т.е. возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю;
· возвратность, т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество - земля - подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка. [12]
Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которые в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, строения, сооружения.
В соответствии со статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации объектами земельных отношений являются:
· земля как природный объект и природный ресурс;
· земельный участок; часть земельного участка.
Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре должны быть четко указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок. Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.
Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имущества по признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ). [2]
Передаче подлежат не только права на земельный участок, занятый объектами недвижимости, но и на ту его часть, которая необходима для использования здания или иного сооружения. Не случайно законодательство закрепляет такое положение, так как пользование недвижимостью отдельно от земельного участка невозможно.
Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. ст. 209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица. Законодательно не урегулирован вопрос сдачи в аренду земель, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании. Формально постоянные (бессрочные) пользователи не имеют права, предоставленного собственнику, на сдачу участка в аренду. Тем не менее, учитывая постоянный характер землепользования данных субъектов, представляется целесообразным предоставить пользователям возможность опосредованного использования имущества путем сдачи участка в аренду и получения арендной платы с согласия собственника земли.
Право предоставления земельного участка в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
Земля, находящаяся в государственной или в муниципальной собственности, предоставляется в аренду соответствующим государственным или муниципальным органом власти.
Арендаторы земельного участка - это лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды. [1]
2. Основные правовые положения об аренде земель
В настоящее время вопросы аренды земельных участков в России регулируются Гражданским и Земельным кодексами Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами.
Общие положения об аренде, о порядке заключения и исполнения договора аренды и иные вопросов, касающиеся аренды закреплены в первой и второй частях Гражданского кодекса действуют и в отношении аренды земельных участков.
Договор аренды
В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации под договором аренды понимается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Но так как договор аренды земельного участка предусматривает, что объектом в данном случае будет являться индивидуально определ?нный земельный участок, то соответственно таким правоотношениям буду присущи специфические черты, выражающиеся в существенных условиях. [6]
В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации практически любые земельные участки могут быть предметом договора аренды, за исключением тех, которые изъяты из оборота. Перечень таких земельных участков указан в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса (земли, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками, зданиями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, Пограничная служба РФ и др.). Согласно п. 11 той же статьи допускается передача таких земельных участков в аренду, если это прямо предусмотрено федеральными законами.
Сторонами договора аренды земельного участка по общему правилу являются арендатор и арендодатель. Право сдачи земельного участка в аренду согласно статье 608 Гражданского кодекса принадлежит, прежде всего, его собственнику. Арендодателями могут быть лица, которые управомочены законом или собственником сдавать имущество в аренду. В роли арендодателей могут выступать граждане Российской Федерации, юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, которые в соответствии с законодательством выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений -- гражданами и юридическими лицами. В роли арендодателей от имени Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований обычно выступают департаменты (комитеты) по управлению имуществом. Если же полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное уполномочие собственника на сдачу имущества в аренду, например, по договору поручения или комиссии.
В соответствии с законодательством земельные участки в России могут предоставляться:
· гражданам;
· юридическим лицам;
· иностранным гражданам;
· иностранным юридическим лицам;
· лицам без гражданства и иностранным государствам. [1]
Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
По договору аренды к арендатору переходит право владения и пользования (или только пользования) земельным участком. Арендатор, получивший земельный участок в аренду, извлекает из него полезные свойства и приобретает по закону и в соответствии с договором право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в результате использования данной земли. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. [8]
Сдача земельного участка в аренду не прекращает и не отменяет прав третьих лиц на него (права залога, права сервитута, преимущественных прав перед другими лицами т.п.).
Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков. Главная обязанность арендодателя по договору аренды заключается в том, что бы предоставить арендатору имущество в состоянии, которое соответствующем условиям договора аренды и назначению данного имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Встречаются ситуации, когда в аренду сдан земельный участок, который имеет недостатки, полностью или в части препятствующие пользованию этим участком. К примеру, на нем превышают санитарные и экологические нормы шума, вибрация, выбросы от автострад, промышленных предприятий; участок заболочен, почва истощена. Возникающие в таких случаях вопросы решаются в соответствии с законодательством. Если такие недостатки были известны арендатору заранее или они могли быть известны арендатору заранее, или они могут быть обнаружены при осмотре участка, либо арендодатель сам оговорил их наличие при заключении договора, то он не отвечает за эти недостатки. Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя. Это касается таких недостатков, которые препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению. [11] В таких ситуациях арендатор может воспользоваться предоставленными ему законом, способами защиты нарушенного права, а именно: